23 בינו׳ 2016

הותמ"ל תופס נפח

לפני כעשרה ימים התפרסם תזכיר הצעת החוק לתיקון מס' 3 לחוק הותמ"ל, ואחרי שכתבנו כל כך הרבה על הותמ"ל, אחרי ששאלנו כל כך הרבה שאלות, קיבלנו בתיקון לחוק כמה תשובות.

בפוסט שפרסמנו כאן לפני שנה בדיוק בשם "על קצה המזלג",כתבנו כך


"התמלי"ם, יחולו בעיקר על קרקעות מדינה. אפשר יהיה להחילן גם על קרקעות פרטיות רק בתנאי ש"מבחינה תכנונית הן ראויות להכלל בה", על דעתו של מתכנן הועדה. מדוע ? אם הרעיון הוא ליצור הצע דירות, מה זה משנה אם בעל הקרקע הוא המינהל או גורמים פרטיים. מדוע לשחק לידי אלה הטוענים למונופול ולשליטה של רמ"י במחירי הקרקעות. יש כאן איזה עוות לא מובן, בצמצום תחולת התוכניות למקרקעי רמ"י."

שנה חלפה, והנה מסתבר שאנו לא היחידים ששאלנו אותה שאלה. תיקון מס' 3 לחוק מנסה לעשות תיקון לעוות עליו הצבענו ,על ידי הרחבת תחולת החוק גם על "קרקעות פרטיות מרובות בעלים".

בתזכיר הצעת החוק לתיקון מספר 3, נאמרים הדברים הבאים : 

"על פי החוק הקיים ניתן להכריז על מתחם מועדף לדיור, רק לגבי קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל או קרקע ביישובי מיעוטים. מוצע לתקן את האמור ולאפשר לממשלה להחליט גם על מתחם מועדף לדיור הכולל מתחם לפינוי ובינוי, כהגדרתו לעיל, ומתחם מועדף לדיור הכולל קרקע מרובת בעלים, כהגדרתה לעיל. כיום, אישורן של תכניות אלו נמשך על פני שנים רבות, ולאור הפוטנציאל שיש להן בכל הנוגע לייצור יחידות דיור רבות למשק תוך ניצול יעיל ומיטבי של הקרקע, מוצע לכלול גם אותן במסלול התכנון של הותמ"ל."

אבל, בעוד אנו חשבנו כי ניתן לתכנן תמ"לים, על קרקעות פרטיות בכלל, התיקון לחוק מגביל את עצמו אך ורק ל"קרקע מרובת בעלים", כלומר רק לקרקע שיש בה לפחות 50 בעלים, אשר חלקו של כל אחד מהם, למעט המדינה (לרבות רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל), אינו עולה כדי החזקה משמעותית של 15% או יותר, משטח הקרקע, ואנו שבים ושואלים מדוע?

אומנם התיקון לחוק מעודד את כל אותן חברות שבשנים האחרונות עודדו את עמישראל לקנות חצי דונם קרקע חקלאית ב - 139,000 ש"ח ליד ישובים קימים, ועליהם יחול התיקון, אבל האם, בראייה של מטרת החוק, ההגבלה נחוצה ? האם קרקע ובה 48 בעלים, שחלק ממנה מוחזק על ידי מי שיש לו בעלות, ב - 17% מהקרקע, וניתן לתכנן עליה 3000 יח"ד, תפסל מתכנון רק בשל כך, שמישהו בקבוצה הגדולה הזאת, מחזיק בנתח משמעותי יותר מהנתח שהחוק קבע ? האם זה לא סוג של ישראבלוף במסגרתו המדינה מעודדת ליצור עסקאות פיקטיביות והעברת זכויות לצדדים שלישיים (אפילו פיקטביים- כמו חברות שונות בבעלות זהה) על מנת להכנס לתוך המגבלה? האם זה לא בניגוד למגמה שלא להגביר שיתוף מקרקעין אלא לצמצמו? בעצם מה אכפת למדינה (.. ונקצין בכוונה...) שהקרקע תחול על חטיבה משמעותית של קרקע שמייצרת הרבה יחידות דיור והיא של בעלים אחד ?

החידה בקשר למגבלה האמורה, המתיחסת למספר הבעלים ושעור בעלותו בקרקע של כל אחד מהבעלים, מקבלת עוצמה גדולה יותר נוכח הוראות "מסננות", נוספות שקובע התיקון, לגבי תהליך ההכרזה על מתחם כמתחם מועדך לדיור.

על פי התזכיר, תמ"ל, לגבי קרקע מרובת בעלים, תתכן רק בנסיבות הבאות:

"החלטה לפי סעיף קטן (א)(4), תינתן לפי המלצת צוות שחבריו יהיו נציג שר המשפטים, נציג מנהל מינהל התכנון ונציג שר האוצר (להלן – הצוות);
המלצות הצוות יועברו לממשלה פעמיים בשנה, ויינתנו לפי אמות מידה שיקבעו על ידי שר האוצר בתקנות כאמור בפסקה ובלבד שהצוות שוכנע כי ניתן לתכנן בכל מתחם שהומלץ על ידיו 1,500 יח"ד לפחות. 
שר האוצר יקבע בתקנות אמות מידה שוויוניות לפיה יגבש הצוות המלצותיו בעניין קרקע מרובת בעלים כאמור בפסקה ובכלל זה תוך  התייחסות למספר יחידות הדיור שניתן לתכנן בקרקע כאמור, מידת התאמתה לתכניות מתאר מחוזיות וארציות, מידת הזמינות החזויה להוצאת היתרי בניה, שיעור יחידות הדיור שהוראות התוספת השישית לחוק התכנון יחולו עליהן, ושיעור יחידות הדיור  לשכירות ארוכת טווח במחיר מופחת ככל שנקבעו הוראות לענין זה לפי סעיף. תקנות כאמור יקבעו, בין היתר, את המספר המירבי של המתחמים שיומלצו בכל שנה, בהתחשב בכמות יחידות הדיור שניתן לתכנן בכל מתחם וכן את אופן הגשת הבקשות לצוות."

כלומר, התיקון לחוק, קובע בצד המסננת של מספר יחידות הדיור, מסננת נוספת, והיא בחינה תכנונית קודמת של הצוות, כהגדרתו, וההתכנות לבניה של 1500 יח"ד. דומה כי די בכך. את המסננת הראשונה, יש לבטל, ואם כבר להוסיפה, אזי כקריטריון נוסף ולא הכרחי, במסגרת הקריטריונים שישקול הצוות, ובכל מקרה לא כתנאי סף.

בכל מקרה, החלת חוק התמ"ל, על קרקעות פרטיות, בודאי מרובות בעלים, מחייבת עיון מחדש, במנגנונים של פירוק שיתוף, ויצירת מנגנוני חקיקה משלימים בהקשר זה. 
בפוסט בשם "התיעלות", כתבנו על הצורך לייעל את הליכי פירוק השיתוף הקבועים בחוק המקרקעין, ולהחילם במפורש על זכויות במגרשים שנוצרו על פי חוק התכנון והבניה, תוך קביעת הוראות להאצת הליכי הפירוק המתנהלים בבית משפט השלום. אישור תמל"ים, על קרקעות פרטיות, ללא הסדרת נושא זה, עלול להביא לכך, שקרקעות מתוכננות "ישבו על המדף" ולא ינוצלו, ומשאבי התכנון יוצאו לשווא.
אומנם הוראות החוק קובעות הוראות תפוגה, לפיהן רק 4 שנים יעמדו לבעלים לצורך תחילת ביצוע התוכנית, "יעודדו" בעלי קרקע לקדם את תהליך ניצול הקרקע המתוכננת. אולם, בכך אין די, משום שהאינטרס הציבורי, לאחר שכבר אושרה תוכנית, הוא מימושה, ולא זריקתה לפח.


"הסמכות לקבוע שימושים ציבוריים, קיימת לותמ"ל בתוך תחומה של התוכנית. כלומר הותמ"ל אינו מוסמך במסגרת תוכנית בסמכותו לאשר תשתיות על כמו שיפור של מט"ש, או הקמת מחלף. הוא מוגבל, בהקשר של צורכי ציבור, בשתי מגבלות. הראשונה "לתחומה של התוכנית", והשנייה בכך שצורכי הציבור אמורים "לשמש בעיקר את יחידות הדיור הנכללות בתוכנית".
המשמעות היא שגם תוכניות ותמ"ליות, צפויות להעצר בחסם התכנוני של אישור והקמה של תשתיות על, וכשמדובר בתוספת של אלפי יחידות דיור, חסם מסוג זה עשוי להיות משמעותי."

התיקון לחוק מבקש להתמודד בבעיה זו ובתזכיר נאמר כך:

 "עוד מוצע לקבוע, כי בהחלטת הממשלה על מתחם מועדף לדיור, יפורט מיקומו וגבולותיו, אולם בעת הכנת התכנית למתחם, היא תוכל לכלול מעבר לשטח המתחם גם את השטחים המשלימים הנדרשים לצורך הסדרת מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, תשתיות נדרשות, שימושים נוספים וכו', הכל כמפורט בסעיפים 4(ג) ו-4(ד) לחוק, זאת לאור הניסיון המצטבר המלמד שבעת הכרזה על מתחם, תנאי השטח המדוייקים, צרכי המתחם וההיבטים התכנוניים אינם ידועים דיים, על מנת לקבוע גבולות מוחלטים."

משמעות הדברים, הינה, יצירת "קו כחול" גמיש לתמ"לים, אשר אינו מוגבל להכרזה מראש, אלא נגזר מצורכי התכנון. בכך נראה כי הסוגיה הפורמאלית הוסדרה, אך, כדי שלא יהיה משעמם, שאלות אחרות מו הסתם יצוצו, .......


 


9 בינו׳ 2016

הנה הפתח דרכו יבקיע דני נוימן

אף אחד לא יקח מדני נוימן, את הקרירה המפוארת שלו ככדורגלן כשרוני בקבוצת בית"ר ירושלים. יש שחולקים על איכויותיו כפרשן כדורגל, ועוד יותר על עיסוקיו כ"מקדם פרויקטים" (מאכר) במסדרונות הכנסת, אבל איש לא יחלוק על כך, שכשחקן כדורגל, הוא ידע לאתר פרצות בהגנת היריב ודרכן להבקיע שערים, או למסור את מסירת הזהב לבן זוגו לקבוצה, אורי מלמליאן. 
לפני שבועות אחדים, פורסם פסה"ד של בית המשפט העליון בענין מתווה הגז. פס"ד ארוך, יסודי, ומקיף, בו השופט פוגלמן, כדרכו, לא רק פותר את הסוגיות שעלו בעתירה, אלא מתווה ומורה את הדרך והנתיבים בהם יצעדו בעתיד גורמי התכנון. אבל, בנקודה אחת כבוד השופט החמיץ, ופתח פרצה. זוהי הפרצה אותה יאתר דני נוימן הכדורגלן, ודרכה יעבור דני נוימן מקדם הפרויקטים. זוהי הפרצה אותה כנראה לא התכוון לפתוח השופט פוגלמן, אך היא נפתחה, וטעונה כעת הסדרה או הבהרה.
בפסה"ד עוסק השופט פוגלמן בשאלה, האם גורמי תכנון ומקבלי החלטות, רשאים להפגש עם גורמים שונים, המעונינים להשפיע על התוצר התכנוני, קודם לשלב ההתנגדות המוסדי. בית המשפט קובע כי מדובר בהתנהלות מינהלית ראויה, המיעלת את קבלת ההחלטות, ובלבד שהדברים יעשו בשקיפות. אכן יתרונותיה של ההתיעצות המוקדמת בלתי מבוטלים, ואכן יש בה כדי לחשוף את מקבלי ההחלטות לנתונים רלבנטיים, עוד בשלב שבו טרם התגבשה ההחלטה להפקיד תוכנית. אבל, קיום הליך של התיעצות מוקדמת, לא מוסדרת ולא מוסדית, עשוי לתת יתרון בלתי הוגן לאחדים על פני אחרים. הליך זה שמור מטיבו רק לגורמים חזקים ומקושרים. רק למי שיש לו נגישות למקבלי ההחלטות. רק למי שיכול להרים טלפון, רק למי שיכול קבוע פגישה או רק למי שיש לו את הטלפון של דני נוימן.

8 בינו׳ 2016

סחריר

השבוע אישרה המועצה הארצית את תקנות רישוי הבניה החדשות. קודקס שלם, המכיל כמעט 140 סעיפים, ועוד מאות סעיפי משנה  אשר למען "ייעול הליכי התכנון והבניה" מחליף את 20 התקנות, על פיהן פעל כל נושא הרישוי במשך 45 השנים האחרונות. יש כל כך הרבה על מה לכתוב בנוגע לתקנות האלה, אבל, למרות המהפכה המתרחשת כאן ממש לפנינו, עסקה התקשורת, דווקא באחד מסעיפי הזוטא של התקנות. הסעיף שעוסק באפשרות של רשות הרישוי למנוע פרסום של היתרים מסוימים. סערה בכוס מים. אם יאושרו תקנות הרישוי, ולהבנתנו, ישנה עדיין הסתייגות של משרד המשפטים ביחס לחלק מהתקנות, אזי הסדר העיון בהיתרי בנייה, הוא צעד ענק קדימה לעומת המצב הקיים. על פי המצב הקיים איש הישר בעיניו יעשה. ישנן ועדות שבהן היתרי הבניה וכל תיק הבניין פתוח לעיון הציבור ללא כל הגבלה. לעומתן, ישנן ועדות שלא מאפשרות לעיין בהיתרי הבניה בכלל. המצב הגרוע ביותר הוא בועדות אשר מאפשרות עיון סלקטיבי בהיתרים, למקורבים בלבד. עד היום מי שרצה לעיין בהיתר בניה, נאלץ בועדות מקומיות מסוימות, להפעיל את ההליכים המורכבים והאיטיים של חוק חופש המידע. תקנות הרישוי החדשות יוצרות בסך הכל אחידות וסדר. מתוך הלאו שבהן אתה שומע את ההן. מתוך כך שהן אומרות באיזה נסיבות לא ינתן עיון בהיתרי בנייה, הינך למד כי התקנות קובעות זכות כללית לעיון בהיתרי בניה. חידוש מבורך בניגוד, לכל מה שנכתב השבוע בתקשורת. נכון, אפשר היה לנסח זאת אחרת. נכון, היה עדיף אם על החלטות רשות הרישוי היתה זכות ערר, ולא היה צורך לפנות לעתירה מינהלית כל זמן שמישהו יבקש לעיין בהיתר ויסורב, אבל הפתרון הכללי חיובי ונכון, והביקורת, תמוהה שלא לומר מעבר לכך.
כאמור, הדיון בזכות בזכות העיון בהיתרי הבניה, הוא החמצה של העיקר. תקנות הרישוי החדשות, יוצרות, על פי הסמכויות נקבעו בתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, שני חידושים ענקיים, וחבל שאת אלה חסכה התקשורת מהציבור. הראשון הוא רישוי מקוון. כלומר אמרו שלום לגרמושקה. מעכשיו הכל (כמעט הכל) ברשת. השינוי השני הוא המידע להיתר. שלב זה, שהיה מינורי בעבר, ובמקרים מסוימים כלל לא היה קיים, הופך לחלק מרכזי וחשוב בתהליך הרישוי. על פי המצב כיום, מבקשי היתרים היו מגישים את הבקשה להיתר, זו אושרה בתנאים, אם התאימה לתוכנית, ומכאן מבקש ההיתר יצא למסע ארוך להשלים את התנאים. על פי התקנות החדשות, המסע שלדעתנו יהיה לא פחות ארוך, יתנהל מחוץ להליך הרישוי. מבקש ההיתר יבקש מידע להיתר. הוא יקבל אותו ממהנדס העיר ומגורמים נוספים המחזיקים את המידע. על פי המידע, שינתן בזמן קצוב, יערוך מבקש ההיתר את הבקשה להיתר. אם הבקשה להיתר תואמת את כל הנדרש במידע, היא תקלט ותוך 45 ימים ינתן ההיתר. לא ניתן ההיתר יראו בכך סירוב. פשוט ? הרעיון כן. המימוש שלו קצת יותר מורכב. בכמעט 140 סעיפים, יש המון מקום לפרשנות, ורק אחרי שיחלוף שלב הקליטה של התהליך ניתן יהיה להעריך את תועלתו.

1 בינו׳ 2016

הימור בטוח

לו הייתי ראש עיריית פתח תקווה, גם אני הייתי מתנגד לבניית דירות בעיר
זה win win situation .
אי אפשר להפסיד מהתנגדות כזו.
אם המדינה תתעקש לבנות בפתח תקווה, היא תצטרך לשלם. אם המדינה "תשבר", ותוותר על פתח תקווה, יתפס ראש העיריה כמי שניצח את המדינה והגן על תושביה וערך נכסיהם. בינתיים הוא מעלה את המחיר, בלי לקחת סיכונים. ראשון לציון, שיחקה את המשחק הזה, אך נשברה. ראש עיריית פתח תקווה, עדיין עם הקלפים ליד החזה. אם תרשו לי להמר – הכל משחק. גם בפתח תקווה כמו בראשון לציון, יתווספו הרבה דירות. כל הרעש הגדול ייעלם כנגד שיק שמן מהמדינה, ורק הכותרות של פעם, יספרו לכולנו את הסיפור האמיתי.