המילה האחרונה

המתמידים בקריאת הפוסטים המתפרסמים מעל "המרפסת", בודאי יזכרו כי לא אחת ציינו שהרפורמה מהווה כלי לדיאלוג בין מנסחיה לבין הוראות נוהל, כללי פרשנות ופסיקה שנפסקה ביחס להוראות החוק הבטל. ל"מרפסת" נדמה כי אחד המקרים המובהקים לדיאלוג שכזה, הוא זה המצוי בפרק העוסק בתוכניות איחוד וחלוקה.

שנים ארוכות חיכו שמאי המקרקעין, בעלי קרקעות ומוסדות התכנון להכרעה בשאלה האם ניתן לעשות שמוש "במכשיר" של איחוד וחלוקה לצורך נטילת קרקעות לצורכי ציבור?

מאמרים רבים נכתבו, פסקי דין סותרים נפסקו, מחלוקות בין פוסקים לא הגיעו להכרעה, עד שלפני כשלוש שנים, הסוגיה הוכרעה. בהחלטה לא פשוטה, בעניין הידוע כעע"ם 5839/06 אלפרד בראון ואח', קבעה כב' השופטת נאור בביהמש העליון כי, נטילת קרקע במסגרת הליכי איחוד וחלוקה היא הפקעה, הכפופה לזכויות פיצויים הנובעות כתוצאה מהפקעה מעל 40% ללא תמורה. עם זאת, לדעתה, השימוש בכלי של איחוד וחלוקה להפקעה, אינו פוסל את התוכנית, אלא מעניק זכות לפיצויים לגבי הפקעות בשיעור של למעלה מ- 40%. כב' השופטת נאור לא הסתפקה בכך, ועשתה צעד נוסף. היא הוסיפה וקבעה אבחנה אופקית בין שטח קרקע במ"ר לבין שוויו. לשיטתה גם אם יופקע שטח של 90% משטחה האופקי של החלקה, אך ליתרת ה – 10% שנותרו בידי הבעלים, ינתנו זכויות בניה העולות על שווי הקרקע המופקעת, לא יהיה הנפקע זכאי לפיצויים. השופטת נאור מודעת לכך שהחלטתה אינה נקייה מקשיים, היא ניתנת על רקע עמימות בחוק הקיים, והיא ממליצה: " לקבוע בחוק הסדר מפורט גם לעניין הפיצוי הניתן בהליך של איחוד וחלוקה בדרך של אפשרות לבנייה לגובה, דהיינו תוספת אחוזי בניה או בדרך של שינוי ייעוד".

בחוק החדש ניתן "כאילו" מענה להמלצותיה של כבוד השופטת נאור. בסעיף 208 להצעת החוק נקבעה במפורש זכאותן של רשויות מקומיות לקבל קרקע בהקצאה, למרות שאינן נכנסות עם קרקע לתוכנית. הקצאה כזו תיעשה רק לגבי מגרשים לצורכי ציבור. המגרשים שיוקצו לרשות לא יחושבו כחלק ממגרשי התמורה. הקצאה לרשות בתוכנית של איחוד וחלוקה לא תיחשב כהפקעה!!

לכאורה הצעת החוק הולכת עם ההחלטה בעניין אלפרד בראון, ואולם רק לכאורה. קודם כל ביהמ"ש קבע גם בעניין בראון כי החלטתו אינה נקייה מקשיים. ניתן היה להגיע גם לפתרון אחר, ברוח חוקי היסוד וההגנה על הקניין, פתרון שאינו מערב בין תהליכים של איחוד וחלוקה לבין הוראות בעניני הפקעה. נראה כי אם ארגוני זכויות אזרח היו מנסחים את החוק ולא נציגי משרד הפנים או המשפטים, השיטה הנבחרת היתה שונה.

נוסף על כך, בפסיקה של כב' השופטת נאור, הוכרה זכות לפיצויים, בנסיבות בהן הופקעה קרקע, מבלי שהפיצוי שניתן עולה כדי למעלה מ60% משווי החלקה הנכנסת. הצעת החוק בהקשר זה שותקת. על פי נוסח הצעת החוק ניתן לתאר מצב תיאורטי שבו חטיבת קרקע שלמה, תיועד, בתוכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה, לצורכי ציבור, תוקצה לרשות, ובעלי הקרקע יקבלו זכויות בשווי נמוך משווי הקרקע הנכנסת. זה עוות המצריך תיקון.

מעבר לכל האמור, ברי כי הפתח שנפתח לרשויות ליטול קרקע מבלי לשלם פיצויי הפקעה, יגרום להן להעדיף כלי זה לשם נטילה של שטחי ציבור. אלא שהשימוש בכלי זה מחייב מתן זכויות לבעלי הקרקע שבתחום התוכנית לאיחוד וחלוקה. כתוצאה מכך עלולים להווצר "לחצי פיתוח", גם במקומות בהם ההליך התכנוני הרגיל לא היה מוביל בהכרח לפיתוח, או לפיתוח בהיקף גדול.

איך שהוא, במבט מעל "המרפסת", נראה כי בעניין זה לא נאמרה המילה האחרונה.