26 ביוני 2011

PRE RULING

אחד הרעיונות המעניינים המתחבאים בהצעת החוק, הוא הרעיון של "הצעת תכנון". 
החוק החדש יאפשר לכל מי שזכאי להגיש תוכנית, להגיש קודם לכן, לאותו מוסד תכנון שרשאי לאשר את התוכנית, הצעה לתכנון. ההצעה לתכנון תכלול את גודל השטח עליו חלה התוכנית, את מאפייני הסביבה ומאפייני התוכנית, מורכבותה, טיב הבינוי סוגי הפיתוח. כן תכלול ההצעה תשריט שבו יסומן שטחה וייעודי הקרקע העיקריים, ופרטים נוספים שיקבעו בתקנות. 
הצעה לתכנון תובא לדיון במוסד התכנון אליו הוגשה תוך 45 ימים מיום שהוגשה, וזאת לאחר שמתכנן המוסד יגיש לו חוות דעת מפורטת, המתייחסת לשורה של פרמטרים, ובסיומה המלצה כיצד לנהוג בהצעה לתכנון.
בתום הדיון בהצעת התכנון, יקבל מוסד התכנון החלטה עקרונית אם יש או אם אין אפשרות עקרונית לקדם את התוכנית, ויכול הוא גם לקבוע כי ניתן עקרונית לקדמה אך בכפוף להכנסת שינויים או בכפוף לבדיקות וחוות דעת שיקבעו על ידו.

אין ספק שהחידוש של הצעת התכנון הוא רעיון מעניין. ראשית הוא מעגן לתוך תהליך פורמלי ומוסדר, תהליכים שממילא מתקיימים בלעדיו, ובכך משיג אחידות ושוויון. מאידך הוא עשוי ליעל את תהליך התכנון, אם באמצעותו יסוננו תוכניות לא ראויות, וייחסך זמן הדיון בהן.
עם זאת,  אחד הקשיים העיקריים בפרה רולינג התכנוני, הוא שבעצם הוא לא פרה רולינג אמיתי. בניגוד לפרה רולינג שמקבל נישום ממס הכנסה, אשר מחייב את שלטונות המס, הפרה רולינג התכנוני איננו מחייב את מוסדות התכנון. כלומר אם מוסד תכנון החליט לאשר הצעת תכנון, הוא אינו מחויב לה טוטאלית בהמשך, כשם שמי שהצעתו לתכנון למוסד התכנון נדחתה אינו מנוע מלהגישה כתוכנית. כל שהצעת החוק קובת בהקשר זה הוא שאם הוגשה תוכנית שעיקריה נדונו כהצעה לתכנון, יקבל מוסד התכנון החלטה בשים לב להלטתו במוגע להצעה לתכנון ולזמן שחלף מאז.

בהנחה שהמנגנון של הצעת תכנון יאושר במתכונת שבהצעת החוק, תהיה הצלחתה תלויה ביישומה על ידי מוסדות התכנון. ככל ומוסדות התכנון יקצו משאבים ורצינות לתהליך הזה, ויראו בהחלטתם, שתתקבל בלוח זמנים קצר של עד 45 יום, פרה רולינג של ממש, שרק בנסיבות חריגות תיתכן סטייה ממנו, תושג התיעלות רבתי במוסדות התכנון. אם לא כך יהיה, הדיונים התמשכו, והמחויבות להחלטות בהצעות לא תהייה כמעט מוחלטת, יצביעו היזמים ברגליים, ויוותרו על הליך זה.

למיותר לציין כי להצעת התכנון השלכות החורגות מעצם התהליך עצמו. כך למשל, ברור לחלוטין שערכה של קרקע שאושרה לגביה הצעת תכנון יגדל. מצב זה עלול ליצור שוק מיוחד לקרקעות לא מתוכננות, אך מאושרות כקרקע לתכנון מחדש, מבלי שיש על המימושים בשוק כזה היטלי השבחה. מהבחינה העיסקית, וככל שמוסדות התכנון יקפידו על לוחות הזמנים הקבועים בחוק, יתפתח בוודאי זן של עסקאות מקרקעין המותנה באישור הצעות לתכנון. אלה רק שתי דוגמאות ומן הסתם עם אישורו יגרור התהליך החדש שינויים נוספים גם בתוך תהליכי התכנון וגם מחוץ להם, בשוק הנדל"ן עצמו.

בשולי הדברים - לא יכולנו שלא להתייחס להוראה מעניינת נוספת הכלולה בפרק הדן בהצעות התכנון. נכתב שם כי לכל הצעת תכנון תצורף חוות דעת שמפרטת את כל התוכניות החלות על השטח ואת התאמתה לתוכניות גבוהות ממנה בדרגה. זוהי דרישה לגיטימית ואף חיונית, אלא שמה שהופך את הדרישה הזו למעניינת היא ההוראה הקובעת כי חוות הדעת תחתם על ידי עורך ההצעה ועל ידי עורך דין. למען הסר ספק - דרישת החתימה של עורך הדין אינה על מנת שיאמת את חתימת עורך הבקשה, אלא כמי שלמעשה, יחד עם עורך הצעת התכנון, חותם על חוות הדעת עצמה.
כבר לא מעט שנים מבכים המתכננים את "השתלטותם" של עורכי הדין על תחום התכנון, והנה יש לה ביטוי נוסף.