12 במאי 2014

חוש הניחוש

תשאלו כל אדם שבקי ברזי התכנון והבנייה, והוא ודאי יאמר לכם, שכשאתם מתחילים בהליכים על פי חוק התכנון והבנייה לעולם לא תדעו מתי הם הסתיימו. הכלל הזה חל כמעט על כולם, למעט ביחס לשמאי מקרקעין, ובמיוחד שמאים מכריעים. מסתבר ששמאי מקרקעין לא רק יודעים לאמוד את משך הזמן להכנת תוכנית מפורטת, או להשלמת תהליכים תכנוניים אחרים, אלא שהם אף יודעים להצמיד לזמן זה תג מחיר בדמותו של "מקדם דחייה", ובאמצעותו להפחית את נטל המס על הנישום, או, תלוי מאיזה צד מסתכלים על זה, לגרוע מקופת הציבור.

איך זה עובד?
נניח, שתוכנית מתאר מקומית מגדירה לקרקע מסוימת זכויות בניה, אך מתנה הוצאת היתרים בהכנת תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה, או בהכנת תוכנית בינוי, או בהשלמת חיבור למט"ש או בכל תנאי אחר.
הועדה המקומית דורשת את היטל ההשבחה, הענין מגיע לשמאי מכריע, ובדיון אצלו כל שמאי מתיימר לקבוע כמה שנים יחלפו עד להתקיים התנאי.  השמאי המכריע, מגבש את עמדתו שלו, ובהתאמה מופעל מקדם על שווי ההשבחה, והשומה מופחתת.
יש מקרים שבהם לא צריך להעריך את משך הזמן עד להתקיימות התנאי, שכן מדובר בתנאים הניתנים להוכחה בראיות. לעומת זאת, יש תנאים, ואלה מרבית המקרים, שקביעת משך הזמן היא ניחוש בלבד. לך תדע, כמה זמן יקח לאשר תוכנית איחוד וחלוקה, על שלל ההתנגדויות שתוגשנה לה. לך תדע כמה זמן יקח להתחבר למט"ש, שתהליכי אישורו טרם החלו, וכך הלאה.
התוצאה היא, ויסלחו לי השמאים, שקביעת מקדם הדחייה היא לא יותר מאשר ניחוש, המבוסס, במקרה הטוב על נסיון, אך אינו מעוגן בנתונים אובייקטיביים או סטטיסטיים, יותר מאשר מילוי טופס טוטו.
היטל השבחה הוא מס לכל דבר ועניין, ולהטיל מס המבוסס על יסוד ניחוש זו בעייה.
מקדמי דחייה עקב קביעת תנאים למימוש תוכנית, יוצרים עוות בחיוב בהשבחה, במקרים מסוימים הם עלולים לגרום לנישומים לשלם מס גבוה מהשווי האמיתי של זכויותיהם, ובמקרים אחרים, גורעים מקופת הציבור סכומים שאמורים להגיע אליה.
בעיית הדחייה, אמורה להיפתר רק באופן חלקי במסגרת תיקון  הפרקים הכלכליים בחוק התכנון והבניה, ויש לקוות כי התיקון יתוקן כך שיבטל לחלוטין את "אלמנט הניחוש", והדחייה בשומות מקרקעין, גם לגבי מימוש זכויות שהוא מכר מקרקעין.