בית חולים במקום מחלף - על הסרת חסמים בחוק התכנון והבנייה.

אחרי שבמערכת הבחירות החולפת, כולם, ללא יוצא מהכלל, דיברו על הסרת חסמים, כמתכון לפתרון משבר הדיור, ולקראת הרכבת הממשלה, ששריה מן הסתם יעסקו גם הם בכך, מצאנו לנכון להציג בפני קוראי הבלוג, את סעיף הסרת החסמים, שתיקון 101 הביא לעולם התכנוני.

הכירו את סעיף 145(ג1) לחוק הקובע כך:

"נקבעו בתכנית החלה על קרקע או על בניין תנאים הנוגעים לביצועה, לעניין התניית ביצועה בסלילת דרכים או בהקמת תשתיות, לא תיתן רשות רישוי מקומית היתר לעבודה או לשימוש, אם לא מולאו התנאים האמורים, אלא אם כן אישר זאת מוסד התכנון המוסמך, ובלבד ששוכנע כי ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים האמורים גם בלא מילוי אותם תנאים; לעניין זה, "מוסד התכנון המוסמך" – מוסד התכנון שאישר את התכנית, למעט ועדה מקומית."

ובתרגום חופשי:

נניח שתוכנית מסויימת מתנה תוספת של 1000 יחידות דיור לאיזור מסוים בהקמת מחלף, יכולים ועדה מקומית או יזם, לפנות אל הועדה המחוזית, ולבקש ממנה, בהנחה שהיא זו שאישרה את התוכנית, לאשר הוצאת היתרי בנייה ליחידות הדיור, למרות שלא קם המחלף.

עכשיו החליפו את הביטוי מחלף במט"ש/הרחבת דרך/גשר להולכי רגל/רכבת קלה/מקומות חנייה/מדרכה/תוספת כיתות לימוד?/הסדרת קו מתח/ועוד תנאי תשתית המתנים שלביות ביצוען של תכניות, והסיקו מכך את המסקנות התבקשות באשר לכח הרב שטמון בסעיף הזה, שנחבא  בין שלל סעיפיו של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה.

הסעיף אינו מוגבל לתכניות ישנות בלבד, וכך יתכן מצב תאורטי, לפיו גם ביחס לתכניות שאושרו בשנים האחרונות והותנו בתנאים מהסוג האמור, לאחר שהושמעו התנגדויות, ואף כתוצאה מקבלתם, יבוטלו התנאים, וניתן יהיה להסיר את החסמים ולבצע את התכניות.

להפתעתכם, החוק אף אינו מגביל את השימוש בסעיף, בפרסום להתנגדויות, כך שיתכן מצב בו, מי שלטובתו ניתן התנאי, יעמדו בפני מצב שבו על אף שקיבלו את מבוקשם בהתנגדות, התנאי יבוטל מבלי שעמדתם נשמעה. יתירה מכך, הסעיף פתוח לשימוש הציבור הרחב, כך שהוא יכול להיות מופעל על ידי יזמים, שלא על דעת הועדה המקומית.

הסנן היחידי שדרכו יעבור ביטול התנאי, הוא זה של מוסד התכנון שקבע את התנאי. החוק יוצר הבנייה של שיקול הדעת של מוסד התכנון וקובע, כי הסמכות קיימת רק מקום בו "ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים האמורים גם בלא מילוי אותם תנאים".

הניסוח של המטרות כפי שנוסח הוא מעט מתחכם. כך, לדוגמה, ניתן להשיג את המטרות שלשמן נקבע גשר להולכי רגל כתנאי בתוכנית, על ידי מעבר חצייה, אבל איכות הפתרון של גשר להולכי רגל טובה יותר. ניתן להשיג את מטרה של מחלף במקומות מסוימים על ידי צומת מרומזר, אך איכות הפתרון של מחלף גבוהה הרבה יותר (ויקרה הרבה יותר), וכך הלאה. הסעיף אינו מדבר על השגת המטרות, אלא על פוטנציאל השגת המטרות ("ניתן להשיג"), והוא אינו  בוחן מדדים איכותיים, אלא מסתפק בקיום הפוטנציאל להשיג את המטרה.

עכשיו תארו לכם את הועדות המחוזיות, שדו"ח מבקר המדינה האחרון, הציב להן רף כמותי, כמדד לאיכות עבודתן. עד כמה הן יקפידו על קיומה של התשתית, כאשר כנגד הצומת או המט"ש, עומדות עשרות יח"ד ואף למעלה מזה, שניתן לצאת איתן לבנייה?

אנו תמיד מניחים כי ועדות מחוזיות, פועלות בסבירות, בתום לב, ובשיקול דעת, אך כאשר קבועה סמכות כזו, מנותקת מביקורת ציבורית, ובלא השתתפות של הציבור כחלק מהתהליך, וכאשר מנגד עומד מבקר המדינה ובידו השוט של הדו"ח הבא, וכותרות העיתונים המתלוות לדו"ח, יש סיכוי שאפילו מתכנן סביר לא יעמוד בלחץ.

והמחיר ?

המחיר הוא מחיר התשתיות. שוב בנייה ללא תשתיות מספקות המהווה כרגיל בכייה לדורות.

הפתרון להסרת חסמים הוא לא בביטול החסמים כתנאי, אלא בהקמתם. אם צריך מחלף או מט"ש כתנאי לבניה ותוספת של יחידות דיור, הפתרון הוא תקציב ובצוע, ולא פתרונות מאולתרים והמצאות הד הוק המהוות כיסוי להחלטות חפוזות.

הסעיף הזה הזכיר והמסגרת שהוא יוצר לקבלת החלטות, הזכירו לי את אחד מהסיפורים על חכמי חלם. מספרים על חלם, שנבנתה על גדת נהר, ועל הנהר הוקם גשר עץ. ברבות הימים הלך הגשר והתבלה, וכתוצאה מכך, נפגעו זה אחרי זה, ילדים וגבירים שצעדו על הגשר. התכנסו חכמי חלם, וכהרגלם מצאו פתרון לבעיה. הם הקימו ליד הגשר.... בית חולים מפואר ומשוכלל.....

מתחנת כח לתחמ"ש

הועדות המחוזיות  היו תחנות הכח של עולם התכנון. הוענקו להן מירב הסמכות, אצלן נדונו מרבית התוכניות, להן שיקול הדעת, וכל עוד הן פעלו באופן תם לב וסביר, הן אותרגו על ידי בתי המשפט.

  

אבל, להבדיל מתחנות כח לייצור חשמל הנמדדות בתפוקת הייצור בוואטים, כלומר כמה קילוואט הן מייצרות, הועדות המחוזיות צריכות להמדד במדדי איכות. כלומר מדד מורכב יותר, משולב, הבוחן את איכות התכנון על בסיס כמה פרמטרים. מדד כזה כולל גם בחינה כמותית, אבל לא רק. המדד בוחן בנוסף גם את יעילות התכנון, גם את שיתוף הציבור, את השמירה על עקרונות פרוגרמטיים, את יכולת הביצוע ועלותה, וכן הלאה.

נורת האזהרה מבחינתן של הועדות המחוזיות צריכה היתה להדלק, כאשר גורמים שונים, החל מפוליטיקאים וכלה במבקר המדינה, החלו להתייחס אל הועדות המחוזיות כמו אל תחנות כח של ממש, קרי יחידות ייצור של יחידות דיור.

הלחץ הציבורי ובמיוחד זה הפוליטי מחד, החשש מפני דוחות ביקורת מאידך, חלחל לתוך שיקוליהן של הועדות המחוזיות, והן החלו להמדד, וחמור מכך למדוד את עצמן, במדדים חד ערכיים של תפוקות ולא במדדים של איכויות.

המבחן להצלחת הועדות מחוזיות הפך להיות לא מבחן טיב התכנון, אלא כמה יחידות דיור בשנה מייצרת הועדה. במילים אחרות, הועדות המחוזיות עצמן, הפכו את השיקול הכמותי לשיקול תכנוני ראשון במעלה, ונתנו לו עדיפות על פני שיקולים אחרים, תוך שהן שוכחות את תפקידם המאזן בין גורמים ושיקולים מגוונים.

כששם המשחק הוא "כמות", כבר קצרה הדרך ליטול את הסמכות מהועדות המחוזיות, שהרי תכלית קיומן של הועדות המחוזיות היא הקולגיאליות, היכולת לשקול שיקולים שונים, המגיעים מבעלי ענין מגוונים, ולאזן בינהם, לצורך קבלת החלטה מאוזנת.

כאשר, כל המדדים והשיקולים נסוגים בפני מבחן הכמות, בשביל מה צריך את הועדות המחוזיות? הן הופכות למיותרות. סתם מדרגהבירוקרטית שניתן לוותר עליה. מדוע צריך להקשיב לציבור ולכל מיני "מפריעים", שאולי תורמים לאיכות התכנון, אך מעכבים את פס הייצור התכנוני.

במובן זה, "תוכנית כחלון", המעקרת ומחלישה את הועדות המחוזיות, היא במידה רבה תוצאה של ההתקרנפות של מוסדות התכנון, והויתור שלהן על האתוס התכנוני, לטובת "יישור השורות", עם צו השעה. כך, במו ידן תרמו הועדות המחוזיות לתהליך שהוביל אותן ממעמדן המוביל והמרכזי של תחנות כח למעמד שולי, אם בכלל, של תחנת משנה (תחמ"ש).

איך להפוך לימון ללימונדה

אחד התפקידים המובהקים של רגולציה היא תיקון כשלי שוק. מכאן, שברירת המחדל היא ברירת השוק, ומה שניתן להשיג בכוחות השוק עדיף על פני רגולציה, שהיא במידה רבה שחייה נגד הזרם. רגולטור טוב, על כן, הוא מי, שכמו לוחם ג'ודו, עושה שימוש בכח היריב (השוק), על מנת להגיע לניצחון שהוא, במקרה של הרגולטור, תיקון הכשל.

הנה לכם רעיון, מוצלח לטעמי, למרות שהוא לא שלי, אבל קיבלתי הסכמה מבעליו לפרסמו, כיצד לנצל את כוחות השוק לטובת יצירת שוק דיור בישראל, להשכרות ארוכות טווח, שוק שכמעט ואינו מתקיים כאן.

בשבועות האחרונים פורסמו אין ספור נתונים בדבר כמות הדירות להשקעה שנרכשו על ידי ישראלים. מה בסך הכל רוצים המשקיעים ? תשואה סבירה על כספם. ברור לכולנו שאם היו יכולים להבטיח תשואה שנתית של 3.5% מהפקדת ההון האישי בבנק, רוב המשקיעים היו מסתפקים בכך. אבל, בעולם בו התשואות הבנקאיות אפסיות, הכסף מחפש לו נתיבים אחרים, ומוצא את דרכו לשוק הנדל"ן. התוצאה של התהליך היא יצירת מלאי גדול של דירות, המוחזקות על ידי המשקיעים. חלקן ריקות, אבל רובן מוצעות להשכרה.  

למרות קיומו של מלאי הדירות העומדות להשכרה, פועלת גם הממשלה בתחום זה, על ידי יצירת מכרזים, המקצים קרקע, בתנאי שתשמש לשכירות בהישג יד, ראו בהקשר זה את המכרזים של דירה להשכיר, את התיקון בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה, המאפשר לרשויות מקומיות ליצור דירות להשכרה בשטחים חומים, ואת התוספת השישית לחוק התכנון והבניה.

הסיבה שהממשלה מבקשת ליצור דיור להשכרה, היא כפולה. ראשית להלחם במחירי השכירות הגבוהים, ושנית להעלות את רמת הדירות המוצעות להשכרה ואת איכות המגורים בהם.

באשר למחירי השכירות הגבוהים, הרי שהממשלה פועלת במובהק כנגד מגמת השוק. הטלת מגבלות כלכליות לצמצום ההשקעה ברכישת דירות מגורים, כמו למשל הטלת מס רכישה, גורמת להקטנת היצע הדירות למגורים. דווקא עידוד משקיעים, והגדלת היצע הדיור להשכרה, תגרום להגדלת היצע הדירות למכירה ולירידת מחירים.  יותר מכך, את ירידת המחירים שתיווצר עקב ריבוי השקעה בדירות מגורים, ניתו יהיה לתמרץ על ידי מתן פטור ממס להשכרות ארוכות טוח לתקופות משתנות, כך, ככל שאורכה של תקופת השכירות תעלה, כך התמריץ יהיה גדול יותר. כמובן שאת כל התהליך צריך ללוות ברגולציה תומכת, כמו התניית הפטור והתמריצים בהשכרת דירות שנבנו על פי היתר בלבד, ועמידה של רמת המגורים בתנאי תקן שיקבע. כמו כן, מן הצד השני, תהליכים מסוג זה, צריכים להבטיח מנגנונים יעילים לגביית דמי השכירות, ולסילוק דייר מפר בלוח זמנים של ימים, שכן האמצעים הקימים היום כמו ערבות בנקאית או ערבים, וחשש המשכירים מהפרות של ההסכם, מייקרים אף הם את עלות הדירות להשכרה.
על כל אלה צריך להוסיף את התניית הפטור והתמריצים, בחובת דווח על ההכנסות של המשקיעים לרבות הצהרות הון, ועל הדרך גם המלחמה בהון השחור תצא נשכרת.
למעשה קיים כבר היום מאגר דירות המוחזקות על ידי משקיעים, ובמקום להלחם בו, ובהם, ולראות בהם אויב, צריך להוביל את בעלי הדירות, באמצעים פיסקלייים, למסלול שבו יוצאו הדירות להשכרה ברמת מחיר נמוכה יותר ובאיכות מגורים גבוהה יותר. הבעיה היחידה היא שאם נראה במשקיעים בנדל"ן פתרון ולא בעייה, את מי נשנא?

לא ידענו

אחת מהטענות של בעלי העסקים לאורך ציר הרכבת הקלה, היא "לא ידענו". כלומר, לא ידענו שתהיה כאן רכבת קלה, ואילו היינו יודעים היינו "מתארגנים" אחרת.

הם טועים – מבחינה חוקית הם ידעו.

חוק התכנון והבניה, כולל מספר מנגנונים המחייבים את יידוע הציבור כאשר מתרחשים הליכי תכנון שונים, שיש להם השפעה על השימוש בנכסים, כמו גם על שווים. ביצוע הליכי היידוע בהתאם לכללים שנקבעו בחוק יוצר "חזקת ידיעה", לפיה הציבור הרחב יודע על האקט התכנוני.

מנגנוני היידוע רחבים ומגוונים, אך בהחלט לא מספיקים. כך נוצר מצב בו ציבור רחב טועה באשר לטענה כי לא ידע, אך צודק בכך, שמבחינה סובייקטיבית, הוא באמת לא ידע.

אל תוך הפער הזה שבין חזקת הידיעה לידיעה הסובייקטיבית, נכנסו מספר חברות, שזיהו את הפוטנציאל העסקי הטמון בכך. הן מספקות שירותי מידע למנויים בדבר שינויים תכנוניים בנכסים שרלוונטיים למנוי. הקושי הוא ששירותי מידע אלה, ניתנים בהסתמך על המידע המתפרסם, ולא באופן שיטתי על ידי הגוף המפרסם. מחיר המנוי אינו זול ועל כן אינו נגיש לכל אדם, ומעל לכל, הציבור הרחב אינו מודע בהכרח לצורך ברכישת שירותים מסוג זה.

מנגנוני היידוע בחוק עתיקים. הם נולדו בעידן שלפני חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. בעידן שבו זכות הקניין לא הייתה בעלת אותה חשיבות ומעמד כפי שהיא כיום. הגיע הזמן, בצד הרפורמות השונות, להכניס גם במנגנוני היידוע רפורמה. בעידן התכנון הממוחשב והרישוי הזמין, מאמץ מחשובי קל, יכול לאפשר להסיט את כל המידע הדיגיטלי הזה גם לטובת יידוע הציבור. המדינה והרשויות המקומיות יודעות לאתר אותנו לצורך מתן הודעות אישיות, מתן צוים או חיוב בתשלומים, ואין כל סיבה שכלל המידע התכנוני, על בסיס קדסטריאלי לא ירוכז במקום אחד, ויועבר לכל מי שרשום במרשמים השונים באותם אזורים, החשופים לשינויי תכנון. אין שום סיבה שלא נקבל באופן אישי מידע שוטף ומעודכן על בסיס שוטף, שימומן, על ידי אגרות שישלם היזם שמעוניין בשינוי התכנוני.

שינוי כאמור, מעלה אמנם מספר שאלות משפטיות בעיקר שאלות של אחריות ושל טיפול ביוצאים מהכלל, אבל לכל אלה, ניתן למצוא פתרון. צריך רק לרצות. 

לכן, מכיוון שהפתרון לבעיית הידיעה אינו מורכב כל כך, השאלה היא לא אם ידענו, אלא אם רוצים שנדע?

שיח חדש על תמ"א 38

הסוף ידוע מראש. המועצה הארצית לתכנון ולבניה תדון בחודשים הקרובים בשינוי לתמ"א 38, תאשר את תחשיב השטחים שיציע לה מינהל התכנון, ויבוא לציון גואל. היזמים ינשמו לרווחה, וכל המהומה שיצרה פרשנותו המצרה של היועמ"ש לממשלה להוראות התמ"א, תשכח כלא הייתה. רכבת הדיור תמשיך במירוץ המטורף לתוספת עוד ועוד יחידות דיור, כשהיא מתודלקת ב"שיקול הדעת התכנוני" של המועצה הארצית, ואגב כך רומסת בדרכה עקרונות בסיסיים.

אין ספק שישראל, החשופה לסיכוני רעידת אדמה, זקוקה לתוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה, כפי שתמ""א 38, התכוונה להיות. אין גם ספק, שישראל ניצבת בפני מחסור חמור ביחידות דיור, ושהתחדשות עירונית היא צורך ציבורי חשוב ודחוף. אבל תמ"א 38 איננה תוכנית להתחדשות עירונית, והפיכתה לכזו היא החמצה של העיקר. התוכנית, כפי שהתפתחה להיות, מזיקה הן לחיזוק המבנים והן להתחדשות העירונית.

לכן – כשהתייצב היועץ המשפטי לממשלה בפני בית המשפט, ובצעד נדיר, הודיע כי ועדת הערר, אותה הוא עצמו מייצג, שגתה, הוא הניח בפני בית המשפט שאלה הרבה יותר גדולה מהשאלה של איך לפרש את התוכנית.

בעיית היסוד של תמ"א 38, כתוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, היא מערכת תמריצים, חסרת התכנות דווקא באזורי הסיכון. כך יצא, שחיזוק מבנים איננו רלבנטי דווקא בישובים כמו בית שאן, טבריה ואילת, שיושבים ממש באזורי הפורענות, על קו השבר הסורי אפריקני.

שיטת התמריצים יוצרת אפליה פסולה בין אזרחים. כך, תושב רמת גן או תל אביב, יזכה למבנה מחוזק בפני רעידות אדמה, ולתוספת ערך למקרקעיו, ואילו חברו המתגורר בערד, דימונה, או עפולה, יהיה חשוף לנזקי רעידות אדמה, רק משום שערך הקרקע בישוב בו הוא מתגורר נמוך. כך גם, מי ששפר גורלו וזכה להיות בעל קרקע באזורי ביקוש יהיה זכאי להטבה כלכלית מהמדינה בדמות זכויות בניה, בנוסף לבית ממוגן, ואילו חברו, המתגורר מחוץ לאזורי הביקוש, לא יזכה לאותה הטבה. העיקרון הבסיסי של מתן הטבות ותמריצים בתקציב, על פי חוק התקציב, נעלם. זכויות בניה הפכו להיות מטבע עובר לסוחר, המתגלגל לקבוצות מסוימות, על בסיס גיאוגרפי, הפוך לבסיס הגיאוגרפי שאליו התכוונה התמ"א מלכתחילה. השימוש ב"זכויות הבניה", כמטבע עובר לסוחר, הוא מדרון חלקלק, ומחר יתחילו מוסדות התכנון לחלקם כתמריצים, למטרות שונות וזרות.  

האפליה בחלוקת ההטבות בין ישובים שונים, היא תוצאה של יישום התמ"א, ושיטת התמריצים, אבל היא אינה האפליה היחידה שיוצרת התמ"א. גם בתוך אזורי הביקוש מפלה התמ"א בין תושבים. כך, התמ"א מאפשרת מימוש רק לגבי מבנים שהיתר הבניה להקמתם ניתן עד 1.1.1980, אז נכנס לתוקף התקן המחייב בנייה עמידה בפני רעידות אדמה. התוצאה היא שיתכן מצב בו שני בנינים סמוכים, באותו רחוב, אחד נבנה ב-1979, והאחר ב-1981, היו זכאים לזכויות בניה נוספות. כאשר מסתכלים על התמ"א כתוכנית להתחדשות עירונית, הופכת האבחנה האמורה, שבמקורה הייתה סבירה, לאבחנה פסולה. וכי ניתן לומר כי הבניין הראשון זקוק יותר להתחדשות עירונית מאשר הבניין השני? מדוע הבניין הראשון ויושביו יזכו להתחדש (ולהתעשר) ואילו דיירי הבניין השני, יישארו ללא כל הטבה? בכלל, האם התחדשות עירונית היא התחדשות של העיר או של בניינים בעיר? במובן זה תמ"א 38, לא רק שאינה תוכנית להתחדשות עירונית היא תוכנית אנטי התחדשות עירונית. היא מקבעת מבנים במקומם. היא מאפשרת חידוש של מבנים לסירוגין, על בסיס קריטריון לא רלוונטי להתחדשות עירונית, של תקן הבניה בפני רעידות אדמה. היא אינה מתנה הסדרת בניני ציבור ושטחי ציבור כתנאי להקמת מבנים. היא מאפשרת בנייה על בסיס שיטת "כל הקודם זוכה", כלומר מי שיבקש ויקבל היתרים לפני שיקרסו התשתיות, יבנה, והאחרים לא.

תשתיות ציבוריות, שהם כל מה שעיר מספקת או צריכה לספק, חוץ מבניני המגורים המסחר והתעשייה עצמם, הם מוצר ציבורי מובהק וסופי. כחלק מתמריציה פוטרת התמ"א אף מתשלום היטל השבחה. בעיניים של תמריצי חיזוק זה פתרון ראוי, בעיניים של התחדשות עירונית מדובר באיוולת לשמה. הרי מהותו ומטרתו של היטל ההשבחה ביצירת תקציב עירוני להתחדשות העיר. שלילתו מקדשת את התחדשות הבניין הבודד על חשבון התחדשות העיר, ומבהירה בצורה ברורה עד כמה תמ"א 38 והתחדשות עירונית הינם עירוב מין בשאינו מינו.

חיזוק מבנים הוא אינטרס ציבורי, שצריך להיות ממומן מהקופה הציבורית באופן שוויוני. התחדשות עירונית הוא אינטרס ציבורי שונה, שנדבך מרכזי בו הוא גביית היטל השבחה, על מנת להתקין את כלל התשתיות שהתחדשת עירונית מחייבת. קיים יחס ישר בין עצם האפשרות להגדלת צפיפות לבין הצורך בגביית היטל השבחה, וזאת בניגוד גמור לעקרונות שנקבעו ליישום תמ"א 38. העיקרון המרכזי לפיו תמ"א 38 מאפשרת חיזוק מבנים על בסיס היתר בלבד, צריך להיות בשוליים. את המרכז צריכות דווקא לתפוס תוכניות לפי העיקרון שבסעיף 23 לתמ"א, אבל תוך חיוב בהיטל השבחה מלא.

השיח על תמ"א 38, מזכיר את השיח שהתנהל בתחום התכנון ערב ההחלטה בבג"ץ הקשת הדמוקרטית (בג"ץ עמותת שיח חדש). באותו ענין עתרה הקשת הדמוקרטית לבג"ץ, בטענה כי מתן תמריצים והטבות בקרקעות מדינה למושבים וקיבוצים, נוגדת את עיקרון השוויון ופוגעת בעקרונות של צדק חלוקתי. אז כמו היום, עמד ברקע התהליך שהוביל להחלטת בג"ץ, חוסר ביחידות דיור, שנוצר עקב גל העליה העצום מברית המועצות המתפרקת. אז כמו עתה, הרעיון בבסיס מדיניות הממשלה, שבוצעה באמצעות החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, היה יצירת תמריצים לקבוצה מסוימת של מחזיקים בקרקע. אז כמו עתה התייצב היועץ המשפטי לממשלה והביע עמדה בפני בית המשפט, לפיה החלטות ממ"י, אינן סבירות. על רקע כל אלה, קיבל בג"ץ את העתירה, ופסל את החלטות מועצת מקרקעי ישראל, תוך שהוא קובע בין היתר כך:

"על הרשות הקובעת את אופן חלוקת המשאבים שעליהם היא מופקדת, להביא בחשבון את מכלול ההשלכות וההקשרים שיש להחלטתה ולתת להם משקל ראוי במסגרת סדר העדיפויות שבחרה בו. בהקשר זה יצוין כי למשפט תפקיד חשוב בכל הנוגע לפיקוח על החלטות שעניינן חלוקת עושר בחברה, וכי תפקיד זה הוא לפתח מערכת נורמטיבית המבטיחה כי החלטות בעלות השלכות חלוקתיות יהיו תוצאה של הליך צודק ופתוח, בייחוד לנוכח הסכנה שהחלוקה תיטיב רק עם קבוצות לחץ מאורגנות היטב."

על אף קווי הדמיון בין התפתות מערכת התמריצים במגזר החקלאי, לבין התפתחות מערכת התמריצים ביחס לתמ"א 38, ועל אף ששם כמו גם כאן, מדובר בחלוקת שימוש במשאבים ציבוריים מוגבלים, הרי שביחס לתמ"א 38 לא נוצר עדיין שיח חדש, ואולי עמדת היועץ המשפטי לממשלה בעניין הצורך לצמצם את פרשנות התמ"א, היא שתצית אותו.

גירסה מקוצרת של פוסט זה התפרסמה בדה מרקר. הנה הקישור.

הקלות הבלתי נסבלת של ההקלה.

ממרפסת דירתו של משה רואים את הים. בעצם ראו את הים. יום אחד, יזם חרוץ, החליט לבנות בנין במגרש השכן. הוא ביקש הקלה, שאפשרה לו להגביה את הבניין בשתי קומות נוספות. משה התנגד, ההתנגדות נדחתה, וכך גם הערר, ואופס.....הים נעלם.

אותה סיטואציה הייתה מסתיימת לגמרי אחרת, אם היזם החרוץ, היה נדרש להגיש תוכנית כתנאי לאישור שתי הקומות הנוספות. התוצאה התכנונית הייתה זהה. הים בשני המקרים היה נעלם, אבל במקרה השני, היה משה זכאי להיטיב את נזקיו באמצעות פיצויים לפי סעיף 197.

זוהי הקלות הבלתי נסבלת של ההקלה.

היכולת, בחסות החוק, לפגוע באחר, מבלי לשלם על כך מחיר. ללא צורך להתחשב במידת הפגיעה באחר.

שלא תטעו, הקלות ושימושים חורגים הם שני כלי תכנון חשובים. על חשיבותם עמדנו בעבר בפוסטים שפרסמנו, תחת הכותרת "סוף עונת ההקלות", ו"לכתו בטרם עת של השימוש החורג", ולא נחזור על הדברים כאן. עם זאת, החסר הגדול של כלים אלה, הוא העדר מנגנון שמשקלל אל תוך התמונה התכנונית את ההחצנות השליליות של הפעולה התכנונית.

אין כל הבדל בין תוספת קומה בתוכנית לתוספת קומה בהקלה. כאן כמו שם, צריך היזם, לשקלל במסגרת שיקוליו את הפיצוי שיצטרך לשלם לנפגע. זה לא סביר שכאשר יזם פלוני נהנה מהשבחה, מתוספת קומה, הוא יעשה זאת על חשבון שכנו, שערך נכסיו ירד. כך גם לא סביר שיזם, שאושר לו שמוש חורג מתוכנית ואפילו מהיתר, וגורם אגב כך לרעש לשכניו, לא יפצה אותם בגין הפגיעה העקיפה בנכסיהם.

חוסר הסבירות של העדר זכות לפיצוי בגין הקלות ושמושים חורגים, גדול במיוחד, כאשר נותנים את הדעת לחוסר סימטריה נוסף בהקשר זה, והכוונה למקבילתה של הזכות לפיצוי, היא חובת ההשבחה. אם נוצרת השבחה ליזם, כתוצאה מאישור ההקלה ואישור השימוש החורג, אם הציבור נהנה מכספי ההשבחה, מדוע משה מהדוגמה שלנו, הוא היחיד שנדרש לשלם את מחיר הפגיעה ללא זכות לפיצוי?

דווקא מי שחושבים שהכלים של הקלה ושימושים חורגים הם כלים תכנוניים חשובים, וכאמור אנו ביניהם, חייבים לדרוש את תיקון החוק, והוספת זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין אישור הקלות ושמושים חורגים. אין כל הצדקה לשימוש בכלים אלה, ללא זכות פיצוי בצידם. הענקת זכות פיצוי כנגד אישור הקלות ושימושים חורגים, תוביל לצמצום השימוש בכלים אלה מחד, אך מאידך, להרחבת תחולתם, ולהגדלת ארסנל הכלים התכנוני.

רעידת אדמה

לא צריך להיות מומחה גדול כדי להבין שתמ"א 38 חרגה מכל פרופורציה, והשאלה מתי יתפוצץ הבלון הזה, הייתה שאלה של זמן.

לקראת פורים האחרון פרסמנו בעיתון הארץ מאמר דעה בשם "לקרוע את המסיכה מעל תמ"א 38", וזאת בהמשך לפוסט שפורסם כאן בשם "לא כל יום פורים", שגם בו ביקשנו בקשה דומה -  לקרוע את המסכה מעל תמ"א 38.

חלפו חודשים ספורים ולקראת סוף עונת החגים, נראה שבקשתנו התקבלה, והמסיכות אכן הוסרו.

לאחר מספר החלטות חדשות של יו"ר ועדות הערר החדשות ביחס לפרשנות הנכונה והשונה לדעתן לתמ"א 38, התפרסמה בימים האחרונים עמדת היועץ המשפטי לממשלה בענין הפרשנות הראויה של תמ"א 38, המפרשת בצמצום את  הוראות התכנית ומחזירה אותה לפרופורציה הנכונה ולמיקומה הנכון.

אבל - אסור להתבלבל - עמדת היועץ המשפט לממשלה איננה סוף פסוק. ראשית העמדה של היועץ המשפטי הוגשה לבית המשפט, ועל בית משפט לומר את דברו. שנית, גם אם תתקבל עמדת היועץ המשפטי לממשלה על ידי בית המשפט, הרי שבסופו של דבר מדובר בפרשנות לתכנית, וכידוע תכניות ניתן לשנות.....

בכל מקרה תהא התוצאה הסופית אשר תהא, בעצם קריעת המסיכה מעל תמ"א 38, וההבנה שמדובר כאן בתכנית להתחדשות עירונית במסווה של תוכנית לחיזוק מבנים כבר הושגה מטרה אחת חשובה, והיא התובנה שבעצם אין בישראל תוכנית אמיתית להתמודדות עם רעידות אדמה באזורי הסיכון......