שומרי הסף

היועץ המשפטי של הועדה מקומית, הוא שומר הסף של הועדה המקומית. תפקידו של היועץ המשפטי בועדה המקומית,
כשומר סף, הוא בראש ובראשונה לשמור, להבטיח ולוודא שהועדה המקומית, ועדות המשנה שלה וחבריה, יפעלו בכל פעולותיהם על פי הדין. היועץ המשפטי בועדה המקומית, חייב תמיד להתייצב על הסף, "לגדר" את הועדה המקומית בד' אמותיה, ולמנוע ממנה לחצות את הסף, אל מחוץ לתחום סמכויותיה. במובן זה, הביטוי "שומר הסף" הוא ביטוי מקביל ל"שומר החוק". "השריף" אם תרצו.

אבל - כל יציאה היא גם כניסה, ולכן לכל סף יש שני צדדים. תפקיד היועמ"ש של הועדה המקומית, אינו מסתכם במניעת "חריגה" של הועדה המקומית אל מחוץ לסמכויותיה. כשהיועץ המשפטי מתייצב על סיפה של הועדה המקומית, הוא גם צריך למנוע "חדירה" אל גבולות הסמכות של הועדה המקומית מצד אחרים. עליו להגן על סמכויות הועדה אל מול שורה ארוכה של גורמים. זהו המובן השני של שמירה על הסף.

למעשה, כמעט בכל הליך תכנוני או משפטי בו מעורבת ועדה מקומית, נשמעות טענות על כך שהיא חרגה מסמכויותיה, על ידי מי שמבקשים שסמכויותיה יוקנו לאחרים. על היועמ"ש להתייצב ולהגן על סמכות הועדה. ההגנה על סמכות הועדה המקומית, קשה במיוחד, כאשר הויכוח על הסמכות הוא מול משרד הפנים. כידוע, למדינה אין "מונופול" על פירוש החוק, ולמרות זאת, בכל הקשור לפעילות הועדה המקומית, היא ביקשה בעבר לעשות כן, ופרסמה ממספר מסמכי מדיניות באשר לאופן שבו צריך לפרש את סמכויות הועדה המקומית. היו אלה היועצים הועדות מקומיות, שבאופן אינסטקטיבי, פעלו כשומרי סף, וביקשו למנוע גם מהמדינה לחדור ולהשיג את גבולות סמכויותיהן של הועדות המקומיות. כתוצאה מכך, בעקבות תיקון 43 לחוק התכנון והבניה היינו עדים, לפחות בעשור האחרון, לסדרה של החלטות שפוטיות, המנסות לבאר ולפרש את סמכויות הועדות המקומיות, ועל כך נכתב כאן לא מעט. מאחורי כל החלטה כזו יש יועץ משפטי, שפעל על פי תפקידו כשומר סף במובן השני.

לשמירה על הסף בועדה המקומית יש גם מובן שלישי, אם תרצו, מימד שלישי. הכוונה לסף עצמו. היועץ המשפטי של הועדה המקומית חייב להתייצב על הסף, אבל לו עצמו אסור לחרוג ממנו. עליו להשאר על הסף. עליו להצביע ולהאיר לועדה המקומית את דרכה באשר לסמכויותיה, אבל אסור גם לו להיכנס אל תוך תחומי סמכויותיה ושיקוליה התכנוניים של הועדה. שיקולים וסמכויות אלה אינם בתחום אחריותו וכל עוד חוקיים הם וסבירים, אסור לו לשומר הסף, להתערב בהם.

דומה כי היבט זה של שמירה על הסף, נעלם בשנים האחרונות מעיניהם של יועצים משפטיים, וכל מי שנוכח בדיונים של מוסדות תכנון, אינו יכול להבחין מיהו מתכנן, מיהו יועץ משפטי ומיהו חבר מוסד תכנון. הכל משמש בערבוביה, והאחד משיג את סמכותו של האחר. אגב, את האחריות למצב זה אין להטיל רק על היועצים המשפטיים אלא גם על חברי מוסדות התכנון, שנוטים "לא לזוז בלי עורך דין".

כמובן שהענקת סמכויות תכנון נוספות לועדות המקומיות במסגרת תיקון 102 רק יעצים ויגדיל את חשיבות השמירה על הסף בועדות המקומיות. לכן, בדיון שאמור להתקיים השבוע בתיקון 102 לחוק, עומדת ועדת הפנים לדון בחידוש מעניין המוצע בסעיף 20 ב בחוק המתוקן. התיקון יקבע כך:

"לוועדה מקומית יהיה יועץ משפטי".

כן קראתם נכון. זהו חידוש. למרות כל מה שקראתם למעלה, ולמרות שבפועל לכל ועדה מקומית יש יועץ משפטי, התפקיד החשוב הזה, למרות שאוזכר, לא הוסדר עד היום בחוק עצמו. על הסדרת התפקיד בחוק צריך לברך.

הסדרת תפקיד היועמ"ש טעונה הסדרה, מכמה סיבות. ראשית, משום שדרישות התפקיד, כפי שתארנו אותם למעלה, מחייבות נסיון ושיקול דעת. "כתפיים רחבות". מומחיות. שנית, ובכך העיקר, משום שהעמידה על הסף מחייבת הגנה. הגנה בפני כל מי ששומר הסף יעמוד בדרכו. החוק צריך להגן על שומר הסף מפני פגיעה בו על ידי הועדה המקומית עצמה, מקום בו ישלוף לה "כרטיס אדום". אבל באותה מידה, החוק צריך לתת הגנה לשומר הסף גם מפני מי שירצה לפגוע בסמכות הועדה המקומית מבחוץ. כאשר יועמ"ש מתייצב מול גורמי מימשל מרכזי שונים, ומנסה להגן, בתום לב ועל בסיס מקצועי ומשפטי על סמכויות הועדה המקומית, הוא צריך לעשות זאת ללא מורא, בדיוק כמו שהוא עושה זאת כשהוא מתייצב נגדחברי הועדה המקומית עצמה.

 דומה כי ההגנה שהוא פורש על היועץ המשפטי לועדה המקומית תשמש אותו רק בתפקידו כשומר ראש במובן הראשון, אך לא במובנים האחרים. במילים אחרות. דרכי המנוי של היועץ המשפטי לועדה המקומית, כמו גם דרכי ההעברה מהכהונה, שיעשו על פי הצעת החוק במעורבות של שר הפנים ושר המשפטים, יוצרים הטייה באשר לחובת הנאמנות של היועץ המשפטי. הם מכניסים אותו לחובות נאמנות סותרות. הם מדגישים את השמירה על הסף במובן הראשון, ומתעלמים מהשמירה על הסף במובניה האחרים.

כדי להתמודד עם קושי זה, מוצע שתנאי הכשירות והעברה מכהונה יקבעו בחוק, ולא יקבעו על ידי שרי הפנים והמשפטיים, שלפחות העבר הראה שהם עלולים להיות "צד מעוניין".
המשימה בהקשר זה אינה כה סבוכה. זה כל שצריך לעשות הוא לדפדף בחוק שני עמודים אחורה ולהעתיק את סעיף 12 א, הקובע את תנאי הכשירות של עורך הדין היכול לשמש יו"ר ועדת ערר, לאמור: "עורך דין בעל ותק של חמש שנים לפחות, ובלבד שהוא מצוי בעניני תכנון ובניה". אלה צריכים להיות גם תנאי הכשירות של יועץ משפטי בועדה מקומית.
באשר לכללי העברה מכהונה, מוצע לקבוע כי הסמכות להעביר יועמ"ש מכהונה, תהיה בהחלטה של ועדה מקומית, ובהסכמת היועץ המשפטי לממשלה, בכפוף לזכותו של היועץ לעתור לבית המשפט לענינים מנהליים כנגד החלטה כאמור. באופן כזה תתאפשר העברה מכהונה אך ורק מטעמים שבמקצועיות ולא מטעמים זרים.

בפוסטים האחרונים זנחנו קצת את מדדי הביזור וההאצה, והנה אנו חוזרים אליהם.

מדד הביזור: ככל שעצמאותו של היועמ"ש של הועדה המקומית תובטח, כך יובטח ביזור הסמכויות. הציון כרגע 7 במדד הביזור.
מדד ההאצה: למינוי יועמ"ש יש השפעה על האצת תהליכים או עיכובם, אבל דומה שבהקשר זה הכלים החקיקתיים מוגבלים. בהקשר זה הכל אישי. לכן מדד ההאצה לא רלוונטי.

  

ועדת הפנים של הכנסת כמוסד תכנון - פוסט אורח.

הדיון השבוע, בועדת הפנים של הכנסת עסק בסעיפים בחוק העוסקים בנושאי תשתית. וכוח מעניין התנהל בשאלה כמה שטחי מסחר יהיה ניתן להתיר במסגרת מתן הרשאות למבני דרך. מנסחי הצעת החוק, ביקשו לאשר, במסגרת הרשאות הניתנות לתחנות להסעות המונים, גם הקמת מתקנים נלווים, מבלי לקבוע מסמרות של כמה ואיך. חברי הכנסת שהשתתפו בדיון, וכאלה לא היו רבים, לא אהבו את זה. תוך זמן קצר הדיון גלש מדיון על עקרונות לדיון טכני, תכנוני במהותו. ועדת הפנים של הכנסת דמתה לרגע למוסד תכנון. במקום לדון בתמונה הגדולה ולאורה לגזור את הפרטים הקטנים, היא עסקה רק באלה.

חוק התכנון והבניה הוא לא חוק של מהות. הוא חוק של פרוצדורה. הוא קובע מנגנונים וסמכויות, אך את המהות התכנונית הוא אמור להשאיר למוסדות התכנון. הדיון השבוע לא היה הפעם הראשונה שבה יורד המחוקק אל זירת התכנון, והאמת היא שאין לו ברירה. כאשר מנסחי החוק מגדירים חלוקת סמכויות בין מוסדות התכנון על בסיס "מהותי", חייב המחוקק לדון בכך.

עוד קודם לדיון השבוע בכנסת, ביקש עמיתנו, עו"ד מיכאל טירר, בפוסט שכתב, לשאול, האם ראוי שחוק התכנון והבניה, יעסוק בפרטי התכנון, והדיון בכנסת השבוע הוא רקע מתאים לפרסום הפוסט שכתב.

סעיף 62א הוסף לחוק בשנת 1996, בתיקון מס' 43, שמטרתו הייתה ליתן לועדות המקומיות חופש פעולה וסמכויות רבים יותר. מאז חקיקתו חלו שני תהליכים מקבילים, אך מנוגדי כיוון. מחד, רשויות השלטון המרכזי (ובתי המשפט אחריהן) העניקו פרשנות מצמצמת לתיקון 43, ובכך עיקרו את מטרתו הביזורית של הסעיף; מאידך, המחוקק ניסה להמשיך ולהגדיל את סמכויות הועדות המקומיות, וזאת בשני תיקונים – תיקון מס' 47 מ- 1998 ותיקון מס' 76 מ- 2006. בתיקון מס' 76 אף בולטת המגמה לנסות ולהגדיר בצורה דווקנית ודקדקנית את סמכויות הועדה המקומית – עד לרמת המטרים הרבועים, בשימושים ספציפיים, כפונקציה של אחוזים מסוימים בישוב מסוג כזה ולא אחר... ר' למשל ס"ק (11), הקובע כי בסמכות הועדה המקומית להוסיף "שימושים, במגרש המיועד בתכנית למגורים וששטחו אינו עולה על 2,500 מ"ר, למטרת משרדים או מלונאות, או למטרת מסחר בחזית בנין המיועד למגורים, והכל בלי לשנות את השטח הכולל המותר לבניה במגרש על פי התכנית, ובלבד שהשטח הכולל המותר לבניה לצורך השימושים הנוספים לא יעלה על 15% מסך השטח הכולל המותר לבניה במגרש ושהוא נמצא ביישוב שמספר תושביו עולה על 5,000 לפי נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה".

בתיקון הנוכחי, מגמה זו של דווקנות ודקדקנות בתיאור סמכויות הועדה המקומית רק ממשיכה ומתעצמת, ומגיעה עד לרמת פירוט, העולה על זו של תכניות מתאר מחוזיות רבות (ואף מזו הנדרשת מתכניות מתאר כוללניות בחוק החדש)!

כך, למשל, מותר לועדה מקומית להגדיל את "השטח הכולל המותר לבנייה, ברשות עירונית, במגרש המיועד לפי תכנית שאישרה הוועדה המחוזית לבנייה רוויה ובמגרש המיועד לפי תכנית כאמור לבניה שאינה למגורים – בשיעור שלא יעלה על 15% משטח המגרש או בשטח שלא יעלה על 375 מ"ר, לפי הנמוך מביניהם, ובמגרש... לבנייה למגורים שאינה בנייה רוויה – בשיעור שלא יעלה על 7% משטח המגרש או... 175 מ"ר... לעניין זה, "בנייה רוויה" – בנייה במגרש של ארבע יחידות דיור או יותר הבנויות בשתי קומות לפחות".

ולועדה מקומית עצמאית מותר יהיה להגדיל את "השטח הכולל המותר לבנייה למגורים במגרש המיועד למגורים לפי תכנית שאישרה הוועדה המחוזית, בתחום רשות עירונית, ובלבד שחלפו חמש שנים לפחות מיום תחילת התכנית האמורה, ושהשטח הכולל המותר לבנייה למגורים לא יגדל ביותר מהשיעור או מהשטח המפורט בפסקאות משנה (א) עד (ג), לפי הגדול מביניהם... (א) (1) אם מספר הקומות בבניין שניתן להקים במגרש מעל פני הקרקע, לפי התכנית שאישרה הוועדה המחוזית, אינו עולה על שתיים – 100% מהשטח הכולל המותר לבנייה במגרש...". בין שתי קומות לתשע – 60%; מעל תשע קומות – 30%; ובהמשך: "(ב) שטח השווה למכפלת השטח הממוצע של יחידת דיור שמותר להקים במגרש... במספר השווה ל- 20% ממספר יחידות הדיור שמותר להקים על המגרש... (ג) 15% משטח המגרש".

והועדות המקומיות בוודאי תשמחנה גם לדעת, שבסמכותן להגדיל את השטח לתעסוקה או למלונאות, בלא יותר מ- 40% באותה תכנית, ובלבד שהשטח המיועד לתעסוקה לא יגדל באותו מגרש כך שהוא יעלה על 350% משטח המגרש; ושלל סמכויות אחרות.

הנה כי כן, לפנינו הצעה לחוקק חקיקה ראשית בישראל, המדברת בשפה של ייעודים ספציפיים, מ"ר, מ"ר למגרש, מ"ר כולל, יחס בין ייעודים... ועוד. שפה תכנונית 'טהורה'.

שפה זו הופכת את סעיף 62א למעין תכנית מתאר ארצית, המשנה תכניות שאושרו בידי הועדה המחוזית, ומוסיפה עליהן זכויות (אמנם בכוח, כאשר ההוספה בפועל תבוצע על-ידי הועדה המקומית – ואולם, יש להניח, כי הכוח ייהפך לפועל, והפועל ייהפך לסטנדרט, כפי שאירע למשל עם תוספת שטחים שונים באמצעות בהקלה, שהשימוש בהן היה כה נפוץ עד כי בפסיקה אחרונה של ועדת ערר, הוא הוכר כ"זכות מוקנית").

תמהנו לנוכח שיטה חקיקתית זו. אמנם, היא אינה חדשה. גם תיקון 43, וכפי שפירטנו ביתר שאת תיקון 76, פרטו לפרוטות דקות את סמכויות הועדה המקומית. ברם, דומה כי בתיקון הנוכחי נחצה גבול מסוים, זה בין החקיקה הראשית, לבין חקיקה מסדר נמוך בהרבה, והיא תכנית מתאר. סעיף 62א, כניסוחו בתיקון, אינו רק קובע את גדרי הסמכות, אלא, למעשה, מתווה הסדרים תכנוניים מפורטים, אשר, כאמור, ניתן להניח שיהפכו לסטנדרט. בכך יש פגם אינהרנטי, שכן במקום שכנסת ישראל תקבע עקרונות כלליים לעבודת הממשלה ותפקח על יישומם; היא הופכת, הלכה למעשה, למוסד תכנון, הקובע דה-פקטו הסדרים תכנוניים טהורים (שהם בוודאי אינם הסדרים ראשוניים).

נרחיק לכת ונטען, כי זו התיקון לא רק מבקש לבצע רפורמה בדיני התכנון והבניה, אלא, הלכה למעשה, גם רפורמה בשיטת המשפט של מדינת ישראל.

ניתן היה לסבור, כי דרך חקיקתית זו מבטאת רצון להגן על סמכויותיהן של הועדות המקומיות, לשמור אותן מפני פרשנות מצרה של סמכויותיהן באמצעות הגדרתן באורח דווקני. ואולם, נראה כי מדובר דווקא במקרה ההפוך – ניסיון לתחום, בצורה המלאה ביותר האפשרית, את סמכויותיהן של הועדות המקומיות.

כך או כך, התוצאה היא אחת – חוק התכנון והבניה הופך להיות חוק 'טכנוקרטי', שאינו מאפשר למוסדות התכנון גמישות, אלא מכתיב, הלכה למעשה, את התכנון; במידה שיש לתהות עד כמה היא עולה בקנה אחד עם השיטה המשפטית הנוהגת בארץ.

תמהנו – האם לא ניתן ליתן את אותן הוראות בדיוק, בתכנית מתאר ארצית או בתכניות מתאר מחוזיות, ולחסוך לכנסת ישראל את הדיון בשאלה, שדומה כי מקומה אינו בועדות הכנסת, האם יש לאפשר לועדה מקומית לאשר תכנית שעניינה הגדלת שטחים לבניה למגורים שאינה בניה רוויה בשיעור שלא יעלה על 7% משטח מגרש או 175 מ"ר לפי הנמוך, או שמא 10% או 250 מ"ר...?

המודל הסיני - המלצות צוות 90 הימים.

זהו הפוסט ה - 100 של המרפסת. לכבוד הארוע חשבנו לפרסם פוסט חגיגי. אבל, בעוד אנו מתלבטים - אם לכתוב על נתוני הצמיחה של הבלוג במהלך למעלה מהשנתיים וחצי האחרונות (מספר הקוראים שלו, שהם אני ועוד שניים, שכנראה נכנסים כל פעם מחדש ומריצים את המונה) או לחזור אל פוסטים נבחרים - בעוד כל זה קורה, פורסמו המלצות צוות 90 הימים שמינתה הממשלה.

"תוכנית אחת ועדה אחת", זהו הקופירייטינג של צוות 90 הימים, ובבלוג שעוסק בתכנון ובניה, אי אפשר לחגוג כשמתפרסמות כאלה ססמאות. לכן, מאחר וכל תוכנית היא בסיס לשינויים, ומי כמו קוראי הבלוג הזה יודעים זאת, את החגיגות נדחה למועד אחר, והיום נעסוק בהמלצות הצוות.

חשוב להדגיש שאת ההמלצות המלאות טרם ראינו, ויתכן שנגלה, שהן נפלאות. אבל, בינתיים, הצוות הסתפק בפרסום ססמאות ואנו נשיב לכך בפרסום כמה ססמאות משלנו.

קיימת אגדה אורבנית, על המודל התכנוני הסיני. על פי האגדה, בסין, כשרוצים לתכנן פרויקט גדול, מגיע הפקיד הממשלתי המוסמך, ומודיע למיליוני הכפריים שיושבים על ציר הדרך המתוכנן ומעבדים את שדותיהם, כי עוד שלושה ימים הם לא שם. מי שבכל זאת נשאר, מועלה על משאית ומוסע משם ליעד רחוק...

אין לי מושג מה אמת ומה אגדה בסיפור הזה. אני רוצה להניח שגם בסין, לפחות זו של היום, סוג כזה של "ניוד" אוכלוסיות, אינו אפשרי. בכל מקרה נזכרתי בסיפור כששמעתי על המלצותיו של הצוות. נזכרתי בסיפור משום שלטעמי, תכנון אינו מתמקד רק בתוצאה אלא גם בדרך. התכנון בשיטת המודל הסיני, אם זה קיים, הוא תכנון ממוקד תוצאה. הוא אינו מתייחס בכלל לדרך. הוא אינו מחויב בכלל לבלמים והאיזונים שכל תכנון ערים מודרני מחויב אליו. הוא אינו מחויב בכלל לשמירת זכויות קניין, לצדק סביבתי, להגנה על זכויות סביבתיות וזכויות חברתיות. לכן, התכנון בשיטה הסינית אינו תכנון המתאים לשיטת התכנון במדינות דמוקרטיות, בכלל ובישראל בפרט.

אפשר להסכים על כך שבתכנון בישראל של העשור האחרון, המחויבות לדרך גברה על המחויבות לתוצאה. יתכן שכתוצאה מכך, האיזונים הקיימים בחוק הופרו, ונקודת האיזון הוסטה למקום לא נכון. ניתן גם להסכים על כך שכתוצאה מהשינוי בנקודת האיזון התכנוני, נוצר מחסור בהיצע של יחידות דיור, ועל כן יש מקום לתיקון בחוק, ולאיזון והתאמה מחדש של המנגנונים הקבועים בו. למטרה זו בדיוק מקודמת הרפורמה בחוק. הנסיון לעשות רפורמה מקיפה המשנה את החוק לחלוטין - נכשל. כעת מצויה בהליכי חקיקה רפורמה אחרת ששמה לה למטרה לא להחליף את החוק, אלא להכניס בו שינויים. לפתוח סתימות. להסיר חסמים. הרפורמה הזו קיבלה רוח גבית ממרבית הגורמים המקצועיים העוסקים בתחום, והליכי החקיקה שלה החלו להתקדם, אז למה לקלקל ??

הצעת צוות 90 הימים היא קלקול. לא ניתן להבין ולא ניתן לקבל מצב בו מחד מובלת רפורמה חשובה שבבסיסה ביזור סמכויות תכנון, והורדת סמכויות תכנון לשלטון המקומי, ומצד שני מבקשים להציג רפורמה מקבילה, שלפחות על פי הקופירייטינג שלו, מבקשת לייצר את מוסד התכנון הכי ריכוזי במזרח התיכון. 

בהצגת שתי רפורמות מנוגדות במקביל, עלול משרד הפנים, לאבד את האשראי הציבורי שהוא מקבל על הצעת תיקון 102 לחוק - חבל.   

מעבר לכך - נניח שמה שפורסם ביחס להמלצות הצוות נכון, וכדי לקדם את הרעיון של "תוכנית אחת ועדה אחת, הולכת הממשלה להליכי חקיקה. לא ברור מדוע. היי חברים, תקראו את החוק הקיים. יש היום ועדה אחת, שקוראים לה "המועצה הארצית לתכנון ולבנייה". הועדה הזו, מוסמכת לאשר כל תוכנית, אפילו ברמה מפורטת, ויכולה אגב כך לשנות כל תוכנית אחרת. הועדה הזו לא שומעת התנגדויות, אם כי מנהלת הליך שמוע, ואין עליה כל זכות ערר. יותר מכך, על החלטות הועדה הזו אי אפשר להגיש עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים אלא לבג"צ בלבד, שעל החלטתו כידוע אין ערעור. אז חברים רוצים "ועדה אחת תוכנית אחת", יש לכם כזו.

מכיוון שאלה הם פני הדברים, ומכיוון שאני לא "חושד", בחברי הצוות שאינם יודעים לקרוא את החוק ואינם מכירים את הסמכויות שמוקנות בו מתגנב לליבי החשש שבעצם הסיסמה שפורסמה, "תוכנית אחת ועדה אחת", היא סיסמה חלקית לבד, ואילו את כוונתם האמיתית של חברי הצוות, לפחות חלקם, ניתן לסכם בסיסמה אחרת, שהיא "תוכנית אחת ועדה אחת - הרכב אחר". 

כלומר מאחר והאפשרות החוקית ל"תוכנית אחת ועדה אחת", למעשה קיימת, אי אפשר להמנע מלחשוב על כך שהרצון להקים מוסד תכנון מקביל למועצה הארצית לתכנון ולבניה, נובע, מהרצון להחליף בדרך אלגנטית את ההרכב של המוסד, על ידי יצירת מוסד חדש מקביל בסמכויותיו. לכך אסור לתת יד.

כידוע המועצה הארצית היא גוף גדול, הפועל גם במסגרת ועדות משנה, וכולל בתוכו ייצוג של מגזרים שונים בחברה הישראלית, האמורים לייצר החלטות מאוזנות. במועצה הארצית קיים ייצוג הולם לשלטון המרכזי, ובצידו, נציגי שלטון מקומי, נציגי גופים ירוקים, נציגים של ארגונים מקצועיים ועוד. אין כל בטחון שכל תוכנית שתובא למוסד התכנון הזה, תקבל על ידו "אור ירוק". המועצה הארצית איננה (בדרך כלל) חותמת גומי, ולכן הפתרון הקל הוא למנות לה גוף מקביל, הכולל ייצוג פחות בעייתי, ושבעלי התפקידים בו לא יהיו כאלה המחויבים למסורת של המועצה הארצית.

מוסד חדש כזה , "עוקף המועצה הארצית" יהווה את מכונת הייצור של קרקעות מתוכננות בעבור הממשלה, אך במהותו הוא אנטי מוסד תכנון. הוא כלי תכנון שמאפייניו יותר דומים לשיטה הסינית מזו הישראלית, ואם בססמאות עסקינן, מוסד תכנון כזה, הוא סוג של "בלי בג"צ ובלי בצלם" תכנוני.

כשמסתכלים על המלצות צוות 90 הימים אי אפשר שלא להתייחס גם לתוכן הסמכות. תכנון של מגורים בהיקפים שלא יפחתו מ - 500 יח"ד. אין דבר כזה. תוכניות גדולות מחייבים תשתיות. תשתיות ביוב, תשתיות כבישים, תשתיות חינוך, אזורי תעסוקה. אי אפשר לתכנן יחידות דיור בלי תכנון כל מעטפת התשתית, בלי תקצוב כל מערכת התשתית, בלי שיתוף פעולה של כלל הגורמים הרלבנטיים, ובראש ובראשונה הרשויות המקומיות, שעליה עומד ליפול התיק, של ניהול אזורי המגורים החדשים לאחר אכלוסם. אין ספק, שחייבים להגדיל את הצע הדיור, אבל, והנה לכם עוד סיסמה, לא בשיטת "זבנג וגמרנו". "לאט לאט". "סיגה סיגה".

והנקודה האחרונה היא תפקידה של רשות מקרקעי ישראל. האמת היא שעל כך צריך בהזדמנות לכתוב פוסט נפרד. תוציאו את רשות מקרקעי ישראל מהמשחק. אין ולא צריכות להיות לרשות מקרקעי ישראל סמכויות תכנוניות. היא צריכה ליזום תכנון אך אין היא יכולה להיות חברה בגוף המאשר תכנון. זה אינו חלק מהמנדט שלה. זה כמו שמשרד האוצר יחליט על שיעורי הריבית שבסמכות נגיד בנק ישראל. זה פשוט עקום.

נסכם כך:

ראשית - זה לא יהיה תקדים, אם המלצות הצוות יגנזו כמו המלצות של צוותים קודמים, אלא שמקרה הזה, זה יהיו אפילו מוצדק.

שנית - אכן ניתן לייעל באמצעות חקיקה את עבודת המועצה הארצית, כולל לתת סמכויות ייזום לרמ"י לתכניות גדולות שידונו במישרין במועצה הארצית, אבל להחליף את הרכבה תחת כסות של חוק חדש, אסור.

שלישית - פיזרנו סיסמאות לכל אורך הפוסט ומתבקש שנסיים בזו המתאימה מכולן : "תזהרו לא לשפוך את המים עם התינוק". 

המפתחות בפנים - הצעה ליצירת מנגנון של דיור בר השגה בחוק התכנון והבניה.

השבוע החל הדיון בוועדת הפנים של הכנסת בתיקון 102 לחוק התכנון והבניה. הכותרת הראשונה שיצאה מדיוני הועדה הייתה מדבריה של חה"כ מירי רגב, יו"ר הועדה, שהבטיחה כי "החוק לא ייצא לדרך בלי דיור בר השגה."

המוקש של דיור בר השגה, פוצץ את הרפורמה הקודמת בחוק התכנון והבניה, ולכן מעניין לעסוק בהצהרה של חה"כ מירי רגב לגבי דיור בר השגה ברפורמה הנוכחית.

מחיר דירה מורכב מארבעה רכיבים עיקריים: עלות הקרקע, עלויות הבניה, המיסוי והרווח הקבלני. למעשה שמדברים על דיור בר השגה, מדברים על הפחתה באחד או יותר מרכיבים אלה.
חוק התכנון והבניה, וכך גם ועדת הפנים של הכנסת, אינם האכסניה המתאימה לטפל בעלויות הבניה, במיסוי וברווח הקבלני. אלה צריכים להיות מטופלים, אם בכלל, ביוזמות חקיקה אחרות ובפורומים מתאימים יותר בכנסת, כמו ועדת הכספים או ועדת הכלכלה.
הרכיב היחיד במחיר הדירה שיכול להיות רלוונטי לדיון בוועדת הפנים הוא רכיב עלות הקרקע. אין להקל בכך ראש, מאחר ורכיב עלות הקרקע הוא רכיב דומיננטי במחירי הדירות באיזורי הביקוש.

על מנת להפחית את רכיב עלות הקרקע אנו מכירים שתי שיטות (יתכן וקימות יותר):
השיטה האחת היא הפחתת מחירים באמצעות כללי הביקוש וההיצע. כלומר למעשה, הגדלת היצעים.
השיטה השנייה היא סובסידיה. כלומר מישהו מממן את הפער בין מחיר השוק של המוצר לבין המחיר בו הוא נמכר בפועל.

באשר לשיטה הראשונה - חוק התכנון והבניה, אינו יכול לטפל בהקטנת ביקושים, אך הוא בפירוש יכול לטפל בהגדלת היצעים. מי שקרא את תיקון 102 לחוק יודע שהתיקון כולו,אינו אלא ניסיון לבזר סמכויות תכנון, באופן שיתרום לקיצור תהליכי תכנון. קיצורם של הליכי תכנון אלה, בצד סמכויות תכנון נוספות לוועדות המקומיות, ובכלל זה סמכויות לקדם תכניות להתחדשות עירונית יתרמו מן הסתם, להגדלת היצע הדיור. כל אלה עשויים לסייע (כנראה לא במרכז מטרופולין תל אביב) לירידה במחירי הדיור, ולקידום הרעיון של דיור בר השגה. במובן זה, אם חה"כ מירי רגב, אכן מעוניינת לקדם דיור בר השגה, היא צריכה לחבק את התיקון לחוק בשתי ידיים, ולקדם ולזרז את הליכי חקיקתו. אמנם נכון, השינוי שמציע החוק לא יביא לגידול דרמטי בהיצע יחידות הדיור, אבל הוא בפירוש יהווה כלי נוסף לקיצורם ולייעולם.

באשר לשיטה השנייה - כאשר מחירי הקרקע למגורים אינם יורדים, על פי כללי הביקוש וההצע הרגילים, ובכל זאת מבקשים להפחית את רכיב עלות הקרקע, ברור שמישהו צריך לממן את הפער. הפער בין מחיר השוק של הקרקע לבין המחיר שבו היא תימכר. גם כאן חוק התכנון והבניה ומנגנוניו עשויים לסייע.

הכיצד?

כאשר יזם מגיש תוכנית למוסדות התכנון, הוא יודע שעליו לייעד בתכנית קרקע לצורכי ציבור ובכלל זה, בתי ספר, גנים, מועדונים, בתי כנסת, מבני ספורט ומגרשי ספורט, מוסדות קהילתיים, דרכים ועוד. על פי רוב, יעוד הקרקע לצורכי ציבור אינו פוגע ביזם, משום שסך כל ההטבות והזכויות איתן יוצא היזם מהתכנית, גדול על פי רוב מהזכויות איתן הוא נכנס לתכנית. פער זה ידוע בכינו "השבחה", ועליו משלם היזם את היטל ההשבחה.
על ייעוד קרקע לצורכי ציבור אפשר להסתכל גם אחרת. נניח כי מוסדות התכנון לא היו מיעדים קרקע לצורכי ציבור בתכניות השונות, ואת כל הזכויות היוצאות מהתכנית היו מיעדים לשימושים פרטיים, לזכויות בנייה. בנסיבות כאלה, היתה עולה השבחת הקרקע, וקופת הציבור הייתה גדלה יותר באמצעות תשלומי היטל השבחה מוגדלים שהיו נכנסים אליה. כלומר,מזווית הראייה הנוכחית ניתן לומר שקופת הציבור למעשה "מסבסדת", את צורכי הציבור על ידי "הפסד", של כספי ההשבחה שהו מתקבלים, אילו לא היו נדרשים אותם צרכי ציבור.

את המנגנון הזה של יעוד קרקע לצורכי ציבור, שימומן מתוך "הפסד", של היטלי השבחה מבקשת המרפסת להציע לחה"כ מירי רגב, ככלי לקידום דיור בר השגה באמצעות חוק התכנון והבניה. ובמילים אחרות, היטלי ההשבחה יסבסדו את מחירי הקרקע לדיור בר השגה.

אחרי שהוסבר הרעיון, היישום הבסיסי שלו בחוק התכנון והבניה הוא די פשוט. כל שצריך לעשות הוא לכלול את המונח "דיור בר השגה", בין צורכי הציבור אותם מונה סעיף 188 לחוק התכנון והבניה. שינוי פעוט זה, יאפשר למוסדות התכנון ליעד בכל תוכנית קרקע לדיור בר השגה, כחלק מהמטלות הציבוריות של התכנית. באופן כזה יווצר מלאי קרקעות "שישולם "מתוך ההפחתה בהיטל השבחה. הקרקע הזו תוכל להיות מוחכרת לזכאים, על פי קריטריונים שיקבעו, מחוץ לחוק התכנון והבניה, כאשר רכיב הקרקע מנוטרל ממחיר הדירה באופן מלא או חלקי. כמו יתר שטחי הציבור בתכנית, הקרקע המיועדת לדיור בר השגה, תוקצה לרשות המקומית, והיא תנהל אותה ותדאג להחכרתה לזכאים.

לכל הספקנים ששואלים מה לרשות מקומית ולניהול מגורים לזכאים, נזכיר פוסט קודם שפורסם כאן לפני מספר חודשים, וכך גם את סעיף 249(5) לפקודת העיריות שקובע, בין יתר סמכויותיה של עירייה, גם את הסמכות לספק שיכון למיעוטי אמצעים, ולתכלית זו - (א) לרכוש או לחכור כל קרקע, לרבות בתים או בנינים אחרים שעליה; (ב) להקים שיכונים על כל קרקע; (ג) לרכוש או לחכור כל קרקע, כדי למכרה או להחכירה חכירה ראשית או משנית, להקמת שיכונים למיעוטי אמצעים על ידי אדם זולת העיריה....

כדי שהדברים יהיו ברורים נדגים את הרעיון:
לועדה המחוזית תל אביב מוגשת תוכנית על 100 דונם. 35 דונם ייועדו והופרשו לצורכי הציבור המוכרים והקלאסיים. 65 דונם יועדו למגורים והועדה המחוזית תאשר עליהם בניה של 650 דירות. צפיפות של 10 יח"ד לדונם נטו, אבל בכך לא תמה מסכת ההפרשות לצורכי ציבור. בנוסף להפרשה הקלאסית יופרשו עוד 10% מתוך יחידות הדיור שאישרה התוכנית לצורך הציבורי של דיור בר השגה. יחידות הדיור האלה, יוקצו לרשות המקומית, באמצעות טבלאות האיזון הכלולות בתוכנית, כשטחי ציבור לכל דבר וענין. ההקצאה תהיה בתוך שטחי המגורים של התוכנית. היזם ישלם היטל השבחה על תוספת זכויות של 585 יחידות דיור בלבד, והרשות המקומית, שתפסיד את היטל ההשבחה על 65 היחידות שהוקצו לה, אך "תרויח" קרקע המיועדת לדיור בר השגה. הקרקע תשמש לבניית דירות בתוך הפרויקט עצמו. כך בכל פרויקט בניה, יכללו כמה דירות שמחיר המכירה שלהם לא יכלול את רכיב עלות הקרקע, והרי לכם דיור בר השגה.

אין לנו אשליות. התיקון המוצע בחוק התכנון והבניה, הוא אמנם פשוט, אבל לא מספיק. כדי ליישם את התהליכים ידרשו צעדים משלימים, לרבות מנגנונים לקביעת קריטריונים לזכאים, לניהול הפרויקט ליישומו וכו'.... אבל, לכל הסוגיות הללו יש פתרונות וברור שרשויות גדולות וחזקות יכולות לנהל פרויקטים מסוג זה, ובלבד שתנתן להן הסמכות.

חה"כ מירי רגב הצהירה כאמור כי "החוק לא ייצא לדרך בלי דיור בר השגה". אנו בקשנו להציע לה את  צרור המפתחות.

זכות בחירה

אל שלל התוכניות המוכרות לנו על פי חוק התכנון והבניה הקיים, עומדת להצטרף תוכנית נוספת, היא "התוכנית המצומצמת". מה שמייחד את התכנית המצומצמת, הוא לא הנושאים שניתן לאשר במסגרתה (מדובר ברשימה מצומצמת וחלקית של הנושאים הניתנים לאישור במסגרת תוכנית בסמכות ועדה מקומית), אלא זהות הפורום המפקיד. בפעם הראשונה מוענקת סמכות ליו"ר ועדה מקומית, להחליט, לבדו, לאחר שקיבל חוות דעת ממהנדס הועדה, על הפקדתה של התוכנית.

לא צריך להתלהב יותר מידי, השינוי הוא לא כל כך דרמטי, משום שהסמכות לאשר את התוכנית הייתה ונותרה בידי הועדה המקומית עצמה. אפשר לתמוה מדוע לא להשלים את המהפך, ולהקנות ליו"ר הועדה את הסמכות גם לדון בהתנגדויות לתכניות מסוג זה, ולאשרן. במקרה כזה ניתן וצריך לשמור על הסמכות של הועדה המקומית כגורם המקומי היציג, על ידי מתן זכות לכל חבר בועדה מקומית או נציג, תוך תקופה קצובה, לדרוש כי אישורה של התכנית ידון גם במליאת הועדה המקומית, והחלטתה תהיה ההחלטה הסופית.

על כל פנים, מה שבמיוחד ומעניין בתיקון האמור, הוא שהמסלול המוצע נתון לבחירה. כלומר התיקון לחוק מציע לתת ליזם התוכנית המצומצמת זכות בחירה. עליו להחליט, בתחילת ההליך, אם הוא רוצה להביא אותה לדיון לקראת הפקדה בפני יו"ר הועדה המקומית, או בפני הועדה עצמה, על פי המתכונת הרגילה והמוכרת. זה מעניין וזה חדשני.

ההחלטה של יזם התוכנית, באשר לבחירה במסלול המתאים לו, תושפע בראש ובראשונה מהתוצאות המשפטיות של הבחירה, מאחר והבחירה במסלול התוכנית המצומצמת אינה יוצרת תוצאות משפטיות כמו איסור על הוצאת היתרים בתקופת ההפקדה שאינם תואמים את התוכנית המופקדת ועוד. אבל, לא מן הנמנע כי ההחלטה באיזה מסלול לבחור, תהיה גם החלטה פוליטית. כך למשל, במקרים של ועדות מקומיות לעומתיות, יוכל ראש העיריה, היושב בראש הועדה המקומית מתוקף תפקידו, לקדם לשלב ההפקדה לפחות, תוכניות בנין עיר שבסיטואציה רגילה לא היו מגיעות לשולחנות התכנון, ואגב כך, לתת ליזמי התוכנית מעמד נח יותר כשהם באים אל פתחה של ועדת הערר.

בהכירנו את מעורבותן הרבה של לשכות התכנון בהליכי התכנון של תוכניות מחוזיות, ואת השפעתן הרבה על ההחלטות המתקבלות שם בשלב ההפקדה, אנו מבקשים לשאול מדוע לא לאפשר ליו"ר ועדות מחוזיות, להחליט להפקיד, לבדם, תוכניות שבסמכות הועדה המחוזית, לאחר קבלת חוות דעת מתאימות ממתכנן המחוז, ומדוע להמשיך ולקיים דיון פומבי דו שלבי בכל תוכנית, במקום דיון אחד בועדה, לאחר קבלת התנגדויות ולצורך החלטה אם לאשר תוכנית אם לאו ?

מדד ההאצה: הציון 10 על הרעיון. 8 על הביצוע. ניתן בהקשר זה להרחיק לכת יותר, ולפחות שני רעיונות הוצעו למעלה.

מדד הביזור: הציון 10. לא רק שבוזרו סמכויות לועדה מקומית הן מבוזרות הלאה אל יו"ר הועדה. 

לחבק עצים

"עצי יער ועצים שנטעו על ידי אדם הם מרכיב חשוב בסביבה הירוקה. הם משמשים הן למטרות נוי והן למטרות חקלאיות, ונודעת להן חשיבות בתרבות האנושית. בישראל נטיעת עצים, ושימור אזורי יער וחורש טבעיים הם ערך לאומי מרכזי והוא אף בא לידי ביטוי בחגיגות ט"ו בשבט מידי שנה. מעבר לכך לעצים תפקיד חשוב בתחום האקלים ובמניעה ובצמצום של התחממות כדור הארץ, שכן הם סופגים פחמן, דו חמצני - וכך מופחת שיעורו של גז זה באטמוספירה - ומשמשים גורמי צל.

עם זאת לחצי פיתוח והרצון להשתמש בחומרי העץ למגוון מטרות מביאים לכריתתם של עצים רבים בלי להתחשב בתרומתם החשובה לאדם ולסביבה כמתואר לעייל".

למרות שהטקסט שהבאנו לעייל נשמע כמו חיבור לט"ו בשבט, שהוגש באחד מבתי הספר היסודיים, הוא אינו כזה. מדובר בלא פחות מאשר דברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס׳ 88) (נטיעת עצים חלופיים), התשס״ט-2008, אשר הונחה על שולחן הכנסת לפני חמש שנים בלבד, וקיבלה תוקף של חוק.

כתוצאה מאישור הצעת החוק, התווסף לחוק התכנון והבניה סעיף 83 ג', האוסר על מוסד תכנון לאשר תוכנית, אשר בתחומה מצויים עצים בוגרים (שגובהם לפחות 2 מטר וקוטר הגזע שלהם 10 ס"מ), מבלי שהתייעץ קודם לכן עם פקיד היערות, ומבלי שפקיד היערות נתן חוות דעת, בה יבחן גם את אפשרות העתקתם של העצים למקום חלופי, ובחינת הסיכונים שיגרמו אגב כך לעצים.

לא צריך להיות גאון גדול כדי להבין את המשמעות של הוראה כאמור, ואת השלכתה על קידום ויעול הליכי תכנון ובנייה. נראה שלמישהו השתבש המשקל, ובמקום לאזן את העיקרון החשוב של שמירה על עצים, אל מול הצורך ליעל ולקדם הליכי תכנון ובניה, הוא החליט לשים את מלוא המשקל על העצים, והצליח. התוצאה היא עיכוב בלתי נסבל בהליכי הבניה, משום שלמעשה, הוראת החוק מחייבת, להעביר כמעט כל תוכנית לאישור ולקבלת חוות דעת מפקיד היערות.

בעיית הזמן שנוצרה כתוצאה מהעברת תכניות לחוות הדעת של פקיד היערות היא הבעיה הקטנה. מעבר אליה, קיימת בעיה עקרונית הרבה יותר גדולה. בהעברה של כמעט כל תוכנית לפקיד היערות, יש, במידה מסוימת, הכפפה של סמכות מוסד התכנון בפני סמכות פקיד היערות. בכך מצוי קושי עקרוני.

אומנם החובה של מוסד התכנון היא חובת התייעצות בלבד, ואין לפקיד היערות "זכות וטו", על החלטות מוסד תכנון, ואולם, חוות דעת ניתנות שלא על מנת להתעלם מהן, וצריך מוסד תכנון טעמם חזקים במיוחד על מנת לפעול כנגד חוות דעת של פקיד היערות האוסרת עליו לכרות עצים. לכן בפועל במקרים מסוימים עלולה עמדת פקיד היערות להגיע לכדי זכות וטו של ממש על החלטת מוסד תכנון.

מעבר לכך, מדוע יהא כוחו של פקיד היערות עדיף על פני כוחו של כל בעל סמכות אחר. קחו לדוגמה את המפקח על התעבורה. נושא הבטיחות בדרכים והמלחמה בתאונות הדרכים הוא נושא אקוטי במדינת ישראל. מדוע לא תועבר כל תוכנית, שיש בה כבישים, כתנאי לאישורה, להתייעצות ומתן חוות דעת, כמו שהיא מועברת לפקיד היערות ?

התשובה הרי ברורה והיא מושרשת ביסוד השיטה התכנונית בישראל. על פי התפיסה התכנונית בישראל, הכרעות תכנוניות מתקבלות במוסדות תכנון, שהם על פי רוב, מוסדות קולגיאליים. היינו מוסדות בהם יושבים נציגים המייצגים מגוון אינטרסים. כל הנציגים, יושבים יחדיו, בחדר אחד, כל אחד משמיע דעתו בנושאים החשובים לו, ולאחר שכולם שקללו את העמדה של כל האחרים, ושמעו יחדיו את הציבור, מתקבלת החלטה. זו ההחלטה המחייבת את כולם, והיא מתקבלת מבלי ליצור נציגים מיוחסים, שדעתם נשמעת יותר או בנפרד.

לכן, השיטה של התייעצות עם פקיד היערות לא רק שמעכבת הליכי תכנון ומטה את האיזון בין שיקולים תכנוניים שונים באופן חיצוני לשיקול תכנון, היא שיטה זרה לשיטה התכנונית הנוהגת בישראל. לכן, הרעיון הזה, "שהחליק", ואין לי מילה טובה יותר לתארו, לתוך חוק התכנון והבניה, מחייב תיקון, ותזכיר הצעת החוק לתיקון 102, אכן מציעה לתקנו.

התיקון לצערנו אינו מספק. התיקון נותן פתרון לבעיית הזמן שהצגנו, אך אינו נותן פתרון לבעיה העקרונית והיא החריגה מהשיטה התכנונית. התיקון מבטל את הצורך לפנות ביחס לכל תוכנית להתייעצות עם פקיד היערות. הוא קובע כי שרי הפנים והחקלאות יקבעו יחדיו, סוגי תכניות שרק ביחס אליהם תוחל חובת התייעצות. כתוצאה מכך, רק מקצת מהתוכניות יועברו להתייעצות עם פקיד היערות, והצורך "בביקור", ביחס לכמעט כל תוכנית אצל פקיד היערות, יבוטל. אין ספק שתיקון כזה, מיעל את הליכי התכנון. עם זאת, אין התיקון אינו מבטל כליל את חובת ההתייעצות.

לדעתנו, התיקון היה נכון יותר אם הייתה מוטלת חובה על פקיד היערות, ביחס לאותן תכניות אשר לגביהם תקבע איתו חובת התייעצות על ידי השרים, להגיש חוות דעת למוסד התכנון, עד לתום תקופת ההפקדה. או אז, הייתה נשמעת עמדתו, כעמדתם של כלל הגורמים הרלוונטיים, היתה נשמעת עמדת הציבור ועמדת יזמי התוכנית ביחס לעמדתו, והייתה יכולה להתקבל החלטה על ידי מוסד התכנון, המשקללת את כלל הנתונים. באופן כזה היתה עמדת פקיד היערות הופכת למרכיב נוסף בתבשיל מורכב המתקרא "החלטת מוסד תכנון".

מדד היעילות: אין ספק – התיקון המוצע יזרז וייעל את הליכי התכנון ולכן הציון 9 מוענק לו.

מדד הביזור: מדד זה אינו רלוונטי כאן, ובמקומו, באופן חד פעמי, נפעיל את מדד העקביות, ובמסגרתו נעניק למחוקק את הציון העגול 0, על כך שרק לפני חמש שנים שר שיר הלל על העצים בדברי ההסבר על הצעת החוק, והנה חמש שנים אחר כך, הוא משנה (בצדק) את החוק, כאילו לא היו דברים מעולם. 

על כוונות ומעשים

תיקון 102 מזמן שינויים בהרכב הועדות המקומיות. אחד המרכזיים שבהם הוא מינוי של שני נציגים בעלי דעה מייעצת, שימנה שר הפנים, ויהיו בעלי השכלה ונסיון בתחום התכנון והבניה. בדברי ההסבר להצעת החוק מסבירים לנו כי מינוי הנציגים דרוש "כדי להגביר את מקצועיות עבודתן של הועדות המקומיות ושקיפות פעולתן".

כנגד ההצעה להוסיף לועדות המקומיות שני נציגים בעלי דעה מייעצת, יצאנו בפוסט קודם שפורסם כאן.  חשבנו שעיקרון היציגות של הועדה המקומית, חשוב יותר מהוספת כלי פיקוח נוסף על פעילות הועדות המקומיות, כאשר ממילא קימים ומתווספים לא מעט כלי פיקוח אחרים על פעילותן.

היום אנחנו רוצים לצאת בצפירת הרגעה. זה לא בהכרח יקרה. מסתבר שלא בכל ועדה ימונו נציגי ציבור. איך אנחנו יודעים? פשוט מאד זה כתוב בהצעת החוק.

הסיפור הוא כזה:

כאמור, הצורך במינוי נציגי ציבור הוא על מנת להגביר את מקצועיותן. לכן, הצעת החוק מוסיפה את סעיף 31א (א), לחוק החדש בו יקבע כי כי תנאי להסמכת ועדה מקומית כועדה מקומית עצמאית, הוא כהונה של נציג אחד לפחות בעל דעה מייעצת. כלומר מתוך הכתוב אתה מבין, כי יתכן מצב שבו, למרות השינוי בחוק, למרות ההסבר המלומד על הצורך במינוי נציגים בעלי דעה מייעצת, למרות שאת הנציגים צריך למנות שר הפנים ולא אחר, ומינויים לא תלוי ברצונה של הועדה, למרות שהועדה המקומית תקבל שיפוי על עלות שכרם של המציגים, למרות כל אלה צופה חוק מצב שבו לא  בהכרח יכהנו נציגים בעלי דעה מייעצת בועדה המקומית.

זאת ועוד, כאשר הינך ממשיך וקורא את הצעת החוק אתה לומד כי בעצם התנאי המקל אשר הציב המחוקק להסמכת ועדה מקומית כועדה מקומית עצמאית, והוא כהונה של "רק" נציג אחד בעל דעה מייעצת בועדה המקומית כתנאי להסמכתה, הוא לא בדיוק עניין שבחובה. סעיף 31א(ב)(2), קובע כי למרות שנקבע תנאי כאמור, רשאי שר הפנים, מטעמים מיוחדים, להסמיך ועדה מקומית, גם אם לא מכהן בה אפילו נציג אחד בעל דעה מייעצת.

ואנו שואלים מה הועילו חכמים בתקנתם? אם סוגית הפיקוח על ועדות מקומיות, חשובה כל כל עד כדי פגיעה בעיקרון היציגות הקונסטיטוציוני של ועדות מקומיות, אז לכו על זה עד הסוף, וקבעו את עניין ההסמכה כענין שבחובה, ללא סטיות ממנו. אם הוא לא כל כל חשוב, עד שאפילו החוק החדש מניח שיתכן והוא לא יקוים, עזבו אותו ומחקו את הרעיון מהצעת החוק. הסתפקו בכלי הפיקוח האחרים המצויים בחוק. 

מדד ההאצה: ההתעסקות בסוגיית מינויים או אי מינויים של נציגי ציבור, וההשפעה שיש לשאלות אלה על שאלות הסמכות, תגרום ללא מעט מחלוקות ועיכובים בהליכי התכנון, ולכן, גם מטעם זה, יש לבטח מנגנון מסורבל זה. שאלות כמו מדוע בועדה מקומית מסוימת מונו נציגי ציבור והאחרת לא מונו יעסיקו את בתי המשפט לחינם וללא כל צורך. הציון הוא על כן 2 במדד ההאצה.

מדד הביזור: כאשר עסקנו במינוי נציגי ציבור לועדות המקומיות, אמרנו כי מינוי נציגים לועדות המקומיות, יוצר "ביזור למראית עין", ו"הענקנו", לתיקון את המיון 2 במדד הביזור. אבל, כאשר אנו מבינים, מתוך הצעת החוק עצמה, כי יש סיכוי גדול שבפועל נציגים כאלה לא ימונו, ובפועל העצמאות של הועדות המקומיות תשמר, אנו מעלים את הציון במדד הביזור, מ 2 ל 4.