20 בנוב׳ 2011

חוטא יוצא נשכר

לא אחת הזכרנו כאן את "ההתכתבות",  בין החוק החדש לבין כללי המותר והאסור שקבעה הפסיקה על פי החוק הבטל. דוגמא מעניינת לכך הוא סעיף 428 להצעת החוק הקובע כך:
"על אף האמור בסעיף קטן (א), ראה מהנדס הוועדה המקומית שנעשה על ידי מבקש ההיתר או מי שהורשה על ידיו או על ידי קרובו שימוש אסור לפני שניתן ההיתר לשימוש חורג, תחושב ההשבחה למלוא תקופת השימוש בקרקע, לרבות תקופת השימוש לפני מתן היתר לשימוש חורג כאמור, ויראו את מועד תחילת השימוש בפועל, כפי שקבע מהנדס הוועדה המקומית כיום הקובע לעניין זה".
במילים אחרות – לכשתאושר הצעת החוק, ותהפוך לחוק (והמועד הולך ומתקרב), ניתן יהיה לדרוש היטל השבחה בגין שימוש חורג, לא רק לאחר בעבור התקופה בגינה אושר השימוש החורג, אלא גם בגין התקופה שקדמה לה, בה נעשה שימוש החורג שלא כדין.
בתיקון האמור בחוק בא על מנת לתת מענה להלכה שנפסקה על ידי בית המשפט העליון בעניין ע"א 7210/01 עיריית נתניה נ. גלמבוצקי. באותו מקרה ביקשה עיריית נתניה שלא לתת אישור לרישום המקרקעין בשל חובות היטל השבחה ואגרות בנייה שנוצרו בשל שמוש חורג שלא כדין במקרקעין.  בית המשפט המחוזי דחה את דרישת העיריה ובית המשפט העליון, אליו הגיע הנושא במסגרת ערעור אזרחי השאיר את קביעתו בעינה, וקבע:
"פרשנותה של העירייה לפיה יש השבחה גם במקום שנעשה במקרקעין בפועל שימוש חורג בלי היתר, אינה מתיישבת עם לשונו המפורשת של סעיף 1(א) לתוספת השלישית. היא גם אינה עולה בקנה אחד עם תכליתו, שלפיה רק עליית שווי של מקרקעין, שהיא תוצאת פעולות של הרשויות שגרמו להשבחת המקרקעין יקימו חובה בהיטל השבחה. מכאן, שאפילו היתה עליית שווי כתוצאה משימוש חורג שנעשה בלי היתר, אין היא באה בגדר השבחה כהגדרתה ".
בהמשך, דוחה בית המשפט העליון את טענות עיריית נתניה לפיה, קביעתו מיטיבה עם עברייני בנייה, כך שחוטא ייצא נשכר. בית המשפט דוחה טענה זו וקובע כי החוק הבטל יצר מנגנון לקביעת תשלומים אלה באמצעות סעיף 218, לחוק:
"גם הטענה כי פירוש דווקני של המונח "התרת שימוש חורג" מיטיב עם העבריינים, אין לה מקום. כאמור לעיל, נקבעה בסעיף 218 המצוי בפרק "עבירות ועונשין" שבחוק - הסמכות לחייב את העבריינים באגרות ובתשלומי חובה אחרים "שהיו מגיעים ממנו - - - אילו ניתן ההיתר", ומן הסתם, גם היטל השבחה במשמע. דרך גבייה זאת של החיוב המגיע, על ידי צו של בית המשפט, היא "דרך המלך" שהותוותה לשם כך; אין היא רק מעין מסלול מקביל וחילופי לדרך של גביית חוב המגיע לעירייה, על ידי אילוצו של החייב לשלם את חובו כתנאי למתן אישור להעברת המקרקעין. משנמנעה העירייה מלתבוע את האגרות וההיטלים, לרבות היטל ההשבחה, על פי צו של בית המשפט שניתן מכוח סעיף 218 לחוק, אין היא זכאית לתקן את מחדלה על ידי גבייה בדרכי עקיפין כאלה (לענין התניית מתן אישור להעברת מקרקעין בתשלומים שונים, ראו דברי השופטת ט' שטרסברג-כהן ברע"א 2911/95 יוסי אברהם ואח' נ' עיריית אמת גן ואח', פ"ד נג(1) 218). בגישה זאת תומכים גם שיקולים של מדיניות ציבורית. על גורמי האכיפה של הרשויות המקומיות והועדות לתכנון ולבניה למלא את חובתם ולהגיש כתבי אישום על העבריינים ובגדר ההליכים גם לפעול לגביית המגיע להן. קל וחומר, כאשר מדובר בשימוש חורג שהוא עבירה הנמשכת והולכת, שבגינה ניתן לחזור ולהגיש כתב אישום חדש".
 ההלכה האמורה של בית המשפט העליון כמעט ולא יושמה בפועל. הסיבות לכך רבות ומגוונות. הן מתחילות בכך שחלק נכבד מן הועדות  כלל לא הכירו את ההלכה האמורה, ממשיכות בכך, שברור החבות לשלם תשלומי החובה, במסגרת ההליך הפלילי, גורמת לסרבול ההליך והתארכותו, ומסתימות בכך שלמעשה מי ששולט על ההליכים הפליליים הוא היועץ המשפטי לממשלה, המסמיך את התובעים ונותן להם הנחיות מקצועיות, וכלל לא ברור עד כמה האינטרס הכספי של הועדה המקומית בגביית תשלומי החובה עמד למגד עיניו.
לשון החוק מייחדת לכאורה את הסמכות לגבות מכוחו היתר רק מקום בו ניתן היתר לשימוש חורג בדיעבד. קביעה זו מעוררת מספר קשיים. בין היתר, היא מכירה דה פקטו ודה יורה באפשרות עריכת שימוש לא חוקי במקרקעין, ובזכות "להלבינו". זאת ועוד, היא מעודדת עבריינים שלא  להגיש בקשות להיתרים לשימוש חורג בשל התוצאות הכלכליות הנובעות מכך.  

כך או כך, שינוי החוק כעת, מהווה למעשה הודאה כי בפועל, החוטא יצא נשכר, ועל מנת לגבות ממנו היטל השבחה בגין תקופת השימוש האסורה, יש צורך בתיקון החוק.