תזכיר הפרקים הכלכליים של חוק התכנון והבנייה, אינו עוסק בכתבי שיפוי. מצופה היה שיעסוק בהם, אבל מציעי החוק לא סברו שנכון להתערב בהסדר "וולנטרי" זה. על אופן הווצרותו של כתב השיפוי והשיבושים והעוותים שהוא יוצר בחוק ובהסדרים הקבועים בו, כתבנו כבר בעבר, ואין טעם לחזור שוב על הדברים. עם זאת בכל זאת מצאנו לנכון לקרוא למחוקק, להכנס לסוגיה זו בתיקון החדש לחוק, ולכפות על מציעי החוק הסדר שלם וכולל בסוגיה זו.
אחת מהתכליות המובהקות של רגולציה היא היא הצורך להגן על האחד מפני כוחו של האחר. זוהי בדיוק הסיבה בגללה צריך להסדיר את סוגיות כתבי השיפוי במסגרת התיקון המוצע בחוק.
יזם המבקש להגיש תוכנית, אינו יכול לקדמה, אלא אם מסר כתב שיפוי. זוהי הפרקטיקה הקיימת, שזכתה להגנה משתמעת של בתי המשפט, ואפילו ניתן לתת לה רציונל ציבורי. אבל, גם אם נניח לשאלת הסמכות, כלומר למקור הכח המשפטי לדרוש כתב שיפוי, שאיננו בטוחים שהוא בנמצא, לעיתים דרישת כתב השיפוי, היקפו והדרישות הכלולות בו, גובלים בעילת העושק על פי דיני החוזים, בניצול מצוקתו של היזם. היזם יודע כי אם לא ימסור את כתב השיפוי, עליו לשכוח מקידום התוכנית, ולכן הוא חותם על כתב השיפוי, בנוסח החד צדדי, והלא מפוקח שניסחה הועדה. רצון חופשי בודאי שאין כאן. יתירה מכך, קימים מקרים בהם ועדות, מקומיות, על מנת להבטיח את קיומו של השיפוי על פי כתב השיפוי, דורשות הטלת שעבודים על הקרקע על ידי היזם. למיותר לציין שהטלת שעבודים כאמור, מקשה אחר כך, בגיוס מימון לביצוע הפרויקט, ובמכירת דירות בפרויקט עצמו.
לעיתים מוצאים עצמם יזמים לכודים בין הפטיש לבין הסדן, כאשר מצד אחד מצויה כאמור הועדה המקומית, ומהצד השני מצויים "היושבים על הגדר". אלה, הם אותם בעלים של קרקע, אשר אינם היזם. הם אומנם שותפים לבעלות, על פי רוב בחלקים קטנים יותר משל היזם, ובעוד היזם רץ ומתרוצץ על מנת לקדם את התוכנית, מוציא הוצאות וחותם על התחיבויות, לרבות על התחיבויות לשיפוי, הם יושבים על הגדר, ומביטים. הנועזים יותר, אפילו יתנגדו למהלכיו של הזם. כל זה לא מונע מאותם יושבים על הגדר, "לזכות" אחר כך באותו נתח יחסי מפירות הפרויקט, בהתאם לחלקיהם היחסיים בקרקע, מינוס ההוצאות וההתחיבויות לשיפוי. אומנם סעיף 69 (12), לחוק התכנון והבניה, מקנה לכאורה זכות לקבוע בתוכנית הוראות לענין חיוב הבעלים בהוצאות התוכנית, אך השימוש בו, היישום שלו, ויותר מכל אלה, האכיפה שלו בעייתיים ביותר, עד שהסעיף אינו אלא כלי ריק.
התוצאה היא שיזם שהוא שזכאי לצורך הדוגמה ל 80% מפירות הפרויקט, עלול להדרש לשפות את הועדה המקומית כדי 100%, ובכך לממן את היושבים על הגדר.
שלא תטעו, היזמים עצמם אינם טלית שכולה תכלת. יש בינהם כאלה שיחתמו על כתב השיפוי, אך מכאן ועד לעמידה בתנאיו, רחוקה הדרך. לא אחת, מוצאות את עצמן ועדות מקומיות, לאחר ששילמו מהקופה הציבורית את הוצאות הפיצוי, שנגרמו בעטייה של "התעשרות" היזם, רודפות בבתי המשפט אחרי היזם, על מנת שישלם את חובותיו, על פי כתב השיפוי.
בנסיבות כאלה, המחוקק מחויב להיכנס לעובי הקורה.
בראש ובראשונה עליו להסדיר את עצם הסמכות לדרוש כתב שיפוי, ובאיזה היקף ובאילו נסיבות. יתירה מכך, עליו ליצור, בתקנות, נוסח אחיד ומחייב של כתב שיפוי, או לכלול הוראות שיפוי מנדטורית, שכלל לא תצמיח חובה לחתום וולנטרית על כתב שיפוי.
אחר כך, צריך המחוקק לקבוע כללים לאכיפה ישירה של כתבי השיפוי על היזם, לרבות סמכויות למניעת הוצאת היתרים, או לעיקול של הקרקע ועוד רעיונות מסוג זה.
ולבסוף הוא חייב להוריד את היושבים על הגדר, אל הקרקע, ולקבוע לגביהם חזקת חתימה על כתב שיפוי או לאפשר למי שחתם על השיפוי לתבוע בצורה יעילה ומהירה את הוצאות השיפוי מקבוצה זו, כך שליושבים על הגדר יהיה אינטרס להכנס לתוך התהליך ולהשפיע עליו מבפנים.
באופו כזה תושג מטרה נוספת, והיא יצירת תמריץ לקבוצות בעלים שמחכים "שאחרים יעשו להם את העבודה", ליטול חלק בהליך התכנוני, ובכך יהיה כדי ליצור תמריץ נוסף לקידום וייעול תהליכי התכנון והבנייה.
יזם המבקש להגיש תוכנית, אינו יכול לקדמה, אלא אם מסר כתב שיפוי. זוהי הפרקטיקה הקיימת, שזכתה להגנה משתמעת של בתי המשפט, ואפילו ניתן לתת לה רציונל ציבורי. אבל, גם אם נניח לשאלת הסמכות, כלומר למקור הכח המשפטי לדרוש כתב שיפוי, שאיננו בטוחים שהוא בנמצא, לעיתים דרישת כתב השיפוי, היקפו והדרישות הכלולות בו, גובלים בעילת העושק על פי דיני החוזים, בניצול מצוקתו של היזם. היזם יודע כי אם לא ימסור את כתב השיפוי, עליו לשכוח מקידום התוכנית, ולכן הוא חותם על כתב השיפוי, בנוסח החד צדדי, והלא מפוקח שניסחה הועדה. רצון חופשי בודאי שאין כאן. יתירה מכך, קימים מקרים בהם ועדות, מקומיות, על מנת להבטיח את קיומו של השיפוי על פי כתב השיפוי, דורשות הטלת שעבודים על הקרקע על ידי היזם. למיותר לציין שהטלת שעבודים כאמור, מקשה אחר כך, בגיוס מימון לביצוע הפרויקט, ובמכירת דירות בפרויקט עצמו.
לעיתים מוצאים עצמם יזמים לכודים בין הפטיש לבין הסדן, כאשר מצד אחד מצויה כאמור הועדה המקומית, ומהצד השני מצויים "היושבים על הגדר". אלה, הם אותם בעלים של קרקע, אשר אינם היזם. הם אומנם שותפים לבעלות, על פי רוב בחלקים קטנים יותר משל היזם, ובעוד היזם רץ ומתרוצץ על מנת לקדם את התוכנית, מוציא הוצאות וחותם על התחיבויות, לרבות על התחיבויות לשיפוי, הם יושבים על הגדר, ומביטים. הנועזים יותר, אפילו יתנגדו למהלכיו של הזם. כל זה לא מונע מאותם יושבים על הגדר, "לזכות" אחר כך באותו נתח יחסי מפירות הפרויקט, בהתאם לחלקיהם היחסיים בקרקע, מינוס ההוצאות וההתחיבויות לשיפוי. אומנם סעיף 69 (12), לחוק התכנון והבניה, מקנה לכאורה זכות לקבוע בתוכנית הוראות לענין חיוב הבעלים בהוצאות התוכנית, אך השימוש בו, היישום שלו, ויותר מכל אלה, האכיפה שלו בעייתיים ביותר, עד שהסעיף אינו אלא כלי ריק.
התוצאה היא שיזם שהוא שזכאי לצורך הדוגמה ל 80% מפירות הפרויקט, עלול להדרש לשפות את הועדה המקומית כדי 100%, ובכך לממן את היושבים על הגדר.
שלא תטעו, היזמים עצמם אינם טלית שכולה תכלת. יש בינהם כאלה שיחתמו על כתב השיפוי, אך מכאן ועד לעמידה בתנאיו, רחוקה הדרך. לא אחת, מוצאות את עצמן ועדות מקומיות, לאחר ששילמו מהקופה הציבורית את הוצאות הפיצוי, שנגרמו בעטייה של "התעשרות" היזם, רודפות בבתי המשפט אחרי היזם, על מנת שישלם את חובותיו, על פי כתב השיפוי.
בנסיבות כאלה, המחוקק מחויב להיכנס לעובי הקורה.
בראש ובראשונה עליו להסדיר את עצם הסמכות לדרוש כתב שיפוי, ובאיזה היקף ובאילו נסיבות. יתירה מכך, עליו ליצור, בתקנות, נוסח אחיד ומחייב של כתב שיפוי, או לכלול הוראות שיפוי מנדטורית, שכלל לא תצמיח חובה לחתום וולנטרית על כתב שיפוי.
אחר כך, צריך המחוקק לקבוע כללים לאכיפה ישירה של כתבי השיפוי על היזם, לרבות סמכויות למניעת הוצאת היתרים, או לעיקול של הקרקע ועוד רעיונות מסוג זה.
ולבסוף הוא חייב להוריד את היושבים על הגדר, אל הקרקע, ולקבוע לגביהם חזקת חתימה על כתב שיפוי או לאפשר למי שחתם על השיפוי לתבוע בצורה יעילה ומהירה את הוצאות השיפוי מקבוצה זו, כך שליושבים על הגדר יהיה אינטרס להכנס לתוך התהליך ולהשפיע עליו מבפנים.
באופו כזה תושג מטרה נוספת, והיא יצירת תמריץ לקבוצות בעלים שמחכים "שאחרים יעשו להם את העבודה", ליטול חלק בהליך התכנוני, ובכך יהיה כדי ליצור תמריץ נוסף לקידום וייעול תהליכי התכנון והבנייה.
