מטה הקסם.

אני מאמין לו. הוא באמת חושב שהוא יכול להוריד את מחירי הדירות באמצעות מטה קסם, או באמצעות מטה הדיור המורחב, או באמצעות כל מטה אחר. מישהו בקרבתו צריך לצבוט אותו, ולהסביר לו שדיור זה לא סלולר. ההבדל ברור. בסלולר, ואתם יודעים מה אפילו בבנקים, המומנט הציבורי היה איתו. המלחמה הייתה "טהורה", האינטרס של הציבור נגד האינטרסים של כמה תאגידים פרטיים. תמיד ניתן לזהות את הטייקון התורן בדמותו של האיש הרע, ועם קצת רוח גבית מדה מרקר אתה על הסוס. בשוק הדיור זה שונה. האינטרס הציבורי לא כל כך טהור לא כל כך מובהק, ולא כל כך ברור. האם אנחנו מוכנים להקריב את האיכות למען הכמות. האם למען תוספת יחידות דיור ניהיה מוכנים להקריב שטחים פתוחים? האם נכון להוסיף יחידות דיור, מבלי שמורידים קודם לכן את מספר התלמידים בכיתה מ - 40 ל - 30, ונותנים חינוך ראוי יותר? יש לו חושים פוליטיים חדים, אבל זו הפעם כדאי שיקשיב גם לח"כ זנדברג ולח"כ חנין, אחרת הוא ימצא את עצמו בדמות האיש הרע, ואז לא יעזור החיוך. 

הרעיון עליו התבשרנו השבוע, להעביר את סמכויות מוסדות התכנון למטה הדיור הוא לא הבעייה, אומנם חוקיותו של המהלך, מוטלת בספק ענק, ומעניין יהיה לראות אם משרד המשפטים יתן לה גיבוי באמצעות לולינות משפטית כזאת או אחרת, אבל, מעבר לסוגיה המשפטית, מוקד הבעייה בשלילת שיקול הדעת של מוסדות התכנון.
תכנון הוא איזון. איזון בין שיקולים שונים, ואחד מהם הוא הצורך בהגדלת הצע הדיור, אך זהו, כאמור, רק שיקול אחד בין רבים אחרים. זה לא משנה אם המוסד ששוקל את השיקולים הרלבנטיים נקרא מטה הדיור, או ועדה מחוזית. מה שמשנה הוא איזה שיקולים הוא שוקל. מוסד תכנון שנותן עדיפות מראש לשיקול אחד הוא פסול מיסודו. בסלולר היה שיקול ציבורי אחד - הורדת מחירים. תיפול חברה אחת תבוא אחרת. אין נזק ציבורי. בשוק הבנקאות התמונה כבר משתנה. כאן יש אינטרס ציבורי לשמור על יציבות הבנקים. כאן שיקולי מחיר יבחנו מול שיקולי יציבות. כאן יש מבוגר אחראי ששומר. יש נגידה. היא נהנית מעצמאות, ואי אפשר לכופף אותה כמו את הממונה על ההגבלים העסקיים. בשוק הדיור התמונה אפילו מורכבת יותר. האם יצמח כאן מבוגר אחראי שיהיה מעונין להתייצב ולהסביר שהורדת מחיר לא יכולה ולא צריכה להעשות בכל מחיר. שזה לא יצליח. שאת המחיר הציבורי כולנו נשלם/תשלם.

חוק הגנת הדי

כשהתחלתי לכתוב את הפוסט הזה, חשבתי על חוק הגנת הדייר.

חשבתי עד כמה חוק הגנת הדייר מהווה עוד פינה אפילה, שצריך להאיר בחקיקה הישראלית. חקיקה שהייתה אולי נכונה לזמנה, אך אינה נכונה לזמננו. חשבתי על כל אותם בנינים בלב תל אביב, שאלמלא היו מאוכלסים במאות דירים מוגנים, ניתן היה לשפצם ולשקמם, ולבנות במקום כל דירה מוגנת (בחישוב גס) לפחות עוד דירה שאינה מוגנת, ובכך לתרום עוד אלפי יחידות דיור להיצע הדירות שבמרכז תל אביב.

חשבתי גם על בעלי העסקים המוגנים, שאת ההגנה עליהם לא ניתן להבין כלל. חלקם עסקים משגשגים, ועל אלה ברור שאין להחיל את חוק הגנת הדייר ולתת להם יתרון על מתחריהם. חלקם, ואלה רבים, עסקים הפסדיים, שתכליתם העסקית העיקרית להנות מהגנת החוק, בהמתנה ליום בוא בעל הבית לא יוכל להחזיק מעמד יותר, ויכנע לדרישות הפיצוי הלא סבירות של המחזיקים. כך או כך, אלה גם אלה, מחזיקים בתי מלאכה מוזנחים, בלב אזורים שזועקים להתחדשות עירונית, מבלי שחוק התכנון והבניה מצליח לחצות את משוכת ההגנה של החוק להגנת הדייר, שהפך לחוק להזנחת העיר.

אבל אז ראיתי שבעצם אין לי מה לחדש. נתקלתי במקרה במאמר של אהוד מנירב מ – 1999, שכבר לפני 16 שנה פרסם מחקר בשם המקורי "חוק הגנת הדייר", במסגרת המכון ללימודים אסטרטגיים ופוליטיים מתקדמים, שאומר בעצם את מה שביקשתי לומר. המאמר של אהוד מנירב קיבל פרסום על ידי דליה טל בגלובס כבר ב - 2003, ואילו מאמר חדש שפורסם, שוב בגלובס, ממש לפני חצי שנה על ידי דפנה ברמלי, בשם "200 שקל שכ"ד בחודש: על מאבקי 15 אלף הדיירים המוגנים", מסכם את הדברים בצורה די מוצלחת.

לכן, במקום לכתוב את הדברים מחדש, החלטתי להפנות את קוראי "המרפסת" אל הפרסומים הנ"ל, כך שבאמצעות לחיצה על הקישורים הצבעוניים למעלה, תגיעו היישר לפרסומים האלה, ותוכלו לקרוא אותם במקור.

כפי שבוודאי הבנתם, הרבה דברים חיוביים ביחס לחוק הגנת הדייר, אין לי לומר, עם זאת היבט תכנוני חשוב אחד יש לזקוף לזכותו. כוונתי לתרומתו של חוק הגנת הדייר לנושא השימור.

הקיפאון, שלא לומר השיממון התכנוני, שהחוק הזה המיט על מרכז תל אביב, גרם לכך שמאות בנינים, שאוכלסו  בדירים מוגנים, ללא יכולת של בעלי הבתים לפתחם, נשמרו במצבם ההיסטורי, וצלחו את גלי הפיתוח הקודמים. כך, משחלחלה התובנה בקרב אנשי התכנון באשר לחשיבותו של השימור, הם מצאו תחת ידיהם אוצר תכנוני, שנשמר ככזה, לאו דווקא משיקולי שימור. קל לדמיין סיטואציה בה, ללא דיירים מוגנים, היו בעלי הבנינים, במהלך השנים, הורסים את "הבניה הישנה", משנות ה-30 ומחליפים אותה בבניה "החדישה והמודרנית" של שנות ה-70 ,וה-80, והרי היו דברים מעולם...

כך או כך, חוק הגנת הדייר, אינו חוק השימור. על הערכים השימוריים מגנים באמצעים אחרים, ואילו להגנה על דירים מוגנים בכלל, ובתי עסק מוגנים בפרט, יש לומר די !

כולנו כחלון

חברים נכבדים במוסדות התכנון, איך זה להרגיש כ"כלי עבודה"?

מצד אחד, בטח נפלא !!

פעם היו מי שחשבו אתכם לפקידים אפורים במשרד הפנים, והנה פתאום, אתם במרכז הקלחת הפוליטית.  מעולם לא העזתם לחלום שיפוצצו מו"מ קואליציוני, בגללכם.

הנה זה קרה.

פתאום כל חבר מרכז ליכוד, מכיר אתכם. אתם המרכז. אצלכם הכח. המלחמה היא עליכם.

מצד שני, אתם כלי עבודה ?

אתם ??

הרי קודם כל, אתם רואים בעבודתכם שליחות. במקום לשבת במשרדי תכנון חשובים, אתם יושבים במשרדי ממשלה מעיקים, סופגים ביקורת ציבורית על כל מה שתעשו ולא תעשו, מושמצים בכל כתב התנגדות, ובכל זאת מושכים את העגלה הכבדה הזו, בתקציבים קטנים, ובלחצים עצומים.

ובאמת, אתם לא טועים. אתם באמת חשובים, משום שאתם מצויים באמת במרכז עיצוב המדיניות הציבורית, וקובעים את דמותה של מדינת ישראל. זו הפיסית, אבל לא רק. אתם לא הכלי, אתם העניין עצמו.

מעבר לענייני הכבוד (או הפחתתו) יש בראייה שלכם "כ"כלי עבודה", גם פגיעה בבסיס הכח שלכם. בנקיון שיקול הדעת.

עד היום, כלומר עד מערכת הבחירות האחרונה, חשבתם וחשבנו כולנו (לא המפלגה) שמוסדות התכנון הם אי של עצמאות. שיקול דעת תכנוני קוראים לזה. הוא מנותק לכאורה משיקולים פוליטיים, והוא הכלי שדרכו אתם מאזנים בין שיקולים ואינטרסים שונים. מוסדות התכנון, כך חשבתם וחשבנו, כפופים לשר מינהלית, אך שיקול הדעת שלכם עצמאי.

כולנו (המפלגה) מגלה לכם שכולנו (לא המפלגה) טעינו. אתם בעצם מגלים שאתם רק כלי עבודה. כולכם בעצם  כחלונים. כולכם בעצם יד ימינו של המיניסטר, האיש הפוליטי, בדרכו להשיג את מטרותיו, על פי שיקול דעתו שלו, על פי האינטרסים שלו. לא שלכם. אתם עושי דברו. אם חשבתם ששיקול הדעת שלכם הוא עצמאי, אז חשבתם. אתם בסך הכל כלי. כלי עבודה.

לא כל יום פורים

הימים שבין דו"ח מבקר המדינה בעניין משבר הדיור, לבין פורים, הם הזדמנות מצוינת להסיר את המסיכה והתחפושת מתמ"א 38.
תמ"א 38, כזכור, היא תוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. זו מטרתה, כך היא תוכננה ולכך היא נועדה. אלא, שבעידודם של לא מעט גורמים, יזמים מכאן, ומוסדות תכנון משם, עטתה על עצמה התמ"א, תחפושת של תוכנית מתאר ארצית להתחדשות עירונית, על אף שהיא אינה כזו. היא בדיוק ההיפך מזה. תוכנית לחיזוק מבנים, רואה מטבע הדברים את המבנה היחיד שאותו צריך לחזק. היא אינה רואה את הסביבה העירונית שהבניין חלק ממנה. יותר מכך, תמ"א 38, היא תוכנית אנטי התחדשות עירונית, מפני שהיא מקבעת מבנים ישנים במקומם, גם אם הבנין נהרס ונבנה מחדש. התחדשות עירונית אמיתית מחויבת לאפשר הריסת שכונות שלמות ובניית מתחמים חדשים במקומם, הכוללים, תשתיות ומבני ציבור חדשים ועדכניים, ותמ"א 38 מסכלת מטרה זו.
לתמ"א 38 היה פשוט מזל. היא הייתה במקום הנכון ובזמן הנכון, וכשמשבר הדיור הלך והחריף, היא הייתה הכלי הזמין היחיד בשטח, שדרכו אפשר היה ליצור יחידות דיור. מה לזה ולחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ? כלום. חס וחלילה שלא יקרה. טפו טפו טפו, אבל אם תהייה פה רעידת אדמה, אני יכול כבר עכשיו לכתוב את תמצית דו"ח המבקר על הטיפול הכושל בחיזוק מבנים בכלל ובאזורי סיכון בפרט. אבל שבעתם דוחות, וחוץ מזה את סגנון הכתיבה היבש של דוחות המבקר לא באמת קל לחקות.

לכן אחרי דו"ח המבקר, ומיד אחרי פורים, צריך להסיר את המסיכה מתמ"א 38, לפוצץ אץ הבלון הזה, ולראות אותה רק בהקשר הצר שלה. אסור לאפשר את קידומה מקום בו יש פוטנציאל להתחדשות עירונית מהותית יותר. אין גם מקום, להרחבתה, אלא בעיקר ביחס לאזורי סיכון בפני רעידות אדמה. במקום זאת, יש לקדם תוכנית מתאר ארצית שתקבע עקרונות להתחדשות עירונית, תמריצים לקידומן של תוכניות מפורטות כאלה, וסילוק יד של רמ"י, מכל אמירה ביחס לתכניות אלה.

גירסה של פוסט זה פורסמה בדה מרקר, והנכם מוזמנים לקרוא אותו במקור על ידי לחיצה על קישור זה.

הדו"ח הבא של מבקר המדינה.

לא, אני לא כותב על דו"ח מבקר המדינה שיתפרסם בימים הקרובים ושבמרכזו "מחדלי הדיור", של ממשלת ישראל. הדו"ח הזה מן הסתם כתוב גמור וחתום. אני כותב על דו"ח מבקר המדינה הבא, שיעסוק אף הוא, במחדלי הדיור וידונו בו בהחלטות במעשים ובמחדלים שממש בימים אלה מתהווים לנגד עיננו. על רקע, מערכת הבחירות, כשנציגי המפלגות השונים, מפליאים בתיאורים השונים באשר לגורלה של רשות מקרקעי ישראל, מיד לאחר שהם יעלו לשלטון. אחד, "יבטל את המינהל". שני, "יפריט את הקרקעות", ואחרים "ישווקו קרקעות בחינם", רשות מקרקעי ישראל מראה לכולם עד כמה היא חיה ובועטת. ממש בימים אלה, במסגרת הדיון על תקנות הרישוי החדשות, מקבלת רמ"י כח להקים חסמים בירוקרטיים בלתי עבירים נוספים.

ממש בימים אלה יוצרים  במועצה הארצית לתכנון ולבניה, את אחד החסמים התכנוניים של הדורות הבאים, ואין פוצה פה ומצפצף.

על פי תקנות הרישוי החדשות, המצויות על שולחן הדיונים של המועצה הארצית, ניתן לרמ"י כח למנוע הגשת בקשות להיתר על קרקע מתוכננת מטעמים עסקיים גרידא. אתם הבנתם את זה? על קרקעות שעברו את כל תהליכי התכנון, וזמינות לבניה, או לתוספות בניה, לא ניתן יהיה לבקש היתרי בניה, אלא אם רמ"י תסכים.

בעוד שהתיקון האחרון לחוק התכנון והבניה מנסה להכניס את כלל מערכות התכנון ללוחות זמנים קצרים ויעילים, יוצרת המועצה הארצית עצמה, מעין "חור שחור", שקוראים לו רמ"י, החל על רוב קרקעות מדינת ישראל, ושביחס אליו לוחות הזמנים והתהליכים הקצובים לא חלים, והכל על מנת לשרת את מערכת הגבייה של רמ"י.

על פי התקנות החדשות, אם יאושרו, עוד לפני הגשת הבקשה להיתר, כבר בשלב קבלת המידע להיתר, מחויב מהנדס הועדה לפנות לרמ"י בבקשה לקבלת מידע ביחס לקרקע שבבעלותה. רמ"י מצידה, חיבת להודיע תוך 14 יום אם נדרשת הסכמתה להיתר. אם הודיעה שהסכמתה אכן נדרשת, היא צריכה להוסיף לציין מהם הנתונים והמסמכים הנדרשים לה על מנת לתת את הסכמתה. לאחר שנמסרו הנתונים, על פי בקשתה של רמ"י, יש לרמ"י פרק זמן נוסף של שלושה חודשים להגיב, כלומר להסכים או לסרב. רמ"י גם רשאית להתנות את עצם הגשת הבקשה להיתר בתשלום חובות של המבקש.

עכשיו התרגום בגוף הסרט.

על פי התקנות החדשות, מהנדס ועדה מקומית בכלל לא יכול לקבל בקשה להיתר ולדון בה אם לא פנה קודם לכן לרמ"י ואם לא קיבל קודם לכן את הסכמתה.

על פי התקנות החדשות יכולה רמ"י לדרוש נתונים ומסמכים על מנת שיסיעו לה להחליט אם היא מסכימה או אם לאו. התקנות לא מסבירות לנו מהם אותם מסמכם או נתונים. אלה נתונים לשיקול דעתו של פקיד רמ"י. הדרישה שלו יכולה להיות סבירה אך יכולה להקיף, מאידך, עולם ומלואו. הדרישה יכולה לבוא על רקע תכנוני, אך היא לא מוגבלת לשם בלבד. הדרישה לא קצובה בזמן, ולכן מי שבסך הכל רוצה להגיש בקשה להיתר, יכול למצוא את עצמו, עוד לפני שהועדה המקומית ראתה את הבקשה, משקיע זמן ומשאבים על מנת לרצות את דרישת רמ"י. על הדרישה הזו אין זכות ערר, ולכן מי שחולק על הדרישה או סבירותה, צריך להגיש עתירה לבג"ץ.

אחרי שסופקו "כל הנתונים והמסמכים", יכולה רמ"י לסרב להגשת הבקשה. מאלה נימוקים? התקנות לא מפרטות. כמובן גם על קביעה זו אין זכות לערר, והחולק עליהן צריך לעתור לבג"ץ.

מי ששפר עליו גורלו ולא סורב, עשוי לקבל תשובה כי רמ"י תסכים בכפוף לתשלום חובותיו.  התקנה לא מסבירה אם מדובר בחוב קיים או חוב עתידי בגין הבקשה עצמה. בכל מקרה היא אינה מחייבת את רמ"י לפרט את סכום החוב. כך, יווצר מצב, שאחרי שהודיעה רמ"י כי תסכים למתן אישור לאחר תשלום חובותיו של המבקש, יפתח תהליך של שומה ובירור שומה, שגם הוא כמובן לא מוסדר ולא תחום בזמן. "חור שחור" כבר אמרנו ?

ברי המזל, שסיימו את התהליך, וישלמו את החוב לרמ"י, יקבלו את הזכות להגיש את הבקשה להיתר לועדה המקומית. רק אז, יתחיל תהליך בירור הבקשה להיתר בועדה המקומית. למיותר לציין שאין ודאות שהתהליך יסתיים בהיתר, אבל דבר אחד ודאי, רמ"י, כבר גבתה תשלום.

התקנות האלה הן פועל יוצא מהרפורמה בחוק התכנון והבניה, שנועדה, כזכור לכם לקצר וליעל את הליכי התכנון והבניה, אך היא הולכת ויוצאת ממסגרות סבירות ותוצרי הבניה העיקריים שלה הם חסמים וחומות בירוקרטיות בלתי עבירות.

שלט שלט תרדוף.

אי אפשר להתעלם ממגדל עתידים. הנוסעים בכביש 4 או בכביש 5, בואכה צומת מורשה, זוכים לראות את המבנה המיוחד שלו, שילוב בין קוי אורך לקוי רוחב, המקבלים הדגשה מיוחדת בלילה כשהמגדל כולו מואר. הוא נמצא שם בקצה העיר, חריג לכאורה לסביבבתו, ענק בין גמדים.

כבר תקופה ארוכה אני מבקש לכתוב על המגדל הזה, והתלבטתי, משום שבשלבי ההתנגדות לבנין ייצגתי את יזמיו. אבל השבוע, כשנפטר אדריכל משה זרחי ז״ל, שבבית מדרשו תוכנן המגדל, החלטתי שזהו המועד האחרון כמעט, להסתייג מהתוצאה הסופית. 

כמו שהבנתם מהפתיח. אני לא מסתייג מהתכנון של הבנין. אני חושב שזו אדריכלות במיטבה, אם כי זה כמובן ענין של טעם אישי ויש שיחשבו אחרת. אני גם לא מסתייג, כמו אחרים, מתכנון העיר שמיקם, כך נדמה מגדל תמיר כל כך, בסביבה של בנייה נמוכה יחסית. להיפך. הבנין הוא דוגמה כיצד מתכננים לנדמרק אדריכלי, שעיצובו הייחודי, הוא שמקנה לו את ״הזכות״ להיות שושנה בין החוחים, וסוג של הודעה לכל הנוסעים בדרך, הנה דעו לכם שהגעתם לכרך הגדול. 

ובכל זאת רציתי להסתייג. רציתי להסתייג משום שמישהו הפך את הבנין המיוחד הזה לסוג של עמוד עליו תלויים שלטי פרסום ענקיים של כל מיני חברות שהקימו בבנין את משכנן, כמו כלל וכמו citybank  ואולי גם אחרות. חברות אלה, יש להניח שבאישור בעלי הבנין וכנגד תמורה הולמת, מיקמו בקצה הבנין שלטי ניאון ענקיים, החורגים מקוי המתאר של הבנין, ואני משוכנע שגם מתוכניות העיצוב הארכיטקטוני שלו. שילוט כזה הוא פגיעה במרחב הציבורי, ובשבוע בו נפטר האדריכל משה זרחי, תהייה זו מחווה נאה להחזיר לבנין את התכנון המקורי שלו, ולהסתפק בשלטים צנועים יותר שלא ״יגנבו״ מהבניין את הצגה שהוא יודע לתת. 

  

מישהו מכיר את שר הפנים החדש ?

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים חדש, שילחש לו באוזן שהגיע הזמן למנות יו"ר לוועדות הערר במחוזות תל אביב והמרכז.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיסביר לו שהוא ולא אחר, צריך למנות את  יו"ר ועדות הערר.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שילמד אותו את המשמעות של  סעיף 152(ב) לחוק, ולפיו, משהוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בועדת הערר, וכיצד אי מינוי יו"ר ועדות ערר, עוצר למעשה את הליכי התכנון והבנייה.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיספר לו כמה שנים אורך התור עד לקבלת דיון בועדה לפיצויים והיטלי השבחה, וכמה זמן לוקח לקבל החלטה באותן ועדות.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיציע לו לא להסתפק במינוי ועדת ערר אחת אלא בכמה ועדות למחוז המרכז ולמחוז תל אביב, שכן בקיומן של ועדות כאלה, במיוחד עכשיו לאחר הרפורמה בחוק התכנון והבניה, טמון הסוד של קיצור וייעול הליכי התכנון והבניה.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיגלה לו כי התירוץ של "חיפש אחר מועמדים ראויים לתפקיד " אינו יכול להיות תירוץ למחדל של אי מינוי יו"ר ועדות ערר.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיראה לו את המאגר של עו"ד מצוינים המצוי בשירות המדינה ובמגזר הפרטי ויכול לשמש כיו"ר ועדות ערר, ולו לתקופה זמנית, כשותפים "למבצע", לחיסול תורים.

אם אף אחד מכם לא מכיר את שר הפנים החדש - לא נורא, ממילא בעוד שלושה חודשים בחירות, והוא כבר יהיה שר הפנים הישן.

אם מישהו מכם מכיר את השר הפנים החדש הבא אז........