21 בנוב׳ 2015

מתחמים

הרבה נאמר ונכתב על חוק הותמ"ל, גם כאן, ולכן לא נשוב ונבזבז שוב את זמנכם בדיון עקר באשר לנחיצותו, הסיבות הפוליטיות הקשורות בחקיקתו ובהשלכותיו ארוכות הטווח. אפשר לאהוב את החוק, ואפשר לא, אבל הוא מעשה עשוי. נקודת הזמן הנוכחית, בתפר שבין חקיקתו והפעלתו של החוק, לבין ההחלטות הראשונות של בתי המשפט ביחס אליו, שמן הסתם ימסגרו ויגדירו את אופן פעולתו, היא נקודת זמן מעניינת לבחון את הוראותיו.

ההסתכלות על החוק מתחילה בשמו "מתחמים מועדפים לדיור".

החוק מסביר לנו כי מתחם מועדף לדיור הוא מתחם שהממשלה הכריזה עליו כמתחם מועדף לדיור. זה פשוט. השאלה היותר מורכבת היא מהו מתחם. בהקשר זה החוק שותק.
על פי פשוטם של דברים, מתחם הוא שטח תחום, קרי ה"קו הכחול" של תוכנית מועדפת לדיור. התנאים לקביעת גבולותיו של השטח לא הוגדרו בחוק למעט תנאי אחד, והוא שעיקרה של הקרקע הוא מקרקעי ישראל. כלומר הגבול הוא לא גבול תכנוני, הנגזר משיקולי תכנון אלא גבול הנגזר משיקולי קניין. זו בעייה. מעבר להיבט החוקתי של פגיעה בזכות הקניין, והעדפה פסולה, תכנון נכון צריך להיות עיוור לקניין. את בעיות הקניין התכנון יודע לסדר באמצעות איחוד וחלוקה, הפקעות, וקביעת הוראות בתוך התוכנית. לקבוע מראש תכנון על בסיס קניני, זו תקלה.

כשנקבע בחוק הותמ"ל כי עיקרה של הקרקע במתחם מועדף לבניה צריך להיות מקרקעי ישראל, לא נקבע כי הבינוי בשטח התוכנית צריך להיות על מקרקעי ישראל דווקא. קחו לדוגמא (לא דמיונית) חטיבת קרקע של 100 דונם, שמתוכה 90% מקרקעי ישראל, המצויים ביעוד של מירקם כפרי, ו –10% קרקעות פרטיות, המצויות במירקם עירוני. מאחר ותמ"א 35 היא אחד החסמים היחידים העומדים בפני הותמ"ל, כל יחידות הדיור בתחום התוכנית יבנו על הקרקע הפרטית. במסגרת איחוד וחלוקה יוקצו שזכויות גם לרשות מקרקעי ישראל, והנה לכם תוכנית על קרקע פרטית. מזוית ראייה אחרת תוכלו לומר כי יש כאן הלאמה של קרקעות פרטיות. צריך להסתייג ולומר כי תכנון על קרקע פרטית בותמ"ל, כפוף לכך שמתכנן הועדה יאשר שהקרקע  הפרטית נחוצה לתוכנית וראויה להכלל בה. אך, ככל שאישור כזה ינתן, הדרך פתוחה לאשר תוכניות ותמ"ליות על קרקע פרטית.

היבט אחר שמתייחס לקביעת המתחמים בותמ"ל, נוגע לשימוש הנוכחי בקרקע. לא מצאנו בחוק תנאי שמחייב כי השטח התחום צריך להיות קרקע פנויה, שאין עליה בינוי. כך, ניתן למעשה, "לגייס", את חוק הותמ"ל לטובת התחדשות עירונית. ניקח, לצורך הדוגמה, את גבעת אולגה בחדרה, שהשר כחלון מכיר היטב. היא בנויה על מקרקעי ישראל, בואכה הים. ניתן להגדיל בה את הצפיפות באופן אינטנסיבי, ולהקים במסגרת תוכנית מסוג כזה למעלה מ 750 יחידות דיור חדשות, ובעצם מדוע לא לעשות זאת?
חשיבה יצירתית יותר תאפשר להכריז על ישובים שלמים כמתחם מועדף לדיור, וכך, במסגרת התכנון הותמ"לי, להסדיר גם תוספת שימושים משלימים למבני ציבור, לשימושי תעסוקה או מסחר שנדרשים לעיר בשל תוספת יחידות המגורים בתוכנית, ולאו דווקא בסמיכות ובצמידות לשכונות המגורים.

אישור של שימושים משלימים בותמ"ל, הוא המענה החשוב שהחוק נותן לאחד מהחסרונות הבולטים שלו. פגיעה באיזון הכלכלי של הערים. הפעלה חכמה של הסדרים אלה, עשויה לצמצם את ההתנגדות לתכניות הנדונות בותמ"ל, ואולי אף להפוך אותן לחביבות הקהל, אבל על כך (בלי נדר) בפוסט הבא.