23 באוק׳ 2011

איפה הכסף?

בפוסט הקודם, תיארנו את האבחנה שיוצר החוק החדש בין פגיעות ישירות עקב תוכנית, לבין פגיעות עקיפות עקב תוכנית, והדגשנו כי הזכות לפיצוי עקב פגיעות עקיפות צומצמה מאד.
אחד ממושגי המפתח בהם משתמש החוק החדש, הוא "תחום התוכנית". 
החוק החדש קובע רשימה סגורה של מקרים שאחד או יותר מהם יהווה פגיעה ישירה, המזכה בפיצוי. הזכאות לפיצויים עקב פגיעה ישירה קמה במקרים של שינוי היעוד, הפחתת זכויות הבניה, הפחתת יחידות הדיור, שינויים בצפיפות ועוד. התנאי ההכרחי ביחס לכל המקרים הוא שהקרקע נמצאת בתחום התוכנית.
גם ביחס לפגיעות עקיפות, קרי אלה הגורמות לפגיעה ממשית בתכונות המקרקעין, יש לתחום התוכנית חשיבות ענקית. רק מקרקעין, המצאים בתחום התוכנית, או הגובלים בה ממש, בגבול משותף, יהיו זכאים לפיצוי עקב תוכנית פוגעת. לכן אם תחפשו תשובה לשאלה שבכותרת - איפה הכסף - תמצאו אותה בהגדרה של תחום התוכנית, אם אתה בפנים או גובל קיבלת, אם לא - אז לא. מכיוון שהביטוי "תחום התוכנית", הוגדר בחוק החדש, באופן רחב, כשטח שעליו חלה התוכנית, צפוייה לנו מן הסתם פסיקה עניפה שתעסוק בו בעתיד.
"תחום התוכנית", הוא מונח גמיש. הגדרתו נעשיית, על בסיס שיקולים תכנוניים, ביחס לכל תוכנית מחדש, על ידי מוסדות התכנון הדנים בתוכנית. הגדרתו צריכה בראש ובראשונה להיות פונציונאלית, קרי הוא צריך להגזר מהיקף השטח שביחס אליו מוסד התכנון מבקש לקבוע הוראות מהותיות. מכאן, ששטח קרקע שביחס אליו לא נקבעות הוראות בתוכנית, מצוי מחוץ לתחום התוכנית.
הבעייה היא שלעיתים יש לתוכנית תחומי השפעה, שרחבים מתחומה האופרטיבי. קחו לדוגמא את נתיבי אילון. ניתן להגדיר את תחום התוכנית רק ביחס לדרך עצמה, ואז ברור שכל הבנינים, שיסבלו מרעש, אבל לא גובלים בדרך, לא יהיו זכאים לפיצוי. מאידך, ניתן גם להגדיר, תחום להשפעת רעש, על פי פרמטרים אקוסטיים, ולכלול בתחום התוכנית גם את רצועת ההשפעה. במקרה כזה גדל באופן מידי מעגל הזכאים לפיצויים. ומה לגבי מטמנות פסולת ? האם להגדיל את תחום התוכנית עד לתחום השפעת הריח ? רגע - ומחצבות ? האם גם שם יקבע תחום התוכנית לפי תחום נדידת האבק? ונוף - האם הסתרה נופית מגדילה את תחום ההשפעה ? הרבה שאלות, אפס קריטריונים, והמשך מן הסתם יבוא.....