זהירות שיטפון

מישהו מכם ניסה פעם לתת את הדעת כמה מטרים רבועים מאפשרת תמ"א 38 להוסיף לבנין שנהרס לצורך חיזוק?

ברור - כולכם. כל מי מתעסק בתמ"א המעניינת הזו, שואל את עצמו את השאלה החשובה הזו, והתוצאה המעניינת אליה הוא מגיע היא: "ככה וככה !!", או במילים אחרות: "זה תלוי".

זה תלוי, בגודל המגרש, בגודל הקומה, בגובה הבנין, במספר הקומות בבנין, בקוי הבנין, בהוראות התוכנית התקפה, בשטחי השירות המותרים. אבל יותר מכל אלה, זה תלוי באופן שבו מוסד התכנון הרלוונטי מפרש כל אחד מהפרמטרים האלה, ובהקשר זה כל מספר זוכה.

הסיפור הזה מעניין משום שבעולם התכנון שלאחר תיקון 43, בו הוגדר "השטח הכולל המותר לבנייה", ובו נקבע כי לא ינתנו היתרים מכח תוכנית אלא אם נקבעו בה הוראות בעניין שטחי הבנייה המותרים, קביעת שטחי הבניה, לא הייתה אמורה להישאר בשיקול דעת של הועדה המקומית. בעולם התכנון החדש, כל מטר מוגדר בתקנות חישוב שטחים, מהמסד ועד הטפחות, וכל מטר מחושב. והנה, למרות הכל, בתמ"א 38 כזה ניתן לועדות המקומיות שיקול דעת רחב להוסיף במסגרת היתרי הבניה, שטחי בנייה.

בהנחה שתמ"א 38 אושרה כדין, משמעת הדברים היא, שבחומה הבצורה שביקש המחוקק להקים, על מנת לעצור את השטפון של אחוזי הבניה אל מחוץ לגבולות התוכנית, יש סדק. סדק המאפשר להעביר לועדה המקומית, בתוכנית, את הזכות לקבוע את היקף זכויות הבניה, רק בשלב ההיתר.

דרך הסדק הזה עברה ואושרה תמ"א 38. 

הסדק מצוי באופן שבו מנוסח סעיף 145ז' לחוק, שהוא הסעיף המרכזי בחוק, הקובע את תנאי המינימום שצריכים להכלל בתוכנית מפורטת, על מנת שניתן יהיה להוציא היתרי בניה מכוחה.

 בתיקון 43 לחוק התכנון והבניה, שהוסיף לחוק את סעיף 145ז', התווסף לחוק גם המונח  שטח כולל המותר לבניה", והוגדר כ"סך כל השטח המותר לבניה, הכולל הן שטחים למטרות עיקריות והן שטחים למטרות שירות".

אבל - שימו לב לדבר המעניין הבא, בסעיף 145 ז' המחוקק לא קבע כי לא ינתנו היתרים מכח תוכניות שלא נקבע בהן "השטח הכולל המותר לבניה", אלא נקבע בו הסדר אחר. בסעיף נקבע, שלא ינתנו היתרים מכח תוכניות שלא נקבעו בהם "הוראות" בעניין שטחי הבניה המותרים.

ההבדל הזה במינוחים ובשימוש בהגדרות הוא הבדל דרמטי. זהו ההבדל בין קביעת סכום קבוע ומוגדר לקביעת עקרונות הקובעים את שיקול הדעת לקביעת שטחי הבניה המותרים.

המשמעות היא שניתן לכאורה גם כיום (סליחה על השימוש במונח לכאורה) לאשר, בצד "תוכניות כמותיות", (מונח שאותו המצאתי עכשיו), אשר קובעות כמה מטרים ניתן לבנות, גם "תוכניות עקרוניות", (עוד מונח שהמצאתי עכשיו), שרק קובעות את העקרונות מכוחם תקבע הועדה המקומית את השטחים המותרים בהיתרי הבניה.

ברור לחלוטין שההחלטה, אם לאשר תוכנית כמותית או תוכנית עקרונית היא של מוסד התכנון, ורק בנסיבות מתאימות, כמו של תמ"א 38, יאושרו תוכנית מסוג זה, אבל הסמכות קיימת.
בכל מקרה אם אתם חושבים אחרת, תאלצו להגיב לפוסט זה, ולהסביר כיצד ומכח איזה סמכות אושרה תמ"א 38, מבלי ששטחי הבניה בה הוגדרו עד למטר האחרון ?

חוש הניחוש

תשאלו כל אדם שבקי ברזי התכנון והבנייה, והוא ודאי יאמר לכם, שכשאתם מתחילים בהליכים על פי חוק התכנון והבנייה לעולם לא תדעו מתי הם הסתיימו. הכלל הזה חל כמעט על כולם, למעט ביחס לשמאי מקרקעין, ובמיוחד שמאים מכריעים. מסתבר ששמאי מקרקעין לא רק יודעים לאמוד את משך הזמן להכנת תוכנית מפורטת, או להשלמת תהליכים תכנוניים אחרים, אלא שהם אף יודעים להצמיד לזמן זה תג מחיר בדמותו של "מקדם דחייה", ובאמצעותו להפחית את נטל המס על הנישום, או, תלוי מאיזה צד מסתכלים על זה, לגרוע מקופת הציבור.

איך זה עובד?

נניח, שתוכנית מתאר מקומית מגדירה לקרקע מסוימת זכויות בניה, אך מתנה הוצאת היתרים בהכנת תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה, או בהכנת תוכנית בינוי, או בהשלמת חיבור למט"ש או בכל תנאי אחר.

הועדה המקומית דורשת את היטל ההשבחה, הענין מגיע לשמאי מכריע, ובדיון אצלו כל שמאי מתיימר לקבוע כמה שנים יחלפו עד להתקיים התנאי.  השמאי המכריע, מגבש את עמדתו שלו, ובהתאמה מופעל מקדם על שווי ההשבחה, והשומה מופחתת.

יש מקרים שבהם לא צריך להעריך את משך הזמן עד להתקיימות התנאי, שכן מדובר בתנאים הניתנים להוכחה בראיות. לעומת זאת, יש תנאים, ואלה מרבית המקרים, שקביעת משך הזמן היא ניחוש בלבד. לך תדע, כמה זמן יקח לאשר תוכנית איחוד וחלוקה, על שלל ההתנגדויות שתוגשנה לה. לך תדע כמה זמן יקח להתחבר למט"ש, שתהליכי אישורו טרם החלו, וכך הלאה.

התוצאה היא, ויסלחו לי השמאים, שקביעת מקדם הדחייה היא לא יותר מאשר ניחוש, המבוסס, במקרה הטוב על נסיון, אך אינו מעוגן בנתונים אובייקטיביים או סטטיסטיים, יותר מאשר מילוי טופס טוטו.

היטל השבחה הוא מס לכל דבר ועניין, ולהטיל מס המבוסס על יסוד ניחוש זו בעייה.

מקדמי דחייה עקב קביעת תנאים למימוש תוכנית, יוצרים עוות בחיוב בהשבחה, במקרים מסוימים הם עלולים לגרום לנישומים לשלם מס גבוה מהשווי האמיתי של זכויותיהם, ובמקרים אחרים, גורעים מקופת הציבור סכומים שאמורים להגיע אליה.

בעיית הדחייה, אמורה להיפתר רק באופן חלקי במסגרת תיקון  הפרקים הכלכליים בחוק התכנון והבניה, ויש לקוות כי התיקון יתוקן כך שיבטל לחלוטין את "אלמנט הניחוש", והדחייה בשומות מקרקעין, גם לגבי מימוש זכויות שהוא מכר מקרקעין.