19 באוק׳ 2013

המפתחות בפנים - הצעה ליצירת מנגנון של דיור בר השגה בחוק התכנון והבניה.

השבוע החל הדיון בוועדת הפנים של הכנסת בתיקון 102 לחוק התכנון והבניה. הכותרת הראשונה שיצאה מדיוני הועדה הייתה מדבריה של חה"כ מירי רגב, יו"ר הועדה, שהבטיחה כי "החוק לא ייצא לדרך בלי דיור בר השגה."

המוקש של דיור בר השגה, פוצץ את הרפורמה הקודמת בחוק התכנון והבניה, ולכן מעניין לעסוק בהצהרה של חה"כ מירי רגב לגבי דיור בר השגה ברפורמה הנוכחית.

מחיר דירה מורכב מארבעה רכיבים עיקריים: עלות הקרקע, עלויות הבניה, המיסוי והרווח הקבלני. למעשה שמדברים על דיור בר השגה, מדברים על הפחתה באחד או יותר מרכיבים אלה.
חוק התכנון והבניה, וכך גם ועדת הפנים של הכנסת, אינם האכסניה המתאימה לטפל בעלויות הבניה, במיסוי וברווח הקבלני. אלה צריכים להיות מטופלים, אם בכלל, ביוזמות חקיקה אחרות ובפורומים מתאימים יותר בכנסת, כמו ועדת הכספים או ועדת הכלכלה.
הרכיב היחיד במחיר הדירה שיכול להיות רלוונטי לדיון בוועדת הפנים הוא רכיב עלות הקרקע. אין להקל בכך ראש, מאחר ורכיב עלות הקרקע הוא רכיב דומיננטי במחירי הדירות באיזורי הביקוש.

על מנת להפחית את רכיב עלות הקרקע אנו מכירים שתי שיטות (יתכן וקימות יותר):
השיטה האחת היא הפחתת מחירים באמצעות כללי הביקוש וההיצע. כלומר למעשה, הגדלת היצעים.
השיטה השנייה היא סובסידיה. כלומר מישהו מממן את הפער בין מחיר השוק של המוצר לבין המחיר בו הוא נמכר בפועל.

באשר לשיטה הראשונה - חוק התכנון והבניה, אינו יכול לטפל בהקטנת ביקושים, אך הוא בפירוש יכול לטפל בהגדלת היצעים. מי שקרא את תיקון 102 לחוק יודע שהתיקון כולו,אינו אלא ניסיון לבזר סמכויות תכנון, באופן שיתרום לקיצור תהליכי תכנון. קיצורם של הליכי תכנון אלה, בצד סמכויות תכנון נוספות לוועדות המקומיות, ובכלל זה סמכויות לקדם תכניות להתחדשות עירונית יתרמו מן הסתם, להגדלת היצע הדיור. כל אלה עשויים לסייע (כנראה לא במרכז מטרופולין תל אביב) לירידה במחירי הדיור, ולקידום הרעיון של דיור בר השגה. במובן זה, אם חה"כ מירי רגב, אכן מעוניינת לקדם דיור בר השגה, היא צריכה לחבק את התיקון לחוק בשתי ידיים, ולקדם ולזרז את הליכי חקיקתו. אמנם נכון, השינוי שמציע החוק לא יביא לגידול דרמטי בהיצע יחידות הדיור, אבל הוא בפירוש יהווה כלי נוסף לקיצורם ולייעולם.

באשר לשיטה השנייה - כאשר מחירי הקרקע למגורים אינם יורדים, על פי כללי הביקוש וההצע הרגילים, ובכל זאת מבקשים להפחית את רכיב עלות הקרקע, ברור שמישהו צריך לממן את הפער. הפער בין מחיר השוק של הקרקע לבין המחיר שבו היא תימכר. גם כאן חוק התכנון והבניה ומנגנוניו עשויים לסייע.

הכיצד?

כאשר יזם מגיש תוכנית למוסדות התכנון, הוא יודע שעליו לייעד בתכנית קרקע לצורכי ציבור ובכלל זה, בתי ספר, גנים, מועדונים, בתי כנסת, מבני ספורט ומגרשי ספורט, מוסדות קהילתיים, דרכים ועוד. על פי רוב, יעוד הקרקע לצורכי ציבור אינו פוגע ביזם, משום שסך כל ההטבות והזכויות איתן יוצא היזם מהתכנית, גדול על פי רוב מהזכויות איתן הוא נכנס לתכנית. פער זה ידוע בכינו "השבחה", ועליו משלם היזם את היטל ההשבחה.
על ייעוד קרקע לצורכי ציבור אפשר להסתכל גם אחרת. נניח כי מוסדות התכנון לא היו מיעדים קרקע לצורכי ציבור בתכניות השונות, ואת כל הזכויות היוצאות מהתכנית היו מיעדים לשימושים פרטיים, לזכויות בנייה. בנסיבות כאלה, היתה עולה השבחת הקרקע, וקופת הציבור הייתה גדלה יותר באמצעות תשלומי היטל השבחה מוגדלים שהיו נכנסים אליה. כלומר,מזווית הראייה הנוכחית ניתן לומר שקופת הציבור למעשה "מסבסדת", את צורכי הציבור על ידי "הפסד", של כספי ההשבחה שהו מתקבלים, אילו לא היו נדרשים אותם צרכי ציבור.

את המנגנון הזה של יעוד קרקע לצורכי ציבור, שימומן מתוך "הפסד", של היטלי השבחה מבקשת המרפסת להציע לחה"כ מירי רגב, ככלי לקידום דיור בר השגה באמצעות חוק התכנון והבניה. ובמילים אחרות, היטלי ההשבחה יסבסדו את מחירי הקרקע לדיור בר השגה.

אחרי שהוסבר הרעיון, היישום הבסיסי שלו בחוק התכנון והבניה הוא די פשוט. כל שצריך לעשות הוא לכלול את המונח "דיור בר השגה", בין צורכי הציבור אותם מונה סעיף 188 לחוק התכנון והבניה. שינוי פעוט זה, יאפשר למוסדות התכנון ליעד בכל תוכנית קרקע לדיור בר השגה, כחלק מהמטלות הציבוריות של התכנית. באופן כזה יווצר מלאי קרקעות "שישולם "מתוך ההפחתה בהיטל השבחה. הקרקע הזו תוכל להיות מוחכרת לזכאים, על פי קריטריונים שיקבעו, מחוץ לחוק התכנון והבניה, כאשר רכיב הקרקע מנוטרל ממחיר הדירה באופן מלא או חלקי. כמו יתר שטחי הציבור בתכנית, הקרקע המיועדת לדיור בר השגה, תוקצה לרשות המקומית, והיא תנהל אותה ותדאג להחכרתה לזכאים.

לכל הספקנים ששואלים מה לרשות מקומית ולניהול מגורים לזכאים, נזכיר פוסט קודם שפורסם כאן לפני מספר חודשים, וכך גם את סעיף 249(5) לפקודת העיריות שקובע, בין יתר סמכויותיה של עירייה, גם את הסמכות לספק שיכון למיעוטי אמצעים, ולתכלית זו - (א) לרכוש או לחכור כל קרקע, לרבות בתים או בנינים אחרים שעליה; (ב) להקים שיכונים על כל קרקע; (ג) לרכוש או לחכור כל קרקע, כדי למכרה או להחכירה חכירה ראשית או משנית, להקמת שיכונים למיעוטי אמצעים על ידי אדם זולת העיריה....



כדי שהדברים יהיו ברורים נדגים את הרעיון:
לועדה המחוזית תל אביב מוגשת תוכנית על 100 דונם. 35 דונם ייועדו והופרשו לצורכי הציבור המוכרים והקלאסיים. 65 דונם יועדו למגורים והועדה המחוזית תאשר עליהם בניה של 650 דירות. צפיפות של 10 יח"ד לדונם נטו, אבל בכך לא תמה מסכת ההפרשות לצורכי ציבור. בנוסף להפרשה הקלאסית יופרשו עוד 10% מתוך יחידות הדיור שאישרה התוכנית לצורך הציבורי של דיור בר השגה. יחידות הדיור האלה, יוקצו לרשות המקומית, באמצעות טבלאות האיזון הכלולות בתוכנית, כשטחי ציבור לכל דבר וענין. ההקצאה תהיה בתוך שטחי המגורים של התוכנית. היזם ישלם היטל השבחה על תוספת זכויות של 585 יחידות דיור בלבד, והרשות המקומית, שתפסיד את היטל ההשבחה על 65 היחידות שהוקצו לה, אך "תרויח" קרקע המיועדת לדיור בר השגה. הקרקע תשמש לבניית דירות בתוך הפרויקט עצמו. כך בכל פרויקט בניה, יכללו כמה דירות שמחיר המכירה שלהם לא יכלול את רכיב עלות הקרקע, והרי לכם דיור בר השגה.

אין לנו אשליות. התיקון המוצע בחוק התכנון והבניה, הוא אמנם פשוט, אבל לא מספיק. כדי ליישם את התהליכים ידרשו צעדים משלימים, לרבות מנגנונים לקביעת קריטריונים לזכאים, לניהול הפרויקט ליישומו וכו'.... אבל, לכל הסוגיות הללו יש פתרונות וברור שרשויות גדולות וחזקות יכולות לנהל פרויקטים מסוג זה, ובלבד שתנתן להן הסמכות.

חה"כ מירי רגב הצהירה כאמור כי "החוק לא ייצא לדרך בלי דיור בר השגה". אנו בקשנו להציע לה את  צרור המפתחות.