30 בדצמ׳ 2012

ראש ממשלה חזק


עוד חודש תסתיים מערכת הבחירות. חלק מהמתמודדים מבטיחים לנו כי לאחר מערכת הבחירות הם יסתערו על מחירי הדיור ויגרמו להורדתם. כולם מבטיחים לנו "להסיר חסמים", במערכת התכנון.
בראש המבטיחים עומד ראש הממשלה הנוכחי, שלפי הסקרים, ישמש גם כראש הממשלה הבא. בקדנציה המסתיימת נכשל ראש הממשלה החזק במאמציו להעביר את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, וטוב שכך. כדי להסיר חסמים, לא צריך רפורמה, אבל באמת צריך ראש ממשלה חזק. ראש ממשלה שידע להורות לפקידיו, להסיר את החסמים שהם עצמם, ולא אף אחד אחר, יצרו במערכת התכנון.

לטובת ראש הממשלה הבא, המרפסת מציגה רשימה של חסמים שכאלה.

חסם 1 - חוזר מנכ"ל משרד הפנים.

חוזר מנכ"ל משרד הפנים, הוא מסמך הנחיות פנימיות המוצא על ידי מנכ"ל משרד הפנים. לפחות שני חוזרי מנכ"ל "הציעו" פרשנות משפטית המצמצמת את סמכויות הועדות המקומיות, למרות הרחבתן בחקיקה. הפסיקה ביקרה את הפרשנות שהציע החוזר, ואף העלתה שאלות לגבי עצם כפיפותן של ועדות מקומיות לתוכנם של חוזרי המנכ"ל.

חסם 2 - פורום היועצים המשפטיים ונציגי שר המשפטים במוסדות התכנון.

על פורום היועצים המשפטיים ונציגי שר המשפטים במוסדות התכנון, למדנו מפסק הדין בענין אור הנר. מדובר בפורום הכולל את מרבית הגורמים המשפטיים העוסקים בתכנון. כמו חזור המנכ"ל, גם פורום זה מייצר הנחיות משפטיות אחידות, על פיהן נוהגות הועדות המחוזיות.

חסם 3 - סעיף 109 לחוק התכנון והבניה.

סעיף 109 לחוק התכנון והבניה הוא סעיף המעניק סמכות לשר הפנים לקבוע כי תוכניות מסוימות טעונות אישורו. סעיף זה פורש באופן רחב ביותר, וידע שתי התפתחויות מהותיות. הראשונה הייתה, הרחבתו והפיכתו מכשיר לבחינת הסמכות ושיקול הדעת. כלומר סעיף 109, שהיה אמור לשמש למקרים חריגים, הפך למכשיר שהשימוש בו נעשה מידי יום, בעיקר ביחס להחלטת של הועדות המקומיות. ההתפתחות השנייה ביחס לשימוש בסעיף הייתה, בהאצלת הסמכות מכוחו, לפקידים בועדות המחוזיות. התוצאה היא, שסמכות יחודית וחריגה, שהוענקה לשר, מופעלת כיום כמעשה יום יומי בידי פקידים.

חסם 4  - התייצבות יועץ.

ליועץ המשפטי לממשלה קיימת זכות על פי דין להתייצב בכל הליך משפטי המתנהל בבתי המשפט. כאשר הליך תכנוני מצליח  לחלוף על פני כל החסמים שציינו עד כאן, מתייצב היועמ"ש לדיון, בין כצד ישיר ובין מכח סמכותו להתייצב לכל הליך, ומציג את פרשנות המדינה לגבי הדין.

חסם 5 – גיור תוכניות.

כאשר גם התיצבות היועץ המשפטי לממשלה בהליך משפטי וצפוי כי בית המשפט יפרש את הדין כנגד עמדת המדינה,  מופעל החסם החמישי. "גיור תוכניות". הכוונה להליך שבו מוצע ליזם או לועדה המקומית לוותר על הטיעון או הדיון העקרוני בבית המשפט, תוך התחייבות לקדם ובמקרים מסוימים אף לאשר, את התוכנית נשוא המחלוקת.
מובן מאליו שיזם התוכנית ייעתר במרבית המקרים להצעה. התוצאה היא שלא מתקבלות הכרעות עקרוניות כנגד עמדת המדינה, ואם התקבלו כאלה, הן מבוטלות בהסכמה. התוצאה העקיפה היא כמובן המשך סירבול של ההליכים, שכן המחלוקות לא הוכרעו.

ברמה העקרונית, אין כל פסול במנגנונים שתיארנו, ובמדינת חוק, יש שיאמרו, כי אחידות ובקרה הם ראויים ונכונים, ויוצרים את האיזון הראוי בין שיקולי יעילות לשיקולי תכנון. הקושי טמון בכך, שכלל לא בטוח שהמנגנונים הללו תואמים את "רצון המחוקק". 
המאפיין את רשימת החסמים שציינו, שהם אינם מחויבי המציאות על פי החוק. מדובר על מנגנונים חיצוניים לחוק התכנון והבנייה, ש"הולבשו" על החוק, אך משפיעים במידה רבה על תהליכי התכנון, התמשכותם ותוצאותיהם.

בחוק התכנון והבנייה, הוכנסו בשנות קיומו עשרות תיקונים. אם תעיינו בדברי ההסבר של תיקוני החקיקה השונים, תמצאו שלא מעט מהם הוכנסו במטרה "לקצר ולייעל את הליכי התכנון והבנייה". החסמים הנ"ל מעידים שהחוק או שינויו אינם חזות הכל. תיקון החוק לא יקצר או ייעל את הליכי התכנו והבנייה. אלה יתיעלו, אם תשונה הגישה המימשלית לגבי אופן הפעלת החוק. לשינוי כזה, כבר אמרנו, באמת צריך ראש ממשלה חזק. 

17 בדצמ׳ 2012

מיהו בעל עניין בקרקע ?

השאלה מיהו בעל עניין בקרקע הפכה לשאלה כמעט קיומית בעניני תכנון ובנייה, שכן מי "שזכה", להיחשב ככזה, קיבל ממוסדות תכנון את הזכות להכין תוכנית. 

גישתו של משרד הפנים ויחד עימו של הועדות המחוזיות, היתה והינה, "הגישה המצמצמת". על פי גישה זו, שבאה לידי ביטוי בהנחיות כתובות: "כאשר מוגשת תוכנית על ידי גורם פרטי... יש לוודא כי יזם התוכנית הוא אכן 'בעל עניין' (כהגדרתו לעיל) ביחס לכל אחת ואחת מהחלקות הכלולות בתוכנית. ובמילים אחרות, נדרש שהיזם יהיה בעל זכות קניינית או חוזית בכל החלקות שבתחום הקו הכחול של התוכנית".

הפסיקה של בתי המשפט השונים התנדנדה, בין הגישות השונות, והנה השבוע, התפרסם פסק דין, של כב' השופטת וילנר בבית המשפט לענינים מנהליים בחיפה, המאמץ, דוקא את "הגישה המרחיבה". בית המשפט קובע כי גם קבוצה המונה 25% מבעלי זכויות בקרקע המהווה חטיבה תכנונית, הנכללת בתוכנית אחת, יכולה ליזום תוכנית לגבי כל הקרקע, אפילו אינה בעלת זכויות ביתרת 75% מהקרקע.
בית המשפט קובע:

"מסקנתי היא כי לעותרת, המאגדת בתוכה רבע מכלל בעלי הזכויות הקנייניות בקרקע נשוא התוכנית, יש "עניין בקרקע" במובן מונח זה בסעיף 61א(ב) לחוק. מסקנה זו נתמכת הן בלשון הסעיף שאינו מצמצם את 'בעלי העניין' לרוב בעלי הזכויות בקרקע, הן בהסטוריה החקיקתית של סעיף זה והמגמה העולה מתיקון 43 להרחבת מעגל ה"שותפים" בהליכי התכנון, והן בהגיונם של הדברים ושורת הצדק."

בנוסף לכך מסביר בית המשפט:

"לסיכום, 'בעל עניין בקרקע' הוא בעל זכות מוכרת בחלק הקרקע, והעניין שלו בחלק הקרקע האחר, נועד להגשים את זכויותיו שלו בקרקע שברשותו. זהו אינטרס לגיטימי, חשוב שיש להכיר בו. זכות הקניין היא זכות יסוד, ויש לעשות מאמץ לאפשר לבעל הזכות להגשים זכות זו."

למרות פסק הדין החשוב הזה, לא הייתי ממליץ ליזמים שונים לרוץ לועדות המחוזיות ולנפנף בו. אני מניח שהם יעצרו בשער, כפי שנעצרו עד היום. יש להניח כי הועדות המחוזיות ומשרד הפנים, לא יאמצו את פסק הדין בנקל. להערכתי הערעור על פסק הדין כבר בכתיבה, והוא יוגש במועד הקצוב לכך. זאת ועוד, כפי שכתבתי כאן בפוסט קודם, בעניין אור הנר, יש להניח כי כל עוד לא תצא הלכה כתובה ברורה ומחייבת מבית המשפט העליון, ימשיכו הועדות המחוזיות לפעול על פי הנחיותיהן, המאמצות את הגישה המצמצמת, והתעלמו גם מפסק דין חשוב זה.

פסק הדין חשוב לטעמנו לא רק, בגלל החשיבות שהוא מעניק לזכות הקניין הפרטית, אלא בעיקר בשל השלכותיו הציבוריות. הרחבת קשת הזכאים להגיש תוכניות, מגדילה את כמות התוכניות, ותביא לגידול, במוצרי התכנון. זהו אינטרס ציבורי חשוב ויסודי, במיוחד בימים אלה ששוק הדיור הוא בעיקר שוק של ביקושים. חבל שמשרד הפנים מצמצם את הזכות לתכנן, ומנסה לשמור בכל כוחו על "מונופול תכנוני".

בלי מעט גאווה מקומית אי אפשר לסיים את הפוסט הנוכחי.

בין יתר האסמכתאות ששימשו את בית המשפט בדרכו אל התוצאה, מסתמך בית המשפט בהרחבה על מאמר של שותפי, עו"ד יובל גלאון, כדלקמן:


"עוד ראו לעניין הגישות השונות את דעתו של עו"ד יובל גלאון, במאמרו "על הרחבת 'זכות העמידה' להגשת תכנית מתאר" (מקרקעין א/2 (מרץ 2002) ע' 317), שם הציע המחבר פרשנות מעניינת לפסק דין עין כרם בעליון ולפיה, בית המשפט קבע מסלול נוסף, מעבר לזיקה החוזית או הקניינית – "מסלול השכנות" או מסלול "הזיקה העקיפה", המחבר מוסיף:

"לפיכך נראה לנו, כי ההלכה החלה היום הינה כי קיים סרגל של בעלי זכות עמידה להגשת תכנית. בצדו אחד של הסרגל ניצב מי שהינו בעל זיקה קניינית בקרקע כולה, אשר ברור לכל כי הינו מי שיש לו עניין בתכנונה. בצדו השני של הסרגל מצוי, אליבא דבית משפט קמא (בהערת אגב), שכן סמוך אשר יש לו זיקה חוזית אל מרבית הקרקע הסמוכה כמו, לדוגמה, מי שקיבל הרשאה לתכנון על מרביתה של שכונה סמוכה, המעוניין לתכנן את תוואי הדרכים במקרקעין הסמוכים, כיוון שתוואי זה אמור להשפיע גם על התכנון העתידי שהוא אמור לבצע. באופן זה, ככל שהבסיס הציבורי או הכלכלי של ההצעה התכנונית הינו רחב יותר, תידרש פחות זיקה קניינית/חוזית לשטח נשוא התוכנית עצמה. ההחלטה של מוסד התכנון, האם מגיש התכנית הינו מי שיש לו "עניין בקרקע", תיבחן איפוא במבחני הסבירות והמידתיות. כזכור: מדובר רק בזכות להגיש תכנית, קרי להניע את גלגלי התכנון, ולא בזכות כי התכנית תקבל תוקף. מבחינה מסוימת, הדבר דומה לזכותו של כל חבר מועצת עיר לעלות נושא על סדר יומה של המועצה. מגמות השקיפות והפתיחות לציבור, המתגברות בפסיקת בית המשפט העליון, הניבו גם הפעם תוצאה, אשר אף אם אינה יוצרת ודאות משפטית, הרי היא עולה בקנה אחד עם המגמה להגן על זכות הקניין של כל פרט המעוניין להשפיע על סביבתו". 

שמו של פסק הדין, אותו סקרנו הוא, עתמ (חי') 53350-06-11 החברה לפיתוח גבעת העיזים בע"מ נ' הועדה המחוזית חיפה, וכל מה שנותר כעת לעשות הוא להמתין ולראות אם בית המשפט העליון יוציא לועדה המחוזית את העז ??


9 בדצמ׳ 2012

אור הנר


כבר הרבה זמן שאני רוצה לכתוב על אור הנר, אבל איכשהו זה לא יצא. היום, נר ראשון של חנוכה, החלטתי שזהו, אם לכתוב על אור הנר אז היום זה היום.
האמת, שמלבד שמו, אור הנר עליו אני רוצה לכתוב לא קשור לחנוכה. אור הנר שעליו אני רוצה לכתוב הוא פסק דין, הידוע בשם "פס"ד אור הנר". למען האמת, אני אפילו לא כל כך רוצה לכתוב על פסק הדין, אלא יותר להשתמש באור הנר על מנת להאיר תופעה, שהולכת וקונה לה מקום גם במקרים אחרים, והיא התעלמות של המדינה מהחלטות וצווים של בתי משפט מנהליים.
אגב אני מקווה שאני טועה, ומקרה אור הנר הוא מקרה יחיד, ואם כך אני מתנצל מראש. אבל אם אני לא טועה, ומוכרים לכם מקרים דומים, אתם מוזמנים, להדליק נר קטן (like), ויחד ייווצר אור גדול שיאיר את הנושא כולו.

קיבוץ אור הנר, ביקש לחלק את מקרקעי הקיבוץ, למגרשים קטנים, לצורך שיוך דירות לחברי הקיבוץ. על מנת לבצע את החלוקה, הוא הגיש תוכנית לועדה המקומית שמעונים, וביקש את הועדה לאשר את החלוקה, על פי סמכותה, לאשר בתוכנית בסמכות מקומית חלוקת קרקע למגרשים בין בעליהם המשותפים. הועדה המקומית ביקשה לאשר את התוכנית, אך הועדה המחוזית ומשרד הפנים התנגדו לאשרה כתוכנית בסמכות מקומית. לטענתם יש להעביר תוכניות מסוג זה לסמכות המחוז. לקיבוץ לא נותרה ברירה, הוא עתר לבית המשפט לענינים מנהליים בבאר שבע. העתירה נדונה על ידי כבוד השופטת אבידע.
מפסק הדין, אנו למדים כי סירוב הועדה המחוזית ומשרד הפנים לאשר את התוכנית   כתוכנית בסמכות מקומית, מסתמך על מסמך סיכום "ישיבת פורום יועצים משפטיים ונציגי שר המשפטים למוסדות תכנון (ישיבה מיום 1.2.07 (ישיבה מס' 4)". באותו מסמך נאמר כי תוכניות שבמסגרתן לא נקבעות הוראות המשנות את זהות הבעלים, ככלל אינן צריכות להחשב תוכניות איחוד וחלוקה, ולכן "תוכנית בקיבוצים/מושבים שבהם נעשה שינוי של החלוקה למגרשים, אך זכות הבעלות נותרה בידי המנהל, לא אמורה להיעשות בדרך של איחוד וחלוקה על כל הפרוצדורה הרלבנטית שלה".
כבוד השופטת אבידע, קיבלה את העתירה (לדעתי בצדק – אבל זה לא העניין כאן). בפסק הדין נקבע, בצורה שאין מפורשת ממנה, כי תוכניות איחוד וחלוקה, אפילו הן נעשות בין בעלים אחד, יכולות ואף צריכות להיעשות בסמכות ועדה מקומית.

משרד הפנים והועדה המחוזית, לא השלימו עם תוצאת פסק הדין, והגישו ערעור לבית המשפט העליון. אין חולק על זכאותן המלאה לעשות כן, וכולנו מקווים שההליך לא יניב פשרה, אלא יסתיים בהחלטה שתקבע הלכה פסוקה ומחייבת. אבל, וזה העניין, למרות קיומה של החלטה משפטית של כב' השופטת אבידע, שופטת בית המשפט לעניינים מנהליים, המדינה מתעלמת ממנה. כך, אם תוגש היום תוכנית, דומה במתכונתה לתוכנית שהגיש קיבוץ אור הנר, בכל איזור בארץ, ואפילו במחוז הדרום, ימשיך משרד הפנים להתייחס אליה, בהתאם "לסיכום ישיבת פורום היועצים המשפטיים ונציגי שר המשפטים למוסדות התכנון", ויתעלם מקיומו של פסק הדין של בית המשפט לענינים מנהליים. זו הבעיה.

חוק בתי המשפט לענינים מנהליים קיבל תוקף בשנת 2000. חקיקתו השלימה תהליך שהחל בפסיקה, המשיך בתיקון לחוק התכנון והבניה, והסתיים בחוק האמור. על פי החוק הועברו מרבית עניני התכנון והבניה מסמכותו השפוטית של בית המשפט הגבוה לצדק, לסמכות השיפוט של בתי המשפט המחוזיים. סעיף 8 לחוק קובע כי  "בית משפט לענינים מינהליים ידון בעתירה מינהלית ובערעור מינהלי בהתאם לעילות, לסמכויות ולסעדים שלפיהם דן בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק". סמכות זו כוללת את ההסמכה לתת צווים למדינה ולרשויותיה השונות הכפופות לשיפוטם של בתי המשפט המנהליים.

לכאורה לא צריך להיות הבדל בין ציות המדינה לצווים המוצאים על ידי בג"ץ, לבין ציות המדינה לצווים המוצאים, על ידי בתי המשפט המנהליים, המצוידים בסמכויות שפוט זהות לסמכויות בג"ץ. פסה"ד, בענין אור הנר מדגים לנו שבכל זאת יש הבדל. קשה להניח מצב שבו המדינה תתעלם ולא תפעל על פי פסק דין ו/או החלטה שהוציא בג"ץ, כפי שהיא עושה זאת בעניין אור הנר.

נראה כי מה שעושה את ההבדל בין ציות המדינה לפס"ד אור הנר, לבין ציות המדינה לפסקי דין של בג"ץ, הוא סופיות ההליך. בעוד שפס"ד של בג"ץ, הוא סופי ואין עליו ערעור, הרי שעל החלטות בתיהמ"ש לענינים מנהליים יש זכות ערעור לבית המשפט העליון. מכאן, שכל עוד אין החלטה חלוטה, המדינה רואה עצמה משוחררת מחובת הציות, מקום בו היא מערערת על פסק הדין. על אף שיש הגיון לעמדה זו, הרי שאין לו כל עיגון משפטי. החלטות בתי המשפט לענינים מנהליים מחיבות את המדינה, והן בכל הכבוד, גוברות על סיכומי פגישות של "פורום היועצים המשפטיים ונציגי שר המשפטים במוסדות התכנון". בפני משרד הפנים לעולם עומדת האפשרות לבקש עיכוב ביצוע של כל החלטה, בין היתר בשל השלכותיה הרוחביות, ורק אם הבקשה תתקבל יהיה המשרד פטור מחובת הציות להחלטה.
אנו אפילו יכולים להציע למשרד הפנים ליזום שינוי חקיקה ולאמץ, מנגנון של עיכוב החלטה אוטומטי. על פי מנגנון זה, מקום בו מוגש ערעור על ידי המדינה לבית המשפט העליון על החלטה של בית משפט לעניינים מנהליים, יחשב הדבר כאילו עוכב ביצועה של החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים.
אבל, כל עוד אחד מאלה לא קרה, כל עוד לא עוכב ביצועו של פסק דין של בית משפט לענינים מנהליים, בצורה כזו או בצורה אחרת, מחויב משרד הפנים ומחויבים מוסדות התכנון לציית להחלטות של בתי המשפט המנהליים, ומקום שציות כזה אינו מתקיים יש להאירו לא באור הנר אלא בזרקור ענק.

25 בנוב׳ 2012

מלאו הארץ עתירות

אני בטוח שמי מכם שפתח את גליון "Markerweek "של יום 23.11.2012, לא יכול היה שלא לראות את המודעה שתפסה עמוד שלם, ופורסמה תחת הכותרת "גילוי דעת".
למי שבכל זאת פספס, הנה היא לפניכם.



קראתם ?
אינני מכיר את מר רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי, החתום על המודעה, וכך גם לא את הנסיבות של הארוע אותו הוא מתאר במודעה, אך אני מכיר לא מעט מקרים מהסוג שהוא מתאר בגילוי הדעת שפרסם. המכנה המשותף לכולם הוא תסכול. תסכול מאיטיות התהליך התכנוני, תסכול מחוסר המודעות, מחוסר האכפתיות, ובעיקר מחוסר התקשורת. לעיתים התסכול מוצדק, לעיתים פחות, ולעיתים, מאותן סיבות שמנינו, התסכול הוא מנת חלקה של מערכת התכנון, ולאו דוקא של צרכניה.
אבל, בכל מקרה, דבר אחד מומלץ לא לעשות - אסור "לשבור את הכלים". כך מבין השורות אנו לומדים, בסעיף 19 לגילוי הדעת, כי בשלב מסוים לא היה עוד בידי היזם הכח להמתין, והוא החל לבנות את הפרויקט ללא היתר. "נשבר לו", והוא בתגובה "שבר את הכלים". חבל.
יש לקוות שהפרשה אותה ביקש מר מזרחי לשתף עם כלל הציבור, תמצא את פתרונה במהירות. נסיבותיה שלחו אותי אל דברים שכתב, לפני זמן לא רב, כבוד שופט בית המשפט העליון, אליקים רובינשטיין, בפסה"ד בעניין מוסא דכה, כך:
ללם של דברים: בניה בלתי חוקית, גם במקום שיש בו קשיים לעניין היתר בניה, היא רתימת העגלה לפני הסוסים. אין לבעל נכס זכות מוקנית להיתר בניה בהיעדר תב"ע המאפשרת זאת."
ומוסיף:
"ישאל השואל, מה הם הכלים העומדים לרשות מי שבשל בעיות הקשורות בדיני התכנון והבניה נמנע הימנו לקבל היתר לבנות בקניינו, אך אינו רוצה לפעול שלא כדין? התשובה לכך היא, מעבר לפניות ועתירות אינדיבידואליות אפשריות, שימוש בדרכים שיזעיקו שמים וארץ באשר להתנהלות הרשות, ואלו ייתכנו הן במישור הציבורי, באמצעות תקשורת, חברי מועצת העיר וחברי הכנסת, והן במישור המשפטי בעתירות לבית המשפט. הפעולה הציבורית והשיפוטית כלפי הרשויות, דומה כי חזקה עליה שתעשה את שלה ברב או במעט, וביום שלא ירחק." 

המסר ברור:
גילוי הדעת שפרסם מר מזרחי הוא כלי חשוב ולגיטימי בהצגת עמדתו, אך נכון היה לפרסם אותו לפני ובמקום הבניה הבלתי חוקית.
ובנוסף לכך, וזה אולי העיקר, עתירות, עתירות, עתירות.....מלאו הארץ עתירות.

בית המשפט המנהלי, הפך לשחקן מרכזי בהליכי התכנון. אסור להסס מלבקר שם. יש לבית המשפט לעניינים מנהליים יכולות נפלאות לתת פתרון "לקצר בתקשורת", שבין מוסדות התכנון לצרכניהן. פנו לבית המשפט בעיתוי המתאים, עשו זאת בסבלנות, באורך רוח, לעיתים בחריקת שיניים, אבל עשו זאת.

זכרו - בכל מקרה יותר נעים לבקר בבית המשפט לענינים מנהליים, מאשר בבית המשפט העוסק בענינים פליליים.

18 בנוב׳ 2012

תמ"א 38 ט'

בימים אלה, כשמסתבר שלא די בעמוד הענן ההולך מלפני המחנה, ולא יזיק גם איזה ממ"ד בבית, חשבנו להציע את תמ"א 38 ט'.
האות ט' אינה באה לציין את הגירסה התשיעית של תמ"א 38 (אם כי בקצב הזה גם היא תגיע), אלא את מטרתה של התוספת לתמ"א, היא חיזוק הגנת העורף בפני טילים.
העיקרון מאמץ למעשה את העיקרון של תמ"א 38. מתן תמריצים, לבניית ממדי"ם, בדירות מגורים. ההגיון מאד פשוט. כולם מזהירים אותנו שרעידת אדמה חזקה היא ענין של זמן, ולכן צריך להערך לקראתה, על ידי מתן תמריצים לחיזוק בתים. באופן דומה, אחת לכמה שנים אנו מקבלים תזכורת כי מתקפות טילים על העורף בישראל אינן תסריט דמיוני, וגם אליהן צריך להערך. למעשה נראה כי ההסתברות לנזק ממתקפת טילים, גדולה יותר מזו של רעידת אדמה (טפו, טפו). מבחינתנו כציבור, ממש לא אכפת לנו אם נפגע מרעידת אדמה או מטיל. אנו רוצים לקבל את מירב ההגנה בפני כל ארוע. מבחינת המדיניות הציבורית, הרי שזו צריכה לדאוג להערכות מתאימה, גם לרעידות אדמה, וגם למתקפות טילים בעורף. מבצע עמוד ענן מוכיח לנו את יעילותם של הממדי"ם, ותפקידם החשוב בענין זה. אם כך מדוע לא לחשוב על הרחבתה של תמ"א 38, והחלתה, לא רק על חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה, אלא גם לצורך תוספת ממדי"ם, בבנינים להם אין פתרונות מקלוט ??
אגב - הרעיון עשצרך לעודד בנייה של מרחבים מוגנים ומקלטים, אינו זר למחוקק, שכן בתקנות חישוב שטחים, הוא קבע ששטחי המקלוט לא יבואו על חשבון שטחים עיקריים. אלא, שבמועד ההוא, ב 1992, הרעיון של תמריצי בנייה לצורך השגת מטרות ציבוריות באמצעות, יזמויות פרטיות, היה כמעט חילול הקודש. נדמה שעתה הרעיון הזה בשל יותר. הוא מיושם כאמור על חיזוק מבנים בתמ"א 38, ועל מתן תמריצים לשימור מבנים, בתוכנית השימור של תל אביב. כל שצריך הוא להרחיבו גם על בניית אמצעי מיגון. חשבו על זה...

11 בנוב׳ 2012

הוצל״פ של החלטות מוסד תכנון


התהליך התכנוני אורך זמן. הרבה זמן. בסיומו מתקבלת החלטה. בחלק גדול מהמקרים ההחלטה מתקבלת לאחר ששניים ואפילו שלושה מוסדות תכנון דנו בה. התהליך עצמו הוא תהליך מעין שיפוטי, הן בצורתו, הן במהותו, והן בכללי הדיון החלים עליו. בבסיסו של התהליך התכנוני מצויה הכרעה של הגוף המוסמך, בין אינטרסים נוגדים. לעיתים האינטרסים הנוגדים הם בין היזם לבין מוסד התכנון עצמו, ולעיתים, בחלק גדול מהמקרים, מעורבים בהליך התכנוני גם אינטרסים של צדדים שלישיים. כלומר מוסד התכנון, בהחלטתו, מכריע למעשה בסכסוך בין שני צדדים או יותר.

כל תהליך שיפוטי מסתיים בפסק דין. כל תהליך תכנוני מסתיים בהחלטה. בעוד שאת פסק הדין ניתן לאכוף, והמדינה אף מספקת לכך מנגנון שלם, הוא מנגנון ההוצאה לפועל, נשאלת שאלה, האם ניתן לאכוף את ההחלטה שהתקבלה בסיומו של התהליך התכנוני ??
האם ניתן לאכוף על יוזם תוכנית, להשלים תוכנית ולתת לה תוקף, למרות שהחלטות מוסדות התכנון גרמו לשינוי התוכנית מהקצה אל הקצה, ויוזם התוכנית החליט לזנוח אותה ולא להשלים את ההליכים הדרושים על מנת  להביאה למתן תוקף?

אמחיש את הדברים.
ראובן (המוכר לנו לטוב מדוגמאות של קונפליקטים משפטיים אחרים) הינו בעל עניין בקרקע. ככזה הוא רשאי ליזום תוכנית ביחס לקרקע, וכך אכן עשה. על פי התוכנית שהגיש, שכללה גם איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, הוקצו לראובן זכויות בנייה לרוב. התוכנית הופקדה ודרכו של ראובן אל עשיית העושר נראתה מובטחת. מה שהפריד בין ראובן לבין זכויות הבניה, הוא תהליך ההתנגדות. כאן נכנס לתמונה שמעון (חברו של ראובן מאותן דוגמאות משפטיות), והגיש התנגדות לתוכנית. שמעון, בכתב ההתנגדות, ברך על התוכנית, ורק טענה אחת הייתה לו. לטענתו של שמעון יש לתקן את טבלאות האיזון, ואת מירב הזכויות בתוכנית יש להקצות דווקא לו ולא לראובן. להפתעת כולם, מוסד התכנון שדן בתוכנית קיבל את הטענה. ועדת העררים שנדרשה לנושא השאירה את ההחלטה המקורית ללא שינוי. כך יצא שראובן, שיזם את התוכנית, השקיע בה ממרצו ומכספו, נותר עם זכויות מעטות, ואילו שמעון, יצא עם מירב הזכויות בבעלותו. כשהתברר לראובן שאלה פני הדברים הוא החליט שלא לקדם את התוכנית אותה יזם, לא להשלים את תנאי התוכנית למתן תוקף, ובכך למעשה להמיתה מות נשיקה. לעומתו, שמעון, מייחל לרגע שהתוכנית תקבלתוקף.

כיצד יכול שמעון להוציא לפועל את ההחלטה?

עוד דוגמא.
מינהל מקרקעי ישראל, יוזם תוכנית להרחבה ניכרת של ישוב מסוים. הועדה המחוזית אישרה את התוכנית, אבל הפחיתה את מספר היחידות, והטילה על מינהל מקרקעי ישראל, עקב התנגדות של הרשות המקומית, לפתח ריאה ירוקה ענקית בשולי הישוב. ערר למועצה הארצית נדחה. המינהל החליט בעקבות הדברים הללו שלא לסיים את הליכי התוכנית ולא לפעול לתת לה תוקף.
האם הרשות המקומית יכולה לאכוף על המינהל את החלטת ועדת הערר של המועצה הארצית ?
האם יש ליוזם התכנון זכות וטו על החלטות מוסדות התכנון ? ברצותו יקיים את ההחלטה, ברצותו, לא יקיימה ?

חוק התכנון והבניה אינו נותן מענה לשאלות שאנו שואלים, ולשאלות דומות העולות מקיומן של תוכניות שנזנחו על ידי יזמיהן, לאחר שהוחלט לתת להן תוקף.
מה ניתן לעשות במקרה כזה ? מה עושה מי שחלקתו הקטנה, שהייתה ביעוד חקלאי, שינתה יעודה למגורים, אבל ליוזם התוכנית, אין עניין לסיימה ?

בואו נזהה את האינטרסים – יש כמובן את האינטרסים הפרטיים הנוגדים -
  • האינטרס של מי שהתוכנית מיטיבה איתו ברור. אישורה של התוכנית יזכה אותו בהטבה.
  •  האינטרס של יזם התוכנית, שזנח אותה לאחר אישורה, ברור, ברוב המקרים, אף הוא – הציפייה שלו לרווח מהתוכנית נכזבה, ואישור התוכנית עשוי לגרום לו להפסד או להטבה לא מספיק משמעותית.

האינטרסים הציבוריים הם המעניינים והחשובים - 

  •  יש את זה הטריוויאלי, שענינו הזמן והמשאבים שהשקיעו מוסדות התכנון, בהליך אישורה של התוכנית. כל אלה יורדים לטמיון,אם התוכנית נזנחה.
  •  לא נשכח בהקשר זה את היטל ההשבחה שרשות מקומית מפסידה עקב אי השלמתה של תוכנית.
  •  אבל מעבר לאינטרסים הציבוריים/כלכליים הללו, האינטרס החשוב הוא המהותי. אם מוסד התכנון המוסמך סבור שקרקע מסוימת צריכה לשמש למטרה מסוימת, לאחר שבחן והכריע בין כל השיקולים הנוגדים, כולל אלה הכלכליים, ראוי ונדרש כי הקרקע תשמש למטרה שמוסד התכנון קבע, ולא לכל מטרה אחרת.
במילים אחרות – האינטרס הציבורי המרכזי הוא שקרקע תשמש רק ליעוד אותו קבעו מוסדות תכנון.

רק מוסד תכנון רשאי לקבוע, בהליך תכנוני מוסדר, את יעודה של קרקע, ומשזה נקבע, אין לתת כח ליוזם תוכנית לערער ולהמנע מיישומו בפועל של יעוד זה. יש להגן על האמירה התכנונית של מוסדות התכנון, ואין לאפשר "זכות וטו", ליזם התוכנית על החלטות שהתקבלו, בקצה התהליך התכנוני.

לטעמנו נקודת  "האל חזור", של תוכנית היא הפקדתה. לאחר שתוכנית הופקדה היא הופכת להיות "קניין ציבורי", והשלמתה או אישורה היא בבחינת חיוב של יוזם התוכנית. בצד חיוב זה יש לקבוע זכות לכל צד ג', בעל עניין, לאכיפת החיוב.

בהקשר זה, אין להתעלם מכך, "שהכח המניע", את תהליך התכנון אינו מוסדות התכנון, אלא יזמי התוכניות, בין אם אלה באים מהמגזר הציבורי או הפרטי. מוסדות התכנון עצמם, על אף הכח שלהם ליזום תוכניות, הם במרבית המקרים הגוף המאשר ולא הגוף היוזם. לכן, על מנת לגלגל את הליכי התוכנון צריך לתת לבעלי הענין בתוכנית, לא רק את הכח להתחיל את הליכי התכנון, אלא גם את הכל לסיימם.

כיצד עושים זאת?

ראשית צריך לשכנע בחשיבותו של האינטרס הציבורי האמור. לאחר שמתגברים על משוכה משפטית גבוהה זו, נוצרים למעשה שני אפיקי פעולה.
כאשר יוזם התוכנית הוא גוף ציבורי, אכיפתה של השלמת התוכנית יכולה להיעשות באמצעות פנייה לערכאות מנהליות (בימ"ש לעניינים מנהליים או בג"ץ – לפי המקרה), בטענת חוסר סבירות.
 כאשר יוזם התוכנית הוא גוף פרטי, עילת התביעה מורכבת אפילו יותר, וניתן לחשוב על רעיונות יצירתיים על פי דיני חיוביים, הניתנים ליישום, ובלבד שכאמור, קודם לכל אלה, תכיר הפסיקה בכך, שתוכנית שהופקדה ואושרה עלידי מוסדות התכנון, אך נזנחה על ידי יוזם התוכנית, ניתנת לאכיפה על מנת להוציאה אל הפועל.

28 באוק׳ 2012

ארכיאולוגיה - פקודת בנין ערים

במהלך הכתיבה של אחד מהפוסטים הקודמים, ביקשתי לעיין בפקודת בנין ערים מ 1936. חיפשתי אותה ברשת, ומשלא מצאתי, החלטתי, להעלותה לטובת כל חובבי הארכאולוגיה, ושני קוראי הבלוג. אז הנה הפקודה מ 1936 בנוסח העברי. המעוניינים בנוסח האנגלי של הפקודה מוזמנים ללחוץ כאן. עוד "ממצאים ארכאולוגים", כולל הנוסח המוקדם יותר מ 1921, יפורסמו בימים הקרובים. חפירה נעימה.

23 באוק׳ 2012

להחליף את החלף


כותרות העיתונים הכלכליים מהימים האחרונים בישרו לנו על התעשרות קולקטיבית של הרשויות המקומיות. על פי הכותרות הגיעו האוצר והרשויות המקומיות להסדר פשרה  לפיו יעביר האוצר לרשויות המקומיות יותר ממליארד ₪ בעבור "חלף השבחה". מדובר בתשלומים שאותם "חסך", המינהל במשך שנים ארוכות מהרשויות המקומיות, וששיעורם גבוה עשרות מונים מהסכום שלבסוף שולם בפשרה.
יש לזכור כי הסדר הפשרה הושג בבית המשפט העליון, רק לאחר שהרשויות המקומיות הגישו תביעה כנגד המדינה, רק לאחר שבית משפט מחוזי פסק לטובת הרשויות המקומיות באותה תביעה, ורק לאחר שהמדינה הבהירה, במהלך הדיונים בבית המשפט העליון,  כי אם יוכרע ההליך כנגדה, תפעל לבטלו באמצעות חקיקה רטרואקטיבית.
הסדר הפשרה הנוכחי אומנם מעניק לרשויות יחד סכום לא מבוטל, אך הוא כולל ויתור על סכום כסף הרבה יותר גדול. לא בכך הקושי. נניח כי ראשי הרשויות שקלו את כל שיקולי הסיכוי/סיכון והחליטו שעדיף מיליארד ביד ומיד מעשרה (או יותר) כאלה, שלא בטוח שיגיעו, ואם יגיעו זה יקרה רק בקדנציה הבאה.
הקושי הוא בעצם השארת ההסדר הקבוע בחוק ללא שינוי.
ההסדר של חלף השבחה הוא הסדר פסול.
ביקרנו אותו כבר לפני חודשים ארוכים בפוסטים קודמים, אשר אזכרו את ההליך המשפטי שבין הרשויות והמדינה, לא נחזור עליו כאן, וקוראינו מוזמנים לחזור ולעיין בהם באמצעות לחיצה כאן.
ההסדר של חלף היטל ההשבחה צריך להמחק מספר החוקים. היטל השבחה צריך להיות משולם לרשויות המקומיות באופן אחיד, ובשיעור אחיד על ידי כל מי שמוציא היתרי בנייה, בין אם על קרקע פרטית בין אם על קרקעות מדינה. הסדר הפשרה הוא טלאי נוסף שנתפר על הסדר פסול מלכתחילה. המדינה לא צריכה להעביר לרשויות המקומיות אגורה אחת. מי שיהנה מההשבחה לעומת זאת, קרי מבקש היתר הבניה, בין אם הוא בעלים, חוכר, בר רשות וכו', יהיה החייב בהיטל. המשמעות היא שממחירי הקרקע בהם תשווק הקרקע על ידי המינהל, יפחית השוק את החובה בתשלום היטל, וכסף זה ישולם על ידי הציבור במישרין לרשויות המקומיות.
לכוון זה היו צריכים להוביל ראשי הרשויות המקומיות ונציגי המדינה, כאחד, ומשלא עשו כן צריך בהיבט זה לבקר את ההסדר. מאחר וכדי לשנות את הסדר חלף ההשבחה, דרוש הליך חקיקה, צריך לקוות, שלמרות "שהמנוף"  לחקיקה כזו נעלם, עדיין יהיה מי שיתן דעתו לכך, וינסה להוביל שינוי.

15 באוק׳ 2012

"שיטת כחלון", ומדוע היא אינה יכולה להשפיע על מחירי הדיור.



השר משה כחלון, שר התקשורת והרווחה, קנה לעצמו מעמד והכרה ציבוריים בזכות הרפורמות הצרכניות אותן הנהיג בתחום התקשורת. כתוצאה מהחלטותיו, שינה שוק התקשורת בישראל את פניו. השורה התחתונה של כל אותן החלטות מגיעה לכיסנו. כל אחד מאתנו משלם היום פחות על שירותי התקשורת למיניהם, החל מתשלומים על שיחות טלפון, וכלה בתשלומים על מכשירי הטלפון עצמם. המהפכה הצרכנית שהנהיג השר כחלון יצרה שינוי עמוק כל כך עד שעלינו כצרכנים לשאול את עצמנו כיצד הסכמנו לשלם בעבר מחירים גבוהים כל כך בעבור שרותי תקשורת.
עם הודעתו של השר כחלון על פרישה (זמנית?) מהמערכת הפוליטית החלטנו לשאול מדוע בעצם לא תופעל "שיטת כחלון", שבעיקרה מפעילה כלי רגולציה להגשמת יעדים ציבוריים (עידוד תחרות, הסרת חסמים, הפחתת מחירים) גם על שווקים אחרים, כשאותנו מעניין במיוחד שוק הדיור.
שוק הדיור הוא שוק בעייתי לא פחות משוק התקשורת. מחירי הדירות בישראל עולים בהדרגה, וניסיונות שונים ומשונים, הן בתחום הפיסקאלי והן בתחום מדיניות המקרקעין, לבלום את עליות המחירים, נכשלים בזה אחר זה. אם נניח כי שוק המקרקעין מתנהל כמו כל שוק אחר, כלומר המחירים עולים עד שהביקוש פוגש את ההיצע, הרי שהפתרון לעליית מחירי הדיור באזורי הביקוש, ברור קל ואינו בגדר סוד - כל שצריך לעשות הוא להגדיל את היצע הדירות.
האם מינויו של רגולטור שיאמץ את דרכי הפעולה של השר כחלון לתפקיד שר הפנים, יגרום לבשורה צרכנית גם בשוק זה ?
נראה שלא !
הסיבה לכך היא השוני המהותי בין הסמכויות הרגולטיביות של כלל הרגולטורים בישראל לבין סמכויות הרגולציה בתחום התכנון והבנייה, הנשלטות על ידי חוק התכנון והבנייה.
להבדיל מחיקוקים אחרים, מתייחד חוק התכנון והבניה, בביזור סמכויות. שר הפנים הוא אמנם השר הממונה על החוק אולם עיון בסמכויותיו מצביע על כך, שאלה מתייחדות בעיקר לנושאים פרוצדורליים, ופחות לנושאים המהותיים. הנושאים המהותיים על פי החוק מצויים בידי ועדות שהרכבן מגוון, יש ביניהן סמכות הררכית, והחלטותיהן, במרבית המקרים כפופות לזכות ערר עיון וביקורת.
בצד ביזור הסמכויות מתייחד חוק התכנון והבנייה, בהבניה של שיקול הדעת המינהלי. בדרך כלל שיקול הדעת המינהלי מופעל ונבחן על פי קריטריונים כלליים. על הרגולטור להכיר היטב ולבדוק את תחומי העניין הקשורים להחלטתו, לשמוע את הגורמים הרלבנטיים קודם להחלטתו, ואם פעל ללא שיקולים זרים ובתום לב סביר להניח כי החלטתו תעבור את מבחן הסבירות, ותשנה את המציאות הרגולטיבית. לא כך בתום התכנון והבנייה. כאן תהליך קבלת ההחלטה הוא תהליך מובנה מראשיתו ועד סופו. יותר מכך – ההבניה של תהליכי הרגולציה בתחום התכנון והבניה, היא גם פרוצדוראלית וגם מהותית.
ביטויה של ההבניה הפרוצדורלית בכך שהחוק מכתיב את התהליך הרגולטיבי על כל פרטיו. החל מהשאלה מי רשאי ליזום את התהליך, דרך הביטוי הצורני של ייזום התהליך הרגולטיבי, זיהוי הגורמים המחליטים, הרכבם, לוחות הזמנים להחלטה, כיצד ינוהל הדיון אצל כל גורם וגורם, ועוד ועוד. סטייה מהתהליך המובנה, כפי שהוא מוכתב על ידי החוק, עלולה להביא בסופו של יום לפסילת התהליך הרגולטיבי כולו, ולכן הקפדה עליו חיונית ביותר.
אבל, ההבניה הפרוצדורלית אינה העיקר. היא באה לשרת את המהות, וגם כאן, בקשר לתכני הרגולציה, מתקיימת הבניה של שיקול הדעת. כלומר גם אם בעל הסמכות יחשוב על איזה פתרון סביר לבעיה, כמו למשל מחסור ביחידות דיור, וגם אם יהיה לו רעיון סביר לפתור אותו, וגם אם יבצע את כל התהליך הפרוצדורלי מבלי להחסיר אף שלב, עדיין שיקול הדעת תחום ומוגבל בתוך סד של איסורים ומגבלות הקרוי "תוכניות", תוכנית מקומית, תוכנית מחוזית או תוכנית ארצית.
הגורם השלישי המבדיל בין הרגולציה התכנונית לבין כל רגולציה אחרת הוא שיתוף הציבור. רגולטור נבון לעולם יאזין לכל בעלי העניין המעורבים בשאלות ובנושאים הנוגעים להחלטתו, אך לעומת כל רגולטור אחר, הרגולטור התכנוני לא רק חייב להאזין לציבור, אלא שהציבור הוא בעל זכות מוקניית להשתתפות בהליכי התכנון, הכוללת גם זכויות ערר מיוחדות וייחודיות על ההחלטות פרי הרגולציה.
שלוש המאפיינים הללו, ביזור הסמכויות, ההבניה של התהליך הרגולטורי ושיתוף הציבור, המתקיימים שלושתם יחדיו רק בתחום הרגולציה התכנונית, הופכים תחום זה למורכב כל כך. הם מסבירים מדוע המשימה של סגירת פערי הביקוש לדיור על ידי הגדלת הצעים, היא משימה מורכבת, כמעט בלתי אפשרית. הם מסבירים מדוע גם אם במשרד הפנים ישב שר, שכל מעייניו בהפחתת מחירי הדיור, סיכויי ההצלחה שלו לשנות את הכוון של גרף עליית המחירים נמוכים, בסביבה הסטטוטורית הנוכחית.
כנראה שלמסקנה האמורה הגיע גם ראש הממשלה כשהוביל את הרפורמה בחוק התכנון והבניה, אלא ששינוי שלושת המאפיינים הנ"ל, שיתכן ותוביל להורדת מחירים, היא כפירה בעיקרי התכנון.
ההפיכות של החלטות תכנוניות בעייתית. החלטות תכנוניות משפיעות על כולנו, הן ברמת המקרו והן ברמת המיקרו. השפעתן על פי רוב ארוכת טווח. הן כרוכות בשאלות של קנין, תשתית וסביבה, ולעולם בהכרעה בין אינטרסים מתנגשים וקביעת סדרי עדיפויות. לכן, טוב שהחלטות מסוג זה, מתקבלות לאחר שהן עוברות "תהליך שיקוף", הכולל את שלוש המאפיינים אותם הצגנו, ואינן תוצאה של ראייה קצרת טווח, אפילו מטרותיה חשובות.
הוראות חוק התכנון והבניה, מבנהו, עקרונותיו ומטרותיו, לא נועדו על מנת להפחית את מחירי הדיור. החלטות תכנוניות משפיעות על מחירי הדיור, אך הם נועדו ליצור תכנון טוב יותר ולשרת אינטרסים ומטרות אחרים. הורדת מחירים אינה אחת ממטרות החוק והיא אפילו מטרה זרה למטרותיו של הרגולטור התכנוני. לכן רגולטור שמבקש להוביל מהפכה תכנונית, יצטרך לחפש עצמו תפקיד אחר שאינו בלשכת שר הפנים. 

1 באוק׳ 2012

ספרים רבותי ספרים


עד לפני שנים לא רבות היה ספרו של ד"ר שמואל רויטל, "דיני התכנון והבניה", שלעריכתו הצטרף עו"ד אייל מאמו, הספר המשפטי היחיד שעסק בדיני תכנון ובניה. בשנים האחרונות, התעשר מדף הספרים התכנוני שלנו בספרים נוספים העוסקים בהרחבה בפרקים או אפילו במספר סעיפים, מתוך חוק התכנון והבנייה.  כך למשל ספרו של ד"ר אסף רנצלר העוסק בשימוש חורג. ספרו של עו"ד משה רז כהן העוסק באיחוד וחלוקה. ספריו של פרופ' נמדר על פגיעות במקרקעין והפקעת מקרקעין. ספרה של פרופ' דפנה לוינסון זמיר על פגיעות במקרקעין על ידי רשויות תכנון. ספרים העוסקים בפרק העונשין של החוק, וכן ספרים נוספים, שמחבריהם יסלחו לי אם לא צוינו בשמותיהם.
לאחרונה נחשפנו לספר חשוב נוסף. המדובר בספרם של עוה"ד מיכה גדרון ופרופ' אהרון נמדר, העוסק בתמ"א 38, והשלכותיה (שלמען ההגינות נציין שאינו היחיד העוסק בתמ"א 38). לאחר פרסום הספר, הבחנו כי בעצם מדובר בתופעה שלא הייתה כאן קודם. תהינו מדוע תחום הספרות המשפטית בתחום התכנון והבניה זוכה לעדנה כזו, ומדוע זה קורה בשנים האחרונות דווקא ?     
ובכן התשובה הפשוטה היא שהצע הספרים גדל משום שיש להם ביקוש. השאלה המעניינת היא מדוע גדלו הביקושים. כמובן שלא ערכנו מחקר מסודר בשאלה הזו, אבל יש לנו כמה השערות.
הסיבה הראשונה והמרכזית, לדעתנו, לגידול בביקושים לספרות מקצועית תכנונית, היא התפתחותו של תחום התכנון והבניה והפיכתו לנושא מרכזי בסדר היום הציבורי. אם בעבר נושאי תכנון היו טכניים בעיקרם, תוכניות בנין עיר היו עניין לכמה מהנדסים ומתכננים, ותהליך התכנון היה רחוק מהעין הציבורית, הרי כיום המצב שונה בתכלית. כיום המודעות הציבורית וההתעניינות הציבורית בתחום התכנון והבניה  - עצומה. יותר מכך, ההתעניינות הציבורית בתחום התכנון והבנייה אינה מוגבלת רק להחלטות תכנוניות שיש להן השפעה ישירה על הציבור, אלא היא מורחבת גם להחלטות תכנוניות רחבות יותר, שלהן השלכה עקיפה בלבד על הציבור הרחב, ולמרות זאת ההתעניינות גדולה. התענינות זו כמובן מגדילה את הביקושים לידע, ומכאן גם מגדילה את הביקושים לספרות מקצועית.
סיבה נוספת לגידול בביקושים לספרות משפטית תכנונית, המתלווה לגידול במודעות, היא הגדלת הנגישות לערכאות. הכוונה לא רק לכך שבמשך השנים פסיקת בתי המשפט, הרחיבה באופן מהותי את זכות העמידה למתנגדים, אלא במיוחד לכך, שהפורומים לבירורים משפטיים בנושאי תכנון הלכו והתרחבו. בעבר הסמכות לדון בנושאים תכנוניים היתה שייכת לבג"צ בלבד. אט אט פיתחה הפסיקה את סמכות בתי המשפט המחוזיים לדון בנשאים מנהליים, עד שלבסוף הוקם בית המשפט לענינים מנהליים, והסמכות לדון בנושאים אלה עברה באופן סדור מבג"צ אליהם. כמובן שהעברת הסמכות פרצה צוואר בקבוק תכנוני. במקום בית משפט עליון אחר ובו כ 12 שופטים, העוסק בנושאים שברומו של עולם בלבד, החלו לעסוק בתחום התכנון והבניה, חמישה בתי משפט (אחר כך הצטרף השישי) ועשרות שופטים. כמות העתירות גדלה, עלויות העתירות קטנה, ציבור עורכי הדין שנחשף לתחום התכנון והבניה, התרחב, יכולת הגישה לערכאות על ידי גורמים רחבים מקרב הציבור גדלה, ומספר ההחלטות שנתנו על ידי בתי המשפט, (שלא תמיד התאימו עצמן אחת אל רעותה) גדלה בהתאמה. בנוסף לבתי המשפט לענייניים מנהליים, הקים החוק את ועדות הערר, את ועדות הערר לפיצויים והיטלי השבחה, ומיסד את תהליכי השומה המכרעת בפני שמאי מכריע. תהליכים, בנוסף תהלכי ההתנגדות ותהליכי הערר, שהיו קבועים בחוק מראשיתו, הינם הליכים מחוללי משפט והתדיינות. בראש הועדות האלה עומד על פי רוב עו"ד, ההליכים כפופים לפרוצדורה משפטית מסוימת, הם מיצרים החלטות בעלות תוקף "מעין תקדימי", והם מצריכים התמקצעות, ועל פי רוב ייצוג. כל אלה ועוד, יצרו "התמשפטות" של התהליך התכנוני, ולא מעט מתכננים מצרים על כך שתחום התכנון ניטל מהם, ועבר לידיהם ושליטתם של המשפטנים.
מאחר ונראה כי תחום התכנון והבנייה ימשיך ויהיה מרכזי בציבוריות הישראלית גם בשנים הקרובות, וכי התהליכים התכנוניים ימשיכו להיות מרובי ערכאות ונשלטים על ידי משפטנים, נראה כי רצוי להכין מקום מספיק בארון הספרים על מנת להכיל את הספרות המשפטית הנוספת, שמן הסתם תוסיף ותתפרסם בתחום זה. 

10 במרץ 2012

מאמצים דיפלומטיים או פצצות חודרות בונקרים


את הכותרות הראשיות תפס השבוע ביקורו של ראש הממשלה בארצות הברית. למדנו מהן כי בין אובמה לבין נתניהו הושגה הסכמה לפיה, "איראן לא תהיה מצוידת בנשק גרעיני". לעומת זאת, המחלוקת באשר לדרך להשגת מטרה זו נותרה בעינה. בעוד אובמה סבור כי מסלול הסנקציות לא מיצה את עצמו, לוחץ נתניהו לכוון "הפצצה עכשיו".
גם הרפורמה בחוק התכנון והבניה הייתה השבוע בכותרות. הביאו אותה לשם קבוצה של אנשי מקצוע, מתכננים, שמאים ועורכי דין, שיחד עם הארגונים הירוקים סבורים כי הרפורמה עלולה לגרום לנזקים בלתי הפיכים.
כמו את המהלך נגד איראן, גם את הרפורמה בחוק התכנון והבניה  מוביל ראש הממשלה. גם כאן, בקשר לרפורמה, אין בין ראש הממשלה לבין המתנגדים לרפורמה מחלוקת באשר למטרה. כולם מסכימים כי חוק התכנון והבניה מחייב תיקונים והתאמות. המחלוקת היא באשר לדרך.
גם בקשר לרפורמה בתחום התכנון והבניה, כמו בקשר לענין האיראני, ראש הממשלה מעונין "בבום וגמרנו". לעומתו המתנגדים סבורים שאחרי הבום יבוא כאוס גדול. הם מבקשים תהליך. לא מפץ גדול. לא פצצות חודרות בונקרים. יש להם סיבה לחשוש. גם רפורמות אחרות שהחלו בקול תרועה רמה הסתימו בקול ענות חלושה. ע"ע הרפורמה בנמלים.
הרפורמה בחוק התכנון והבניה, היא מעשה עשוי. בהרכב הנוכחי של הכנסת היה ברור שהרפורמה תעבור מהרגע שהיא יצאה לדרך. גם בג"ץ הבהיר השבוע למתנגדים שהרפורמה עברה את "נקודת האל חזור",  והוא לא ישיב את תהליך החקיקה  חזרה אל בסיסו.
אם ניתן ללמוד מקוי הדמיון בין התנהלות ראש הממשלה בסוגיה האיראנית לבין התנהלותו בקשר לרפורמה בתחום התכנון והבניה, הרי שכדאי להכין טוב טוב את המקלטים.

12 בפבר׳ 2012

מכתב גלוי לראשי רשויות מקומיות בנושא דיור בר השגה

ביום שישי, האחרון פורסם ב The Marker , תחת הכותרת, "דיור בר השגה כמטרה ציבורית", מאמר קצר, ובמרכזו הפניית תשומת ליבם של ראשי הרשויות המקומיות לסמכויות קימות בחוק, המאפשרות להם, לפעול למימוש דיור בר השגה, בתחומי אחריותם, על בסיס החקיקה הקיימת.

המאמר נכתב על רקע הדרישה של ראשי הרשויות מהשלטון המרכזי לאפשר להם להוביל פתרונות לדיור בר השגה בערים השונות.
במאמר ביקשתי להצביע על כך, שלמעשה כבר היום, על פי החקיקה הקיימת, יש לראשי הרשויות סמכויות וכח בנושאים של פתרונות דיור, וכי למרות הקשיים שיעמדו בדרכם, חלקם אוביקטיביים וחלקם סוביקטיבים, יש בכוחם של ראשי הרשויות, להוביל מהלך יצירתי, ולקחת אחריות גם בנושא זה.


הנוסח המקורי נכתב כמכתב גלוי לראשי הרשויות המקומיות והוא מובא להלן. קריאה מועילה.

ראשי רשויות יקרים, אל תטעו.
הטענות והבקשות שלכם משרים, ופקידים בכירים לאפשר לרשויות המקומיות לפעול בתחום הדיור הציבורי, תמיד ידחו. גם אם השרים והפקידים יראו איזה שהיא נטייה להיענות לכם, ימצא תמיד היועץ המשפטי שידאג ליישור השורות, ויסביר עד כמה לא ניתן לסמוך על אי התלות של השלטון המקומי.
אל תשלו את עצמכם, גם אם המחוקק יתן פתרון חקיקתי לבקשתכם, וגםאם מתישהו יאושר חוק שיאפשר דיור בר השגה, מה שכלל לא בטוח, יהיה מי שידאג שהשפעתכם על התהליך, תהיה מינורית, אם כי אתם אלה שתישאו בתוצאותיו.
אל תסמכו על הארגונים החברתיים שיקדמו את החקיקה בעבורכם. עד שיגמרו שם להתווכח שם על הגדרת המונח דיור בר השגה, תסתיים הקדנציה שלכם, ואתם אלה שתצטרכו להסביר לתושבי העיר מדוע ילדיהם אינם מצליחים לרכוש דירה.
כמו תמיד גם כאן, אין לכם על מי לסמוך אלא על עצמכם. במקום לבקש תעשו. לא בטוח שתצליחו, אבל לפחות לא ישבתם בחיבוק ידיים. ניסיתם.
סעיף 249(5) לפקודת העיריות קובע, בין יתר סמכויותיה של עירייה, גם את הסמכות לספק שיכון למיעוטי אמצעים, ולתכלית זו - (א) לרכוש או לחכור כל קרקע, לרבות בתים או בנינים אחרים שעליה; (ב) להקים שיכונים על כל קרקע; (ג) לרכוש או לחכור כל קרקע, כדי למכרה או להחכירה חכירה ראשית או משנית, להקמת שיכונים למיעוטי אמצעים על ידי אדם זולת העיריה....
כלומר סמכות לספק שיכון למעוטי אמצעים יש לכם, ויש אפילו מי שיאמר שאתם לא רק מוסמכים אלא אף חייבים לספק פתרונות דיור למעוטי אמצעים. עכשיו תשאלו ובצדק, מי הם אותם מעוטי אמצעים? שאלה מצוינת. בהעדר הגדרה, אין תשובה אחת עליה. האם אלה כל מי שאין להם דירה? האם אלה רק אנשי העשירון התחתון? האם אלה זכאי משרד השיכון? האם זוגות צעירים בני המקום ? השאלות מורכבות, והתשובות לא פחות. דבר אחד בטוח, את הקריטריונים אתם תגדירו - ולא כבוד השר אטיאס. יותר מכך - בהיותכם נציגי השלטון המקומי, זה לא יהיה שיקול זר לקבוע קריטריונים הכוללים ביניהם מאפינים מקומיים, כמו דיור לבני מקום.
אם תגדירו קריטריונים סבירים, בתום לב וללא שיקולים זרים למבחן "העדר האמצעים", קביעותיכם תזכינה לגיבוי, אם תבואנה לבחינה שיפוטית. מאידך, אם ביהמ"ש יחשוב שהקריטריונים שקבעתם אינם נכונים, הוא יקבע את הקריטריונים הפסולים, וידריך אתכם לגבי קביעת קריטריונים חדשים. כך או כך, בסופו של דבר, יתעצבו קריטריונים על בסיס משפטי בר קיימא.   
בכך לא סיימתם - שייכונים למעוטי אמצעים אינם צומחים באויר. כדי להקים אותם צריך קרקע, ולרשות המקומית אין קרקע ואין כסף לרכוש קרקע. גם לכך החוק הקיים נותן פתרון. תפקיעו  ללא תמורה !!!

סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, קובע מהם אותן "צורכי ציבור", שלמענם ניתן להפקיע מקרקעין, וביניהם: "כל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים". השר קבע בעבר כי הפקעת קרקע לצורך הקמת "שכונות מגורים לצורך קליטת עליה", היא מטרה ציבורית, הוא גם קבע כי "מעונות סטודנטים" הם מטרה ציבורית. מדוע שלא יקבע שהפקעת קרקע למגורים לחסרי דיור הינה מטרה ציבורית? 

ראשי רשויות נכבדים - פנו אל השר, בקשו ממנו לקבוע דיור לחסרי דיור כמטרה ציבורית. הוא כנראה ידחה את בקשתכם. לימדו את נימוקיו ואם צריך וניתן לכו לבג"ץ ובקשו מכבוד השר להסביר לשופטים, מדוע דיור לעולים הוא מטרה ציבורית, ומדוע דיור לחסרי דיור, בעת הזאת, איננו מטרה ציבורית.
באותה הזדמנות ניתן יהיה לראות כיצד יתיחסו שופטי בית המשפט העליון לדברי הנשיאה היוצאת, שכבר אמרה בעבר, כי אין לה ספק שהנושאים הנגזרים מסדר היום החברתי החדש יעסיקו לא מעט את בתי המשפט ואלה יצטרכו בוודאי להכריע בעניינים שיש להם השלכות חברתיות.         
ראשי רשויות יקרים. יש לכם סמכויות – הפעילו אותן. יש לכם הרבה יותר סיכוי להצליח אם תפעלו מאשר אם לא תעשו דבר.