6 בנוב׳ 2015

איך להפוך לימון ללימונדה

אחד התפקידים המובהקים של רגולציה היא תיקון כשלי שוק. מכאן, שברירת המחדל היא ברירת השוק, ומה שניתן להשיג בכוחות השוק עדיף על פני רגולציה, שהיא במידה רבה שחייה נגד הזרם. רגולטור טוב, על כן, הוא מי, שכמו לוחם ג'ודו, עושה שימוש בכח היריב (השוק), על מנת להגיע לניצחון שהוא, במקרה של הרגולטור, תיקון הכשל.

הנה לכם רעיון, מוצלח לטעמי, למרות שהוא לא שלי, אבל קיבלתי הסכמה מבעליו לפרסמו, כיצד לנצל את כוחות השוק לטובת יצירת שוק דיור בישראל, להשכרות ארוכות טווח, שוק שכמעט ואינו מתקיים כאן.

בשבועות האחרונים פורסמו אין ספור נתונים בדבר כמות הדירות להשקעה שנרכשו על ידי ישראלים. מה בסך הכל רוצים המשקיעים ? תשואה סבירה על כספם. ברור לכולנו שאם היו יכולים להבטיח תשואה שנתית של 3.5% מהפקדת ההון האישי בבנק, רוב המשקיעים היו מסתפקים בכך. אבל, בעולם בו התשואות הבנקאיות אפסיות, הכסף מחפש לו נתיבים אחרים, ומוצא את דרכו לשוק הנדל"ן. התוצאה של התהליך היא יצירת מלאי גדול של דירות, המוחזקות על ידי המשקיעים. חלקן ריקות, אבל רובן מוצעות להשכרה.  
למרות קיומו של מלאי הדירות העומדות להשכרה, פועלת גם הממשלה בתחום זה, על ידי יצירת מכרזים, המקצים קרקע, בתנאי שתשמש לשכירות בהישג יד, ראו בהקשר זה את המכרזים של דירה להשכיר, את התיקון בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה, המאפשר לרשויות מקומיות ליצור דירות להשכרה בשטחים חומים, ואת התוספת השישית לחוק התכנון והבניה.
הסיבה שהממשלה מבקשת ליצור דיור להשכרה, היא כפולה. ראשית להלחם במחירי השכירות הגבוהים, ושנית להעלות את רמת הדירות המוצעות להשכרה ואת איכות המגורים בהם.
באשר למחירי השכירות הגבוהים, הרי שהממשלה פועלת במובהק כנגד מגמת השוק. הטלת מגבלות כלכליות לצמצום ההשקעה ברכישת דירות מגורים, כמו למשל הטלת מס רכישה, גורמת להקטנת היצע הדירות למגורים. דווקא עידוד משקיעים, והגדלת היצע הדיור להשכרה, תגרום להגדלת היצע הדירות למכירה ולירידת מחירים.  יותר מכך, את ירידת המחירים שתיווצר עקב ריבוי השקעה בדירות מגורים, ניתו יהיה לתמרץ על ידי מתן פטור ממס להשכרות ארוכות טוח לתקופות משתנות, כך, ככל שאורכה של תקופת השכירות תעלה, כך התמריץ יהיה גדול יותר. כמובן שאת כל התהליך צריך ללוות ברגולציה תומכת, כמו התניית הפטור והתמריצים בהשכרת דירות שנבנו על פי היתר בלבד, ועמידה של רמת המגורים בתנאי תקן שיקבע. כמו כן, מן הצד השני, תהליכים מסוג זה, צריכים להבטיח מנגנונים יעילים לגביית דמי השכירות, ולסילוק דייר מפר בלוח זמנים של ימים, שכן האמצעים הקימים היום כמו ערבות בנקאית או ערבים, וחשש המשכירים מהפרות של ההסכם, מייקרים אף הם את עלות הדירות להשכרה.
על כל אלה צריך להוסיף את התניית הפטור והתמריצים, בחובת דווח על ההכנסות של המשקיעים לרבות הצהרות הון, ועל הדרך גם המלחמה בהון השחור תצא נשכרת.
למעשה קיים כבר היום מאגר דירות המוחזקות על ידי משקיעים, ובמקום להלחם בו, ובהם, ולראות בהם אויב, צריך להוביל את בעלי הדירות, באמצעים פיסקלייים, למסלול שבו יוצאו הדירות להשכרה ברמת מחיר נמוכה יותר ובאיכות מגורים גבוהה יותר. הבעיה היחידה היא שאם נראה במשקיעים בנדל"ן פתרון ולא בעייה, את מי נשנא?