14 בנוב׳ 2011

שומה אחרת

במקרה לגמרי הגיעה המרפסת לדיון בעניין היטל ההשבחה, במקביל לכנס השנתי של לשכת שמאי המקרקעין. שיחות אקראיות עם שמאים, יוצרות התרשמות (סובייקטיבית כמובן) שהחברים אינם ערים למהפכה (הנוספת) שעומדת להתרגש עליהם. כך למשל בעניין קביעת שומת ההשבחה, והסד המשפטי אליו מוכנס שיקול הדעת המקצועי שלהם. החוק חדש קובע כיצד יחושב שוויה של קרקע במצב התכנוני הקודם תוך התיחסות שלושה כללים מצטברים ומחייבים:
1. החוק מונע מעורך השומה להביא בחשבון את פוטנציאל הקרקע.
2. החוק קובע ששוי הקרקע יהיה כפי שוויה של הקרקע באותו מרחב תכנון או במרחב תכנון בעל מאפיים דומים.
3. החוק מחייב לבחון את שווי הקרקע בהשוואה לקרקע שמצבה התכנוני הוא כפי המצב התכנוני הקודם.

בעוד שאת המגבלה על חישוב פוטנציאל הקרקע במצב הקודם ניתן להבין, הרי ששני הכללים הנוספים מעוררים קושי, ונראה כי יש בהם התערבות בתוך תחום מרחב שיקול הדעת השמאי. נראה לא סביר כי סעיפים אלה ישארו במתכונת הנוכחית שלהם, ומן הסתם במהלך הדיון בהצעת החוק יוכנסו בהם שינויים. ככל וסעיפים אלה יושארו במתכונתם הנוכחית, נראה שגם ביחס אליהם ניאלץ ללא מעט החלטות שיפוטיות שיסבירו למה התכוון המחוקק.
נתחיל בכך שהחוק החדש מאמץ את שיטת ההשוואה. מבחינת החוק החדש, אין שיטה אחרת. מה קורה אם אין עסקאות להשוואה ? שאלה ...
זה ממשיך בכך שעסקאות ההשוואה צריכות להיות ביחס לעסקאות אחרות באותו מרחב תכנון, או במרחב ביחס למרחב תכנון בעל מאפיינים דומים. מהו מרחב תכנון אחר בעל מאפיינים דומים ? עוד שאלה....
מכאן גם עולה נקודה נוספת, והיא, האם בעסקאות להשוואה בתוך אותו מרחב תכנון לא צריך להתקיים התנאי של מאפיינים דומים ? האם עסקה של בית צמוד קרקע בראש פינה ניתנת להשוואה לעיסקה בחצור, שהרי שתיהן באותו מרחב תכנון של אצבע הגליל ? מה הקשר בין החלוקה המנהלית של מרחבי תכנון לקביעת שווי ?? שאלות ועוד שאלות...
גם הכלל השלישי יוצר בעיות לא מעטות. מהו אותו מצב תכנוני, ואיך מצליחים לאתר עסקות להשוואה שחלות בדיוק על אותו מצב תכנוני. הרי תמיד יש שונות בין תוכנית לתוכנית. מהי הנקודה שממנה והלאה נחשב מצב תכנוני לאותו מצב תכנוני ?
לשאלות הללו ולרבות אחרות ניתן לתת פתרון פשוט על ידי מחיקתן והותרת הענין לשיקול הדעת המקצועי של שמאי המקרקעין. שיקול דעתזה מבוקר על ידי השמאים המכריעים וועדות הערר, והכנסתו למסגרת של כללים נוקשים יותר תזיק מאשר תועיל.