חגיגת הקצאות

למרות שלפרק בחוק החדש על איחוד וחלוקה ניתן לייחד ספר שלם, החליטה המרפסת, על מנת שלא לשעמם את הקוראים, לייחד רק שלושה פוסטים לנושא. זהו הפוסט השלישי, ואותו תקדיש המרפסת לדיירים מוגנים.

דירים מוגנים הם בעלי זכויות בנכס לפי חוק. כלומר, זכאותם להחזיק בנכס ולהשתמש בו מתאפיינת בכך שהם רשאים לעשות זאת מבלי שיש להם זכות קניין בנכס. זכותם נוצרה בחוק, השימוש בה מוגבל בתנאים שקובע החוק, וכך גם עבירותה. סיומה אך ורק בנסיבות אותן קובע החוק.

מה העניין לדירים מוגנים, שאינם, בעלי זכויות קנין בנכס, לאיחוד וחלוקה בין בעלים ?

ובכן, על פי החוק הבטל, לא היה כל עניין, ואילו על פי החוק החדש יש גם יש. באופן תמוה קובע החוק החדש, בסעיף 196 (ב) להצעת החוק, כי ניתן, לבקשת כל בעלי הזכויות בחלקה נכנסת, להקצות זכות במגרש תמורה למי שהיה דייר מוגן בחלקה הנכנסת.

מנסחי הצעת החוק מסבירים כי זהו חריג לכלל לפיו הקצאה תעשה רק למי שהיה בעל זכויות קניין, ואולם קיומה של זכות כזו, לדעתם, "יקל כל מצבים קשים, שבהם קיומה של זכות זו מעכב את יישומה של התוכנית".

במילים אחרות – מנסחי התוכנית רצו ליצור תמריץ לפינוי דירים מוגנים. לטעמה של המרפסת עצם הבחירה, כמו גם הדרך שנקבעה לעיגון התמריץ, אינם נקיים מקשיים.

נוסח הצעת החוק מדבר על הקצאתה למי "שהיה", דייר מוגן. אם הוא בחזקתמי שהיה, מדוע להקצות לו זכויות ? מנסחי הצעת החוק התכוונו למי שהינו דייר מוגן, ונראה כי תיקון של הנוסח היום, יחסוך מחר, עבודת פרשנות של בתי המשפט.

בעייה מורכבת יותר נובעת מכך שהחוק החדש אינו מסביר בדיוק את מנגנון הקצאת הזכויות לדייר המוגן. האם מדובר בזכות עצמאית, כלומר זכות אותה יעריך השמאי ויקצה בגינה זכויות עצמאיות ונפרדות מזכות הבעלים, או שמדובר נלווית הנגזרת ובאה באופן חלקי במקום זכותו של הבעלים?

אבל הקושי הגדול ביותר נובע מהשאלה מדוע לתת בכל זכויות לדייר מוגן? התשובה שנתנו מנסחי החוק החדש, לפיה יש בכך כדי לתת תמריץ לפינוי דירים ואגב כך לפתוח המקרקעין, בעייתית במספר מובנים. ראשית היא מתעלמת מכך, שדוקא בסוגיה זו קיים בדיני הגנת הדייר, פתרון יעיל יחסית. בעת הוצאת היתר בנייה ניתן, כנגד מתן דיור חלופי סביר, לפנות דייר מוגן, כך שכלל לא נדרשים לתמריץ. לעומת זאת לא ברור במה עדיפה זכות דירות מוגנת על פני מחזיקים אחרים בקרקע ? מדוע לא יוערך שווי הזכויות המוחזקות על ידי חוכרים/ מחזיקים/ ברי רשות בקרקע חקלאית של מינהל מקרקעי ישראל, ויוקצו גם להם זכויות בלוחות הקצאה ? אם מדובר על חסמים ותמריצים, הרי לכם חסם רציני בפני פיתוח מקרקעין, שהפך להיות כמעט בלתי עביר לאחר בג"ץ הקשת המזרחית, שביטל את החלטות "הבואינגים" של מינהל מקרקעי ישראל.

הנקודה הכי מסקרנת בסוגיה היא כיצד הלובי החקלאי טרם עלה על העניין ודרש גם הוא להיות שותף "לחגיגת ההקצאות", בצד הרשויות המקומיות מכאן, והדירים המוגנים משם. מן הסתם, גם טענה זו תגיע לקראת הדיונים בפרק זה של החוק החדש בכנסת.

אולי בסיומם של דברים, יחזרו הדברים להיות כפי שהם צריכים להיות, היינו שימוש בלוחות הקצאה וטבלאות איזון, לשם חלוקה  מחודשת של זכויות בין בעליהם הנכנסים.