הצד השני של המטבע

גדולה מסכנת טשטוש התחומים בין הרשות המבצעת לבין הרשות המחוקקת היא הסכנה של ביטול התחומים בין הרשות המבצעת לבין הרשות השופטת. המשפט הבלתי־תלוי הוא למעשה המבצר האחרון של חירות האדם בימינו. כל עוד מבצר זה קיים יש תוחלת להדיפת הגל העכור; בנפול מבצר המשפט, אין עוד מציל לאדם הנשחק בין אבני הריחיים של השררה." ~ 

מנחם בגין . מתוך הרצאה, הוצאת נציבות בית"ר ארץ־ישראל, 1952

השבוע מונו פרופ' אלכס שטיין ופרופ' עופר גרוסקופף לשופטים בבית המשפט העליון. נאחל להם הצלחה.

עם מינויים הצהירה שרת המשפטים איילת שקד יו"ר הועדה לבחירת שופטים, כי "הם חלק מהמהלך החשוב להחזרת בית המשפט לתפקידו החשוב כל כך: פירוש הנורמה ולא החלפתה". 

הצהרתה של שרת המשפטים באה על רקע רצונה לצמצם את התערבות בית המשפט העליון בפעולת הרשות. אלא, שלמטבע הזה, מטבע ההתערבות השיפוטית, יש שני צדדים. הצד האחר הוא התערבות בהחלטות של הרשות על רקע אי סבירות המעשה המינהלי, ואילו הצד השני הוא אי התערבות במעשי הרשות, למרות שבוצעו שלא בהתאם להוראות החוק.

היום החלטנו שזו הזדמנות מצוינת להתרכז דווקא בצד השני של המטבע.

דמיינו את עצמכם על כס השיפוט. מאחוריכם סמל המנורה ודגלה. אתם יושבים למעלה על הדוכן, וכנגדכם הצדדים המתדיינים. המקרה שהובא בפניכם פשוט, המדינה יזמה תוכנית לבית חולים, שיוסיף לעיר מרכזית בדרום 300 מיטות אשפוז שנחוצות לעיר כמו אויר לנשימה. בדרך שכחה המדינה לקיים את כל דרישות הדין בנוגע לפרסום התוכנית. אחד השכנים, שממש לא מעונין שדווקא ליד הבניין שלו יקום בית החולים, נאחז במחדל זה כמוצא שלל רב, ועתר כנגד אישור התוכנית. טענתו פשוטה ומעצבנת. המדינה פעלה שלא כדין, ולכן ההחלטה להפקיד את התוכנית בטלה. מה תחליטו?

האם תחרפו נפשכם בהגנה על הפרוצדורה, או שבשל המטרה הנעלה והחשובה של התוכנית הנחוצה כל כך לבית חולים, תמצאו את הדרך המשפטית לאפשר להליכי התכנון להמשיך. תודו לעצמכם שנטיית ליבכם היא לאשר את בית החולים. האם לא כך ?

ההתלבטויות האלה, הם לחם חוקם של בתי המשפט המנהליים הדנים בעתירות על דיני התכנון והבניה. אומנם מוסדות התכנון עושים מאמצים כבירים כדי שתקלות "טכניות" כמו זו שתוארה, לא יתרחשו, ואולם מטבע הדברים הן מתרחשות, ולעיתים החיים אינם צבועים בשחור ולבן כמו בדוגמה שהוצגה, והשאלות טיפה יותר מורכבות והאבחנות פחות חדות.

חוק התכנון והבניה הוא חוק פרוצדוראלי. משמעות הדברים הינה שעל פי רוב הוא אינו עוסק בהכרעות עקרוניות, אלא קובע, מי יכריע את ההכרעות האלה, ומהו התהליך לקבלתן. כן, לכאורה קל במבט ראשון להעדיף את ההכרעה העקרונית בדבר הקמת בית חולים על פני הפגיעה הקלה בזכות הדיונית של אותו שכן בדוגמה שהבאנו. עם זאת, התהליך התכנוני אינו ענין של מה בכך, והוא משקף את האיזון ביו שמירתן על זכויות קניין פרטיות, לבין הגשמתם של אינטרסים ציבוריים. לכן שמירתו, וקיום הוראותיו, בראש ובראשונה על ידי מוסדות התכנון עצמם, מהווה נדבך חיוני בשמירה על שלטון החוק. בשנים האחרונות עברו דיני התכנון והבניה, שינויים רבים ומהותיים, אשר חיזקו את כוח הרשות והעצימו את סמכויותיה. בצד זאת, בתי המשפט עצמם, ממעטים להתערב בפעולות מוסדות התכנון, ובמובן זה מהווה הענף המשפטי של תחום התכנון והבניה מעין מיקרוקוסמוס, למשפט הציבורי כולו. למאבק בין מה שמכונה ה"משילות", לבין היקף ה"התערבות שיפוטית".

כשמדברים על התערבות שיפוטית, מדברים בראש ובראשונה על סבירות ובטלות.

עילת הסבירות היא מכשיר משפטי, המאפשר לבית המשפט להתערב במעשי המינהל, כאשר אלה חורגים ממתחם הפעולה הסביר. חובבי המשילות סימנו להם את עילת הסבירות, כאחת הסיבות לרדיפת בית המשפט העליון, וכסיבה מצוינת לסדרה של חוקים, שיצמצמו את ההתערבות של בתי המשפט בפעולות הרשות. עם זאת, למרות "העליהום" התקשורתי, ואולי בגללו, השימוש בעילת הסבירות מינימאלי. בית המשפט, מזהיר עצמו לא מעט לפני שהוא מתערב במעשה המינהלי. יתירה מכך, גם אם בית המשפט יתערב במעשה המינהלי, הוא אינו מחליף את שיקול הרשות בשיקול דעתו שלו אלא על פי רוב מחזיר את ההליך "לעיון מחדש", אצל הרשות המנהלית.

בצידה של עילת הסבירות "מככבת" עילת הבטלות. היא מהווה את המכשיר המשפטי המרכזי שאפשר לבתי המשפט לבטל את מעשי הרשות שנעשו בחריגה מהוראות הדין. אלא שעילת הבטלות עברה אבולוציה משפטית במשך השנים. בצידה של עילת הבטלות, התפתחה עילת הבטלות היחסית, שהוסיפה להתפתח לעילת התוצאה היחסית.

המשמעות של עילת "התוצאה היחסית" היא פשוטה. היא מאפשרת לרשות שפעלה שלא בהתאם לחוק, להמשיך ולפעול, משום שבאיזון בין ההפרה לבין ביטול מעשה הרשות, הנזק שיגרם מהביטול גדול, לדעת בית המשפט, מן הנזק שגרמה ההפרה. במילים אחרות, למדינה מותר מה שלכם ולי אסור. למדינה מותר שלא לשמור על החוק, כי בית המשפט מאפשר לה, באמצעות הכלי שפיתח, לעשות כן. המשמעות הפשוטה של הדברים היא שעילת הבטלות בגלגולה לעילת התוצאה היחסית "החליפה צד", ולמעשה התייצבה אל מול עילת הסבירות. הראשונה מאפשרת לרשות להמשיך לפעול אף עם פעלה שלא כדין. השניה מאפשרת להתערב במעשה הרשות אף אם פעלה במסגרת הדין.

עילת התוצאה היחסית היא בדיוק זו, המאפשרת לבית המשפט לאפשר להקים בית חולים איתו פתחנו, למרות שהדרך להקמתו לא עברה את כל תהליכי האישור, כנדרש, ובמובן הצר הזה, היא כלי ראוי וחשוב. אבל כשמרימים רגע את המבט מעבר למקרה הקונקרטי, במבט אל התמונה בכללותה, נראים הדברים קצת אחרת. כך, כאשר עילת התוצאה היחסית הופכת לכלי המצוי בשימוש יומיומי בבתי המשפט, ומאפשר לשופטים השונים שלא לאכוף הפרות חוק על הרשות במקרים ונסיבות קונקרטיים, מוצדקים ככל שיהיו, הסך הכולל שמתקבל הוא שהרשות פועלת שלא כחוק בחסות בית המשפט. המסר השיפוטי הזה, נקלט על ידי הרשות, הוא שולל מבית המשפט את כח ההרתעה שלו כלפיה הרשות הוא מחליש את שומרי הסף, ומעבר לכך, הוא גורם ללא פחות מאשר לאובדן האמון של הציבור במערכת המשפט.

מכלי לשמירת שלטון החוק וחוקיות המינהל, הפכה עילת התוצאה היחסית, לכלי להכשרת הפרת חוק על ידי הרשות, באופן הפוגע בראש ובראשונה בנו, כפרטים. מתוך רצון להגיע לפתרון צודק במקרים קונקרטיים, אנו משלמים בתמונה הרחבה יותר, מחיר כבד מידי באיזון שבין המדינה לאזרחיה.

הכלי המשפטי של "התוצאה היחסית" הוא כלי חשוב, אבל בעידן שבו כל גחמה פוליטית הופכת לחוק נראה כי כלי ההתערבות של בית המשפט בבחינת חוקים, מצריכים כיול, וחישוב מסלול מחדש. אל מול הדרישה מבית המשפט לצמצם בשם "המשילות"  עוד ועוד את מעורבותו במעשי הרשות באמצעות עילת הסבירות. אנו כפרטים צריכים לדרוש מבית המשפט, לצמצם למקרים נדירים בלבד את השימוש במכשיר "התוצאה היחסית", ולדרוש מהרשות השופטת לאכוף את החוק על הרשות המבצעת, קטנה כחמורה. בעוד המחוקק יכול במקרה של התערבות שיפוטית לפעול לשינוי החוק, לנו כפרטים אין את הכח לכך. אנו כפרטים איננו יכולים לוותר על הזכויות שניתנו לנו בחוק, ובית המשפט צריך להיות הכלי באמצעותו אנו אוכפים זכויות אלה, ולא המכשיר המפשיט אותנו מהן.

קריסתן של עילת הסבירות ושל עילת הבטלות, עקב "איפוק או ריסון שיפוטי", מסמלת את מצבו של שלטון החוק במדינת ישראל. בית משפט, מאבד את כוחו כגורם מאזן, כמגן זכויות הפרט, אל מול הרשות, ואת האמון שניתן לו על ידי הציבור.כשבית המשפט נקרא שלא להחליף את הנורמה, צריכה קריאה זו לחלחל גם אל הצד השני של המטבע, והתוצאה היחסית של אי קביעת הנורמה, היא צמצום עד כמעט לאפס של דוקטרינת התוצאה היחסית, וצמצום הפריבליגיה שיש לרשויות השונות שלא לקיים את החוק.

טייס אוטומטי

עד שנפסק פסק הדין בעניין פרחי ביקל, היו מוסדות התכנון, מחייבים יוזמי תוכניות בהפקדת כתבי שיפוי בגין תביעות אפשריות לפיי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, כעניין שבשגרה. סוג של טייס אוטומטי.

פסק הדין של פרחי ביקל, הפסיק באחת את הפרקטיקה הבלתי חוקית הנהוגה, והכניס את מערכת התכנון לתזזית וחוסר יציבות. כך, עוד שלפני שנדון הדיון הנוסף, הזדרז המחוקק, ובתיקון 115 לחוק התכנון והבנייה, הסדיר את סמכויותיהם של מוסדות תכנון לדרוש ולקבל כתבי שיפוי.

עולם התכנון נרגע, והדברים חזרו למסלולם.

האומנם?

סעיף 197 א. (א)(1), העומד במרכזו של תיקון 115 קובע כך:

"מוסד תכנון הדן בתכנית רשאי להתנות את הפקדת התכנית, או את אישורה, בהפקדת כתב שיפוי מלא או חלקי מפני תביעות לפי סעיף 197, בשים לב, בין השאר, למהות התכנית והיקפה, למידת תרומתה לצורכי ציבור ולזהות הנהנים ממנה".

משמעות הדברים הינה כי מתוך קשת האפשרויות שעמדו למחוקק, בעת הגדרת גבולות הסמכות לחיוב במתן כתב שיפוי, הוא החליט להותיר את ברירת המחדל של תהליך התכנון ללא כתב שיפוי. כלומר, כתב שיפוי אינו מתווסף כעניין שבשגרה לכל החלטה להפקיד או לאשר תוכנית, כי זה איננו המסלול שקבע המחוקק. כדי שניתן יהיה לחייב בהפקדת כתב שיפוי  מוסד התכנון חייב לדרוש את כתב השיפוי, לאחר שהפעיל שקול דעת. 

כך בהצעת החוק לתיקון 115 נאמר:

"יובהר שהחלטת מוסד תכנון האם להתנות קידום הליכי תכנון בהפקדת כתב שיפוי והיקפו, תיעשה במסגרת בחינת כלל השיקולים והאיזונים, שייבחנו לגבי המקרה המסוים שבפני מוסד התכנון המוסמך".

הפעלת שיקול דעת מחייבת הנמקה. מכאן החלטה סתמית, כפי שהייתה בעבר, בשיטת הטייס האוטומטי, לחייב יזם בהפקדת שיפוי, מבלי שמוסד התכנון (ולא יועציו) דן בעצמו בנושא, שקל את היבטיו השונים, ומבלי שהכריע בו, עשויה להיפסל.

יתירה מכך, בעצם הפעלת שיקול הדעת אין די. שכן, לא רק שהמחוקק מחייב בתיקון 115 את מוסד התכנון להפעיל שקול דעת, הוא אף מוסיף ומבנה את העקרונות להפעלת שיקול הדעת "בשים לב, בין השאר, למהות התכנית והיקפה, למידת תרומתה לצורכי ציבור ולזהות הנהנים ממנה".

הבניית שיקול הדעת כאמור, מעלה לא מעט שאלות, שמן הסתם בתי המשפט יתלבטו בהן בעתיד. כך למשל האם יזם שמקדם תוכנית ל 12 דירות צריך למסור כתב שיפוי כמו יזם שמקדם תוכנית ל 1200 דירות, זאת בשים לב "להיקפה" של התוכנית? האם מי שמקדם תוכנית ש100% ממנה היא תרומה צורכי ציבור והציבור הוא הנהנה ממנה, צריך למסור כתבי שיפוי? ובהקשר זה, האם הסעיף בכלל חל על גופים ציבוריים שמקדמים תוכניות לצורכי ציבור?

מאידך, למרות שכתב השיפוי נועד לשפות את הועדה המקומית שהיא האחראית לתשלום הפיצויים, בין השיקולים המובנים לא מצאנו, ולו ברמז, כל אמירה לעניין בחינת מצבה הכלכלי של הועדה המקומית וכוחה לשאת בנטל תשלום הפיצויים? האם זה שיקול רלוונטי "בין השאר", או ששתיקת המחוקק בהקשר זה הותירה שיקול זה מחוץ לגדר השיקולים ששוקלים מוסדות תכנון?

בכלל מי צריך למסור כתב שיפוי? בעל הקרקע? היזם? החוכר? פלוני אלמוני? הסעיף אומנם מאפשר להתנות את קידום הליכי התכנון בהפקדת כתב שיפוי, אך לא קובע מיהו הגורם ממנו ניתן לדרוש את מעשה ההפקדה. הדעת נותנת כי מי שימסור את כתב השיפוי הוא מי שמעונין בקידום התוכנית ומי שיזם אותה, אבל האם לא נכון היה להגדיר זאת בגוף החוק המסמיך?

ועוד שאלה – מדוע המחוקק בחר להשתמש בביטוי "הפקדת", כתב שיפוי ולא מסירת כתב שיפוי. מעבר לכך, שהביטוי הפקדה הוא ביטוי בעל משמעות טעונה בחוק התכנון והבניה, הרי שהפקדה משמעותה מסירה כפיקדון. היכן הפיקדון כאן? האם כתב השיפוי נמסר באופן זמני. אם כן כיצד ומתי הוא חוזר לבעליו.....?

הרבה שאלות מעט תשובות, אבל דבר אחד בטוח. תיקון 115 לא החזיר את המצב לקדמותו בסוגיה המעניינת של מסירת כתבי שיפוי להבטחת תשלומי פיצויים לפי סעיף 197לחוק. תיקון 115 נחקק בחופזה, בגלל אי הודאות שיצרה הלכת פרחי ביקל. אולי עכשיו, הגיע הזמן לחשוב קצת יותר לעומק ולהסדיר את כל השאלות שעדיין נותרו פתוחות, ושעל מקצתן בלבד עמדנו כאן. בכל מקרה, למי שחשב שתיקון 115 הוא אקורד הסיום של פרחי ביקל, נכונו הפתעות...

מתכננים בנדמה לי

סרטוני ההדמיה שקנו להם אחיזה בעולם התכנון של השנים האחרונות, הם לא פחות מהבעיה של השנים הבאות.

בפני מקבלי ההחלטות מוצגים סרטונים נפלאים בהם נראית ממעוף הציפור השכונה המתוכננת. בנינים נפלאים, עתירי קירות מסך, וביניהם שבילים מוריקים, אצטדיונים מטופחים, כבישים וגשרים. ברקע, מתכנן קל לשון מסביר את חזונו באשר לאופן בו שטחי הבור/מגרשי הגרוטאות/הבניה הישנה/שטחי התעשייה, יהפכו לשכונה מוריקה, אשר תוסיף לעיר כך וכך יחידות דיור, הרבה שטחי ציבור, ותמשוך אגב כך אוכלוסייה חזקה של צעירים מוכשרים, שיגשימו את חזונם של פרנסי העיר לעלות את מיצוב העיר לפחות בשלוש דרגות בסולם הסוציואקונומי.
איך אפשר לעמוד בזה. 
הנה לראש העיר יש מה להראות לבוחריו. הנה מוסדות התכנון נרתמו למאמץ הלאומי, ולא רק שינו את מראית פני העיר אלא הוסיפו יחידות דיור ותרמו בכך לזוגות הצעירים, ולהגדלת הצע הדיור. תרגיל בדמיון מודרך. מציאות מדומה.

הבעיה בתרגיל הזה, שההדמיה הזו, הופכת במחי הצבעה אחת (בכפוף להתנגדויות – שידחו ברובן) לתוכנית. וכאן, בשלב הזה המציאות עולה על כל דמיון. ההדמיה הופכת למציאות חיה, וזו, שלא כמו בסרטים, הרבה פחות אוטופית.

בסרטוני ההדמיה, לא הרחנו את הריחות הנוראיים המגיעים מהמט"ש הסמוך. לא נשמנו את האבק, מהמחצבה. לא שמענו את רעשי הכביש. לא ראינו ולא נשמנו את הזיהום מתחנת הכח. לא חשנו את הרעידות מהרכבת. לא ראינו את ההצפות בחורף, ולא עמדנו בפקקים בכביש הצר המוביל אל השכונה, בהנחה שש כזה. היה לנו נח להתעלם מכל אותם מרכיבים אשר גרמו מלכתחילה לכך שהאזור הרלוונטי מעולם לא היה מוקד למשיכה, וכנראה לא יהיה בעתיד. מי רוצה לגור ליד מט"ש? מי רוצה לגור על קרקעות מזוהמות או להתעורר מרעידות מסילת הרכבת?

עכשיו השכונה תבנה. האם היא תראה כמו בסרט. ספק רב. האוכלוסיות החזקות, עבורן תוכננו השכונות, לא תגענה לישובים ושכונות הסובלים מחוסר בתשתיות, ממפגעי רעש /ריח/ וכיוב'. לעומת זאת, ספק אם אוכלוסיות פחות חזקות יוכלו לתחזק את כל אותם מבנים גבוהים עתירי קירות מסך, ולתמוך בתחזוקת השטחים הפתוחים הנרחבים. 

כנראה שגם אז נחייה בסרט, אבל יהיה זה סרט רע.

האוטובוס הצהוב

פעם סיפר לי ראש מועצה אחד, נהג אוטובוס צהוב בעברו, שלהוביל מועצה זה כמו לנהוג באוטובוס, בהבדל אחד, באוטובוס כשאתה רוצה להאיץ אתה לוחץ על דוושת ההאצה, כשאתה מבקש לעצור, אתה לוחץ על דוושת הבלם.

לעומת זאת כשאתה יושב על כסא ראש המועצה יש לך רק את דוושת הבלם....

את החוכמה הזאת היטיבו להבין במטה הדיור, וברשות מקרקעי ישראל, ואם תרצו, זהו הרעיון שמאחורי הסכמי הגג. המדינה הבינה שאם לא תשתף פעולה עם ראשי הרשויות המקומיות, הם ילחצו על הברקס. אולי הם לא יוכלו למנוע אישורם של פרויקטים, אבל הם  בוודאי יכולים לעצור אותם או לפחות לעכבם.

השבוע התבשרנו שהגב' דלית זילבר, נבחרה לראשות מנהל התכנון במשרד האוצר. על סדר יומה לא מעט נושאים בוערים, אך רק  אחד מהם ביקשנו להזכיר, את מה שכינו ב"גלובס"  כ"מרד הערים".  ביטויו בהתנגדות של ערים חזקות באזור השרון לתוכניות כוללניות בתחומן, אבל לא רק בכך. ביטויו גם במספר עררים שהגישו עיריות שונות למועצה הארצית, על מנת לווסת את הבניה בעיר על פי קביעת הרשויות המקומיות ולאו דווקא על פי תכתיבי הועדות המחוזיות.

ברור לחלוטין שבמשחק הכוחות והסמכויות, ידן של הערים על התחתונה בכל מאבק תכנוני, והועדה המחוזית, כמו גם המועצה הארצית, יכולות לכפות על הערים תוכניות שהן אינן רוצות בהן. אבל התוכנית היא לא סוף הדרך, אלא רק תחילתה. כאמור, ראש העיר יושב על הבלם, יש בידו לא מעט כלים על מנת להקשות על כל יזם, והוא ישחרר את הבלם רק אם יבין שיש לו גיבוי ציבורי מהאוכלוסייה שבוחרת בו. במשחק של הורדת ידיים, כולם מותשים. אין מנצחים. הפער בין מספר היחידות המתוכננות לבין מספר היחידות שבביצוע, אינו נובע רק מסיבה זו, אך היא בוודאי חלק מההסבר.

לכן, בין משימותיה של דלית זילבר מצויה גם המשימה ליצור דיאלוג ושיתוף עם הרשויות המקומיות. לרכוש את אמון הציבור, שראשי הערים הם נציגיהם. היא צריכה להשתחרר מהצעות הזויות וכוחניות כמו ביטול זכות ההתנגדות. היא חייבת למצוא נקודת איזון ראויה בין הצורך והחובה החוקית על פי תמ"א 35 לצופף את הערים, לבין הצורך, הבא מן הערים עצמן, לשמור על מרקמי הערים ואופיין. עליה להפעיל את הכח והסמכויות הרבות שבידיה, בתבונה, על מנת לשחרר את הבלמים ....

על האינטרס הציבורי והרכב מוסדות התכנון

חול המועד פסח הוא זמן מתאים לשבת רגע על כסא (יותר נח מזה שבתמונה) ולעיין במאמר חדש שבמרכזו היחס שבין כסאות להחלטות. כלומר, כיצד הרכב מוסדות התכנון משקף את שיח האינטרס הציבורי בתחום התכנון.

מהו האינטרס הציבורי? איך קובעים אותו? מה הלגיטמציה שלו? מה מידת ההגנה עליו? ואיך התשובות לשאלות עקרוניות אלה נגזרות מחוק התכנון והבניה שהוא חוק פרוצדוראלי במהותו?

על כל אלה ועוד ניסינו לענות במאמר חדש בו סקרנו את האינטרס הציבורי בתחום התכנון, את מהותו ואת האופן בו הוא בא לידי מתבנית הרכבם הייחודי של מוסדות תכנון השונים.

המאמר מבקש להציג את הרכב מוסד התכנון כמבטא את האינטרס הציבורי עליו מופקד אותו מוסד התכנון, ובוחן את הבעיות הקיימות בתחום – החל מהתעלמות מוסדות התכנון מהקפדה על הרכב המייצג אינטרס ציבורי רחב, וכלה בבתי המשפט, הנוטים להתעלם מייחודיות מוסדות התכנון השונים כמייצגים אינטרסים ציבוריים שונים.

קישור למאמר (לטובת האינטרס הפרטי שלכם) -

המאמר פורסם בכרך ט"ז/1 של כתב העת "מקרקעין" 

נקודת איזון חדשה

ועדות הערר לתכנון ולבניה, הממלאות תפקיד חשוב במערכת התכנון, רוכשות ברמה הפורמאלית את כוחן בתחום עררי הרישוי, מהוראות סעיף152 (ד) לחוק התכנון והבניה הקובע כי "החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי, לפי הענין".

הפסיקה של בית המשפט העליון, שבאופן מסורתי מתייחסת בחשדנות לועדות המקומיות ("שהרוויחו" בצדק יחס זה), הניחה מגבר רב עוצמה על הסעיף האמור, וההלכה הברורה והמושרשת קובעת היום כי "ככל שמדובר בהליך המתקיים בפני ועדת ערר, שהיא בגדר "מוסד תכנון", כהגדרתו בסעיף 11א(א) לחוק התכנון והבניה, הרי שועדת הערר רשאית לשים את שיקול דעתה המקצועי במקום שיקול דעתה של הועדה המקומית. הביקורת שמפעילה ועדת הערר נעשית בדרך של בחינה מחדש (DE NOVO) של ההחלטה, בהתאם לשיקולים מקצועיים ותכנוניים (סעיף 152(ד) לחוק התכנון והבניה)." (ראו: עעמ 2131/12 ‏ ‏ רוני טל [טוקוולי] נ' ועדת ערר המחוזית ת''א, פורסם בנבו).

לנו  נדמה שצריך לחשוב מחדש על הלכה  בלתי מסויגת זו, ולהציב לה גדרות וסייגים.

ראשית - לא תמיד ועדת הערר, כמוסד ממלכתי, תהייה מי שתשקול את השיקולים הממלכתיים. הדוגמה של תמ"א 38, והפרשנות המרחיבה של ועדת הערר בתל אביב להוראותיה, עד לעצירת התהליך על ידי היועץ המשפטי לממשלה, והצגת עמדה הפוכה לבית המשפט, ידועה לכל עולם התכנון. זהו מקרה שבו דווקא ועדות מקומיות הפעילו גישה מרוסנת וועדת הערר היא ביקשה לאמץ גישה תכנונית מרחיבה. זהו איננו המקרה היחיד. מקרים אחרים לא זכו לתהודה ציבורית רחבה. במקרים אחרים, בגלל העדר השלכות רוחב לא הייתה התערבות של היועץ המשפטי, אך מקרים אלה התרחשו ומתרחשים. התרופה היחידה במקרים אלה הינה בעתירות מנהליות, אך זו אינה תרופה מועילה, שכן, על רקע ההלכה האמורה בתי משפט מנהליים ממעטים להתערב בהחלטות של ועדות הערר.

שנית -  מאז הוקמו ועדות הערר, ונוצקה סמכותן, חוק התכנון והבנייה עבר שינויים לא מועטים. חלק מהשינויים נגע לסמכויות הועדות המקומיות, והעצמת כוחן בתחום התכנון, יחד עם העמקת הביקורת של ועדות הערר בתחומים אלה. תפיסה זו של המחוקק "הנוטה", מטעמים של יעילות "לסמוך" יותר על הועדות המקומיות בתחום התכנון, לא חלחלה אל תחום הרישוי.

שלישית – בהתערבות ועדות ערר בהחלטות של ועדה מקומית, יש, כשל מובנה, הנובע מטיבן השיפוטי של ועדות אלה. בעוד ועדות מקומיות דנות בכל בקשה להיתר המוגשת בתחום מרחב התכנון המקומי, דנות ועדות ערר רק בנושאים המגיעים אליהם על ידי צד בעל זכות ערר. כתוצאה מכך, ועדות מקומיות המגבשות את החלטותיהן התכנוניות תוך קביעת מדיניות והפעלות שיקול דעת תכנוני ראוי, עשויות למצוא את עצמן, במקרים קונקרטיים, עומדות בפני החלטות חריגות למדיניות הכללית אותן קבעו ואותה הם מיישמים, והכל, כתוצאה מהתערבות של ועדות הערר, במקרה קונקרטי, המתעלם מהתמונה התכנונית כולה. זאת ועוד, שיטת "התקדים המחייב", אינה קיימת בועדות הערר, כפי שהיא קיימת במערכת המשפט, ומסתמכת בעיקר על מבחני הסבירות. לכן החלטה של ועדת הערר, במקרה קונקרטי, לא בהכרח תשליך על מקרה אחר.

על רקע כל אלה, נראה כי ועדות הערר צריכות לקבוע לעצמן, שני מסלולי התערבות בהחלטות בנושאי הרישוי. המסלול הראשון הוא המסלול המשפטי. במסלול זה, בחינה משפטית צריכה להיעשות על ידי ועדות הערר, וככל ונמצא כי יש בהתנהלות ועדת מקומית חוסר חוקיות, או עילות מנהליות אחרות המצדיקות התערבות, חייבת ועדת הערר להתערב. לעומת זאת, במסלול השני, שענינו שיקול דעת תכנוני, מצופה מועדות הערר, אפילו שהן מוסמכות להתערב, לשות זאת באיפוק רב, להבין את מגבלת כוחן כאמור, ולאפשר לועדה המקומית לקיים את המדיניות, שבסופו של דבר היא כגוף נבחר, נבחרה על ידי הציבור על מנת לממשה.

דומה כי ועדות הערר מבינות זאת, ומרביתן ברוב המקרים נוהגות כך. 

הרטוריקה השיפוטית טרם הפנימה זאת, ומצופה ממנה לעשות כן, ולקבוע נקודת איזון חדשה בתחום הרישוי בין ועדות הערר לבין הועדות המקומיות. 

נקודת ייחוס

אחד הנושאים העומדים במרכז הממשק שבין תכנון למשפט, הוא גבולות שיקול הדעת התכנוני. הכלל המשפטי ברור וידוע. בית המשפט לא מתערב בשיקולי תכנון, אלא על רקע של חוסר סבירות קיצוני, חוסר תום לב שיקולים זרים וכיוב'. מה שפחות ברור וידוע הוא מה הגבול. כלומר באיזה נקודה שיקולי התכנון יחצו את קו חוסר הסבירות, ויובילו להתערבות שיפוטית. איתור נקודת הגבול, נבחן תמיד בנסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה, ועם זאת דומה כי לאחרונה הולכים ומתחדשים מדדים אובייקטיביים, חיצוניים להליך התכנוני, המהווים כלי לבחינת שיקול הדעת התכנוני.

כך למשל, תקן החניה החדש, המחליף את תקן החניה מ 1983. כך למשל תקן 5281 לבניה ירוקה, וכך גם המדריך החדש לחישוב שטחים לצורכי ציבור בתוכניות.

כל המסמכים הללו אינם מסמכים מחייבים, אך הם נותנים קנה מידה לסבירות, ומוסד תכנון שירצה לסטות מהם יצטרך להסביר ולנמק מדוע הוא עושה כן.

בעידן הנוכחי, בו מוסדות התכנון "מונחים מלמעלה", לנצל כל קרקע פנויה עד לרף הניצולת המקסימלי שלה, המדדים הללו מהווים כלי בחינה הכרחי ונקודת ייחוס ראויה לכל תוכנית.

מתנגדים להתנגדות

מה הסיכוי שהטענות של מתנגדים יתקבלו ?

התשובה לשאלה שבכותרת היא: 30%.

איך בדקנו ?

החלטות של ועדות משנה להתנגדויות בנויות עקרונית משלושה חלקים. חלק כללי, עקרוני, ובו עמדת הועדה ביחס לתוכנית וכן עמדותיה העקרוניות והכלליות ביחס לנימוקי התנגדות משותפים ו/או חוזרים. חלק מרכזי, הכולל פירוט של הטענות השונות שהוגשו במסגרת כתבי ההתנגדויות, ומתן מענה עליהן. חלק שלישי, הכולל את סיכום ההחלטה, ואת התנאים בהם תאושר התוכנית למתן תוקף. (לא מצאנו תוכנית שנדחתה לחלוטין). את החלטות הועדות ניתן למצוא באתר האינטרנט של מינהל התכנון במשרד האוצר.

חיפשנו תוכניות שנדונו ואושרו בשנת 2015, בכל ועדות המשנה להתנגדויות במחוזות השונים. לא בדקנו תוכניות שאינן בסמכות ועדה מחוזית. מצאנו 310 תוכניות, העונות על ההגדרה האמורה, ביחס אליהן התקבלו 310 החלטות. ועדות המשנה להתנגדויות, פירטו במסגרת ההחלטות האמורות 4575 טענות של מתנגדים שקיבלו מענה מהועדה. מתוך הטענות הנ"ל, 3564 טענות נטענו על ידי גורמים פרטיים (כולל מתנגדים פרטיים, התארגנות של פרטיים לקבוצות, ארגונים חוץ ממשלתיים וגם יזמים שמגישים התנגדות לתוכניות שהם עצמם הגישו). 1011 טענות נטענו על ידי גורמים מוסדיים (רשויות וועדות מקומיות, חברות ממשלתיות).

מתוך כלל ההתנגדויות של גורמים מוסדיים התקבלו 50% מהטענות.

מתוך כלל ההתנגדויות של פרטיים התקבלו 30% מהטענות.

לצורך החישוב התייחסנו לטענות שהתקבלו חלקית, כטענות שהתקבלו.

מבחינה סטטיסטית המספרים יחסית מרשימים, (אם כי לאחר נטרול היזמים והארגונים החוץ סביבתיים, הנתונים מקבלים פרופורציה אחרת). אבל, כאשר קוראים ובוחנים את תוכן ההחלטות שהתקבלו מתקבלת תמונה עגומה, על פיה, ציבור המתנגדים, הוא לא יותר מאשר "קבוצת ביקורת" על התוכנית. תרומתה של קבוצת הביקורת לתוכנית היא סוג של "תיקוני הגהה", לתוכנית, אך אין בכוחה להוביל שינויים מהותיים בתוכנית. נדירים המקרים, אם בכלל, בהם תוכנית שועדה מחוזית החליטה להפקיד על פי המלצה של מתכנן מחוז, תדחה או תשתנה מהותית בעקבות ההתנגדויות. מתכנני מחוזות כנראה אינם טועים, ולכם כאשר החליטו שתוכנית ראוייה להפקדה, הם כבר החליטו שהיא ראוייה לאישור, בתיקונים, כאלה ואחרים, לאישור. הציבור הרחב, שלפעמים מלווה בהתנגדויות על ידי אנשים שהיו בעבר או יהיו בעתיד מתכנני מחוז, הוא זה שטועה. הוא טועה בקשר לזיהוי האינטרס הציבורי, והוא כנראה בעיקר טועה במחשבה שמתקיים בישראל הליך של "שיתוף ציבור".

ההחלטות שבחנו, מצביעות בעיקר על כך, שתהליך ההתנגדות חלף היותו להליך של שיתוף ציבור, הופך להליך של "שיתוק ציבור", בשני מובנים.
המובן הראשון, הוא המובן מאליו, דהיינו השתקה של הציבור. לא באמת מקשיבים לו, לציבור. שלב ההתנגדות, הפך להיות שלב טכני.  בתי משפט מאד יכעסו על מוסד התכנון אם לא ישמע מתנגדים, אבל הוא לא יאמר כלום אם לא יקשיבו להם. לכן, התוצאות מצביעות, על כך שמוסדות התכנון שומעים את המתנגדים, אך לא מקשיבים להם. הוי הנדרש מסומן, הכלבים נובחים והשיירה עוברת.
המובן השני של "שיתוק הציבור" מסוכן הרבה יותר.  כאן החשש הוא מקיפאון, מהדרה עצמית של הציבור מהתהליך. הציבור, יבין שהוא לא באמת משפיע, וידיר את עצמו מהשתתפות בתהליך התכנוני. בטווח הקצר יהיו מי שישמחו בכך, אבל בטווח הבינוני והארוך, משמעות הדברים היא, שאחד ממנגנוני הבלימה והאיזון העיקריים של מערכת התכנון, יאבד.  מערכת התכנון, שבעקבות החקיקה של השנים האחרונות איבדה חלק מבלמיה, אינה יכולה להרשות לעצמה להוסיף ולהתנגד להתנגדויות, ולהוביל במו ידיה להחלשת האפקטיביות של מנגנון זה. סופה של מערכת כזו, המתקדמת ללא בלמים אפקטיביים, שתתנגש באינטרס הציבורי שעליו היא מופקדת.    

"בית המשפט אינו מתערב בשיקולים תכנוניים"

לפני לא מעט חודשים כתבתי כאן על מחקר שערכנו, על מנת לבחון את סיכוייה של עתירה מינהלית. להזכירכם, בחנו אז, את כל פסקי הדין שפורסמו באתר נבו בשלוש השנים, 2011-2014, בעניני תכנון ובניה, והגענו למסקנה, כי בממוצע, בכל בתי המשפט המינהליים בישראל, הסיכוי לזכות בעתירה מינהלית הוא25%.

השנה, לקראת, הכנס החמישי לתכנון ולבניה, בניהולו האקדמי של עוה״ד אייל מאמו, בחנו היבט נוסף. מתוך כלל העתירות, אותן בחנו בשנים האמורות, הוספנו ובדקנו כמה עתירות הוגשו בעניין תוכניות(להבדיל מנושאים תכנונים אחרים). מצאנו כי על פני 3 שנים, בתי המשפט פסקו ב200 עתירות בענין תוכניות. אל מול הנתון הזה בדקנו, באותן שנים, כמה תוכניות אושרו. כאן מצאנו כי בכל רחבי ישראל אושרו בתקופה הנבחנת כ-7500 תוכניות. השוואת הנתונים מלמדת כי רק כ- 2.66 מהתוכניות נבחנו בפני בתי המשפט המנהליים. גם אם נניח שלא כל ההחלטות פורסמו באתר נבו, וכן כי לא מעט עתירות נמחקות על הסף בעצת בתי המשפט, ומאידך חלק מהתוכניות, הינן תוכניות לא משמעותיות, עדיין לטעמנו, הנתון הזה לא פחות ממדהים. יתרה מכך, אם ניקח את ממצאי המחקר שלנו באשר לסיכוייה של עתירה מינהלית וניישם אותו על נתונים אלה, המסקנה שתתקבל היא שיש סיכוי של פחות מאחוז אחד (1%) להתערבות שיפוטית בהליכי התכנון.

המשמעות של הדברים האלה, גם לאחר שאנחנו עושים את כל ההנחות המתודולוגיות המתבקשות היא, שמערכת התכנון פועלת מתחת לראדאר המשפטי. המשמעות היא שהקלישאה המשפטית המקובלת לפיה ״בית המשפט אינו מתערב בשיקולים תכנוניים", קנתה לה אחיזה, אולי מעבר לנדרש.

הקושי העיקרי, בהעדר ביקורת שיפוטית הוא בהעדר הרתעה. מערכת מינהלית שלמה ואינטנסיבית, הפועלת ללא בקרה שיפוטית אפקטיבית, והנוגעת בנושאים רגישים כמו זכויות קנין והזכות לחיות בסביבה ראויה, עשויה לגלוש לאטימות ועריצות. לפגיעה במיעוט (לאו דווקא מיעוטים) על ידי הרוב, ולפגיעה בדורות הבאים בשל צורכי השעה. למערכת התכנון, מטעמה שלה, ( להבדיל מטעמם של נושאי התפקיד בה) נדרשת על כן בקרה שיפוטית אפקטיבית, שאם לא כן היא עשיה לדהור ולדרוס בדרכה זכויות יסוד.

הקלישאה, לפיה בית המשפט אינו מתערב בשיקולים תכנוניים, צריכה לטעמנו לשוב ולהבחן, לא ביחס לעצם קיומה, אלא ביחס לגבולותיה. מהן אותן גבולות, קשה להגדיר, וזה כמובן נושא שחייב להתפתח מעניין לעניין. בכל זאת, נציע שני מדדים/מבחנים לבחינת היקף ההתערבות בהחלטות מוסדות התכנון.

את המבחן הראשון נכנה ״מבחן הזכויות״. החלטות של מוסדות תכנון הן על פי רוב החלטות מקצועיות. באלה התערבות בתי המשפט צריכה אכן להיות מועטה, בהתאם לכללי המשפט המינהלי הרחבים, אם בכלל. ככל שמוסד התכנון קיבל החלטה בענינים מקצועיים, שהיא החלטה סבירה, בתום לב, שלא משיקולים זרים, ולאחר שבדק את כל הנתונים העובדתיים הרלבנטיים, בית המשפט לא יתערב בה. (ראו פוסט קודם בהקשר זה )אולם, כאשר ההחלטות של מוסדות התכנון חורגות, מתחום המשפט המינהלי אל הענף השני של המשפט הציבורי, הוא הענף החוקתי, צריך בית המשפט, להתאמץ יותר. כאן, בשיח הזכויות בישראל, המומחיות של בתי המשפט איננה פחותה מזו של מוסד התכנון, וכאשר מוסד התכנון פוגע בחופש העיסוק של פלוני, לטובת הקנין של אלמוני, או מכריע בהתנגשות בין זכויות אחרות, לא נכון שלא להתערב בהחלטה על בסיס הלכת אי ההתערבות, שצריכה להשמר בקשר להיבטים המקצועיים של הדיון. במילים אחרות – בית המשפט לא רק שאינו צריך הוא אף לא יכול להתערב בשיקולים מקצועיים של הרשות המינהלית, אך הוא בפירוש צריך ויכול לבחון עד כמה ההחלטות המקצועיות פוגעות, בשם האינטרס הציבורי, באינטרסים פרטיים, ועד כמה משקל הפגיעה הופך את ההחלטה כולה לבלתי סבירה. אם להיות ציורי, לעיתים בית המשפט משחית זמן רב לדיון על גודל האותיות בשלט הפרסום ולדיון במיקום בו הוא הוצב, מבלי לייחס דקה אחת של מחשבה למה בעצם כתוב בשלט.

לעיתים דומה כי בתי המשפט מתבלבלים בין הבחינה המינהלית לבחינה החוקתית. בית המשפט לעיתים נכנס לעיון בתשריטים ולבחינת חוות דעת מומחים, כאשר באלה הוא אמור לא לעסוק. לעומת זאת, לשיח הזכויות בית המשפט כלל אינו נכנס. תוצאת הבלבול הזה של בית המשפט, בין תפקידיו השונים, היא מיעוט העתירות – מיעוט המצביע, בין היתר, על כך שהציבור מבין כי סיכוייו לשנות את החלטת מוסד התכנון, אפסיים.

את המבחן השני נכנה "מבחן הביקורת הפנימית״. על פי מבחן זה, ככל והחלטות מוסדות התכנון, עמדו בביקורת של ערכאות ערר חיצוניות ובלתי תלויות, כך יקטן היקף ההתערבות בהן ולהיפך. כך לדוגמה, כאשר תוכנית מתאר בסמכות ועדה מקומית, שיש לגביה זכות מוקנית להתנגדות, נבחנת על ידי ועדת הערר, ממלאים גופי הביקורת הפנימיים את ״כלי ההרתעה״, ולכן, ומאחר וועדות הערר הן גופים חיצוניים לועדות המקומיות, ובראשן אדם הכשיר לכהונה כשופט, ניתן להניח  שתהליך הבחינה המהותי אכן נעשה. לעומת זאת, כאשר ועדה מחוזית מקבלת החלטות, שלא לדבר על הות״ל והותמ״ל, היקף הבקרה המשפטית, הוא אפסי. הוא נבחן על ידי היועץ המשפטי הפנימי במדדים של חוקי/לא חוקי, בלבד, ובאירועים מסוג זה, עוצמת הנכונות של בתי המשפט להתערב צריכה להיות גבוהה יותר.

הנתונים שהצגנו לעיל, הם נתונים שנבדקו ביחס למערכת התכנון של לפני תיקון – 101 לחוק התכנון והבנייה, ועוד קודם לתחילת עבודת הותמ״ל והגדלת קצב העבודה בות״ל. כאשר מביאים בחשבון את הצטרפותם לתהליך של מוסדות אלה, יחד עם הפחתת מנגנוני הבלימה והאיזון בתיקונים האחרים של החוק, אתה מוצא מערכת שמחפשת מחדש את נקודת שיווי המשקל שלה. לבית המשפט תפקיד מרכזי בכך.

    

הותמ"ל תופס נפח

לפני כעשרה ימים התפרסם תזכיר הצעת החוק לתיקון מס' 3 לחוק הותמ"ל, ואחרי שכתבנו כל כך הרבה על הותמ"ל, אחרי ששאלנו כל כך הרבה שאלות, קיבלנו בתיקון לחוק כמה תשובות.

בפוסט שפרסמנו כאן לפני שנה בדיוק בשם "על קצה המזלג",כתבנו כך: 

"התמלי"ם, יחולו בעיקר על קרקעות מדינה. אפשר יהיה להחילן גם על קרקעות פרטיות רק בתנאי ש"מבחינה תכנונית הן ראויות להכלל בה", על דעתו של מתכנן הועדה. מדוע ? אם הרעיון הוא ליצור הצע דירות, מה זה משנה אם בעל הקרקע הוא המינהל או גורמים פרטיים. מדוע לשחק לידי אלה הטוענים למונופול ולשליטה של רמ"י במחירי הקרקעות. יש כאן איזה עוות לא מובן, בצמצום תחולת התוכניות למקרקעי רמ"י."

שנה חלפה, והנה מסתבר שאנו לא היחידים ששאלנו אותה שאלה. תיקון מס' 3 לחוק מנסה לעשות תיקון לעוות עליו הצבענו ,על ידי הרחבת תחולת החוק גם על "קרקעות פרטיות מרובות בעלים".

בתזכיר הצעת החוק לתיקון מספר 3, נאמרים הדברים הבאים : 

"על פי החוק הקיים ניתן להכריז על מתחם מועדף לדיור, רק לגבי קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל או קרקע ביישובי מיעוטים. מוצע לתקן את האמור ולאפשר לממשלה להחליט גם על מתחם מועדף לדיור הכולל מתחם לפינוי ובינוי, כהגדרתו לעיל, ומתחם מועדף לדיור הכולל קרקע מרובת בעלים, כהגדרתה לעיל. כיום, אישורן של תכניות אלו נמשך על פני שנים רבות, ולאור הפוטנציאל שיש להן בכל הנוגע לייצור יחידות דיור רבות למשק תוך ניצול יעיל ומיטבי של הקרקע, מוצע לכלול גם אותן במסלול התכנון של הותמ"ל."

אבל, בעוד אנו חשבנו כי ניתן לתכנן תמ"לים, על קרקעות פרטיות בכלל, התיקון לחוק מגביל את עצמו אך ורק ל"קרקע מרובת בעלים", כלומר רק לקרקע שיש בה לפחות 50 בעלים, אשר חלקו של כל אחד מהם, למעט המדינה (לרבות רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל), אינו עולה כדי החזקה משמעותית של 15% או יותר, משטח הקרקע, ואנו שבים ושואלים מדוע?

אומנם התיקון לחוק מעודד את כל אותן חברות שבשנים האחרונות עודדו את עמישראל לקנות חצי דונם קרקע חקלאית ב - 139,000 ש"ח ליד ישובים קימים, ועליהם יחול התיקון, אבל האם, בראייה של מטרת החוק, ההגבלה נחוצה ? האם קרקע ובה 48 בעלים, שחלק ממנה מוחזק על ידי מי שיש לו בעלות, ב - 17% מהקרקע, וניתן לתכנן עליה 3000 יח"ד, תפסל מתכנון רק בשל כך, שמישהו בקבוצה הגדולה הזאת, מחזיק בנתח משמעותי יותר מהנתח שהחוק קבע ? האם זה לא סוג של ישראבלוף במסגרתו המדינה מעודדת ליצור עסקאות פיקטיביות והעברת זכויות לצדדים שלישיים (אפילו פיקטביים- כמו חברות שונות בבעלות זהה) על מנת להכנס לתוך המגבלה? האם זה לא בניגוד למגמה שלא להגביר שיתוף מקרקעין אלא לצמצמו? בעצם מה אכפת למדינה (.. ונקצין בכוונה...) שהקרקע תחול על חטיבה משמעותית של קרקע שמייצרת הרבה יחידות דיור והיא של בעלים אחד ?

החידה בקשר למגבלה האמורה, המתיחסת למספר הבעלים ושעור בעלותו בקרקע של כל אחד מהבעלים, מקבלת עוצמה גדולה יותר נוכח הוראות "מסננות", נוספות שקובע התיקון, לגבי תהליך ההכרזה על מתחם כמתחם מועדך לדיור.

על פי התזכיר, תמ"ל, לגבי קרקע מרובת בעלים, תתכן רק בנסיבות הבאות:

"החלטה לפי סעיף קטן (א)(4), תינתן לפי המלצת צוות שחבריו יהיו נציג שר המשפטים, נציג מנהל מינהל התכנון ונציג שר האוצר (להלן – הצוות);

המלצות הצוות יועברו לממשלה פעמיים בשנה, ויינתנו לפי אמות מידה שיקבעו על ידי שר האוצר בתקנות כאמור בפסקה ובלבד שהצוות שוכנע כי ניתן לתכנן בכל מתחם שהומלץ על ידיו 1,500 יח"ד לפחות. 

שר האוצר יקבע בתקנות אמות מידה שוויוניות לפיה יגבש הצוות המלצותיו בעניין קרקע מרובת בעלים כאמור בפסקה ובכלל זה תוך  התייחסות למספר יחידות הדיור שניתן לתכנן בקרקע כאמור, מידת התאמתה לתכניות מתאר מחוזיות וארציות, מידת הזמינות החזויה להוצאת היתרי בניה, שיעור יחידות הדיור שהוראות התוספת השישית לחוק התכנון יחולו עליהן, ושיעור יחידות הדיור  לשכירות ארוכת טווח במחיר מופחת ככל שנקבעו הוראות לענין זה לפי סעיף. תקנות כאמור יקבעו, בין היתר, את המספר המירבי של המתחמים שיומלצו בכל שנה, בהתחשב בכמות יחידות הדיור שניתן לתכנן בכל מתחם וכן את אופן הגשת הבקשות לצוות."

כלומר, התיקון לחוק, קובע בצד המסננת של מספר יחידות הדיור, מסננת נוספת, והיא בחינה תכנונית קודמת של הצוות, כהגדרתו, וההתכנות לבניה של 1500 יח"ד. דומה כי די בכך. את המסננת הראשונה, יש לבטל, ואם כבר להוסיפה, אזי כקריטריון נוסף ולא הכרחי, במסגרת הקריטריונים שישקול הצוות, ובכל מקרה לא כתנאי סף.

בכל מקרה, החלת חוק התמ"ל, על קרקעות פרטיות, בודאי מרובות בעלים, מחייבת עיון מחדש, במנגנונים של פירוק שיתוף, ויצירת מנגנוני חקיקה משלימים בהקשר זה. 

בפוסט בשם "התיעלות", כתבנו על הצורך לייעל את הליכי פירוק השיתוף הקבועים בחוק המקרקעין, ולהחילם במפורש על זכויות במגרשים שנוצרו על פי חוק התכנון והבניה, תוך קביעת הוראות להאצת הליכי הפירוק המתנהלים בבית משפט השלום. אישור תמל"ים, על קרקעות פרטיות, ללא הסדרת נושא זה, עלול להביא לכך, שקרקעות מתוכננות "ישבו על המדף" ולא ינוצלו, ומשאבי התכנון יוצאו לשווא.

אומנם הוראות החוק קובעות הוראות תפוגה, לפיהן רק 4 שנים יעמדו לבעלים לצורך תחילת ביצוע התוכנית, "יעודדו" בעלי קרקע לקדם את תהליך ניצול הקרקע המתוכננת. אולם, בכך אין די, משום שהאינטרס הציבורי, לאחר שכבר אושרה תוכנית, הוא מימושה, ולא זריקתה לפח.

בפוסט אחר שפרסמנו כאן בשם "שטחי ציבור בתוכניות מועדפות למגורים", הצבענו על בעייה נוספת, וכך כתבנו:

"הסמכות לקבוע שימושים ציבוריים, קיימת לותמ"ל בתוך תחומה של התוכנית. כלומר הותמ"ל אינו מוסמך במסגרת תוכנית בסמכותו לאשר תשתיות על כמו שיפור של מט"ש, או הקמת מחלף. הוא מוגבל, בהקשר של צורכי ציבור, בשתי מגבלות. הראשונה "לתחומה של התוכנית", והשנייה בכך שצורכי הציבור אמורים "לשמש בעיקר את יחידות הדיור הנכללות בתוכנית".

המשמעות היא שגם תוכניות ותמ"ליות, צפויות להעצר בחסם התכנוני של אישור והקמה של תשתיות על, וכשמדובר בתוספת של אלפי יחידות דיור, חסם מסוג זה עשוי להיות משמעותי."

התיקון לחוק מבקש להתמודד בבעיה זו ובתזכיר נאמר כך:

 "עוד מוצע לקבוע, כי בהחלטת הממשלה על מתחם מועדף לדיור, יפורט מיקומו וגבולותיו, אולם בעת הכנת התכנית למתחם, היא תוכל לכלול מעבר לשטח המתחם גם את השטחים המשלימים הנדרשים לצורך הסדרת מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, תשתיות נדרשות, שימושים נוספים וכו', הכל כמפורט בסעיפים 4(ג) ו-4(ד) לחוק, זאת לאור הניסיון המצטבר המלמד שבעת הכרזה על מתחם, תנאי השטח המדוייקים, צרכי המתחם וההיבטים התכנוניים אינם ידועים דיים, על מנת לקבוע גבולות מוחלטים."

משמעות הדברים, הינה, יצירת "קו כחול" גמיש לתמ"לים, אשר אינו מוגבל להכרזה מראש, אלא נגזר מצורכי התכנון. בכך נראה כי הסוגיה הפורמאלית הוסדרה, אך, כדי שלא יהיה משעמם, שאלות אחרות מו הסתם יצוצו, .......

 

הקצה.

היום נלך על הקצה, ונגיע לאיזור הדמדומים. אין מה לחשוש, הכוונה לקצה של חוק התכנון והבניה, ולא לאף איזור דמדומים אחר. אבל, אל תטעו, בקצה קצהו של חוק התכנון והבניה, אכן מתקיים איזור דמדומים. מתקיים שם פרק הנושא את השם "ביטולים והוראות מעבר". שמו של הפרק מבטיח שעמום משפטי. מי שצולח את פרקיו הקודמים של החוק - משימה לא קלה כשלעצמה - נשבר בוודאות כשהוא מגיע לשם.

במרכזו של הפרק נמצא סעיף 277 לחוק. כשאנשים, המיומנים בקריאה וכתיבה, התבקשו לקרוא את הסעיף, הם נשברו אחרי המילה השלישית, והפטירו קללה עסיסית על המשפטנים שמסבכים כל דבר. 

האמת שהוראת הסעיף די פשוטה. היא קובעת כך:  

"הוראות פרק י' יחולו, מיום תחילתו של חוק זה, גם לגבי תכנית בנין ערים לפי הפקודה שנשארה בתקפה מכוח חוק זה; אולם שימוש חורג שהיה קיים ביום 24.3.1938 ושהמשיכו בו, מכוח התנאי המגביל לסעיף 11(ג) לפקודה, עד יום תחילתו של חוק זה, מותר להמשיך בו גם לאחר מכן, עד שיחול שינוי בבעלות או בהחזקה של הקרקע או הבנין."

בגדול הסעיף קובע כלל ויוצא מן הכלל. הכלל הוא החלת הוראות פרק העונשין של חוק התכנון והבניה, על תכניות שאושרו על פי פקודת בניין ערים שקדמו לפקודה, ונשארו בתוקף על פי החוק החדש. היוצא מן הכלל הוא האפשרות שניתנה להמשיך ולקיים ששימושים חורגים שהיו קיימים לפני  24.3.1938, מבלי שהדבר יהווה עבירה, וכל עוד אין שינוי בבעלות או בהחזקה של הקרקע.

הוראות הסעיף עצמן אינן מעניינות. מה שמעניין הוא מה קרה ב 24.3.1938 ?

להזכירכם, 1938 שנה דרמטית. באירופה השואה ומלחמת העולם השנייה בפתח, בארץ ישראל, שלטון המנדט והמרד הערבי הגדול, ומהיכן נלקח התאריך הזה? איזה אירוע מכונן התרחש באותה עת כך שעד היום, כ – 75 שנה אחרי, מעניק החוק חסינות בפני ביצוע עבירות בשל אותו אירוע?

בפס"ד בשם וילוז'ני מרדכי נ. מדינת ישראל, שניתן על ידי השופט שמגר, מצאנו את התשובה לחלק מהשאלות הללו. מסתבר שבמועד האמור פורסם בעיתון הרשמי של ממשלת המנדט תיקון לפקודת בנין ערים שיצר למעשה את המנגנון של "שימש חורג", שאנו מכירים כיום. במסגרת אותו תיקון הוסף גם סייג שלפיו הותר להמשיך בשימוש חורג מקום בו נתקיים כבר שימוש חורג באותו יום, קרי, 24.3.38, אך זאת בתנאי שהשימוש החורג לא יימשך אחרי שיחול שינוי או בבעלות.

לא אירוע מכונן, ובוודאי שלא על רקע הארועים האחרים שהתרחשו ב - 1938, אבל, אכן היה הגיון בקביעת הוראות המעבר הזו ב- 1938, בעת שתוקנה הפקודה.

ובכל זאת - האם היה הגיון להותיר את הוראת המעבר ללא שינוי בעת שחוקק חוק התכנון והבנייה בשנת 1965, כמעט 30 שנה אחרי?

האם לא היה מצופה ממי שעושה שימוש חורג, כי ינצל את 30 השנים שחלפו מאז אושר התיקון ב – 1938, ועד שחוקק חוק התכנון והבניה ב – 1965, כדי להסדיר את החריגה?

נניח כי 30 שנה לא הספיקו, כיצד בכל זאת שרד סייג כזה מ- 1938, את כל למעלה מ – 90 התיקונים בחוק התכנון והבניה, בכל 48 שנותיו ?

האם יש כאן בעלי עניין שעדיין, 75שנים אחרי, נהנים מהסעיף, או שסתם יש כאן "שכחה" של המחוקק, שגם הוא התעייף ולא הצליח לקרוא את החוק עד תומו?

תודו ששאלות אלה ואחרות עולות בהקשר זה, ושהעניין נהיה מעניין. אזור דמדומים כבר אמרנו? 

כיכר תח'ריר

בכיכר תח'ריר ההמון ניצח. כוחו של השלטון לא עמד לו בפני ההמונים ששטפו את הרחובות. המודל של כיכר תח'ריר חי, בועט, נושם ומכה מידי פעם בעולם התכנון הישראלי. 

נזכרתי בזה אפרופו הבאזז התקשורתי האחרון על כשלונה של תמ"א 35. זו לא הפעם הראשונה שהעולם התכנוני חי ביקום מקביל למציאות, ובכל פעם הוא שב ומתעורר על מנת לגלות שהמציאות לעולם תנצח. כנראה שלא לומדים שם ללמוד לקח בבתי הספר לתכנון.

בשנות ה – 90, החלה להתפתח בישראל התופעה של שימושים חורגים בקרקעות חקלאיות במושבים. כפטריות אחרי הגשם, צצו כהרף עין, אלפי שימושים חורגים. מחסני ענק הוקמו בחלקות א' ובחלקות ב' של המושבים. בתוכם החלה להתקיים פעילות מסחרית ותעשיתית לא מוסדרת, וכמובן לא חוקית. עולם התכנון הגיב בתדהמה, וניסה, כמו בכיכר תח'ריר, לשלוח כמה שוטרים על מנת שיתמודדו עם העבריינים. כמו בתח'ריר, כך גם בחדיד או בכפר ויתקין, גילה השלטון, כי אכיפה אינה כלי מתאים להתמודד עם ההמון. כאשר אלפים יוצאים לרחובות, תוך נכונות להקריב קורבנות, קשה ובלתי אפשרי להתמודד איתם. כאשר עשרה או מאה עושים שימוש חורג, ניתן להתמודד בכך באמצעות אכיפה. אבל, כאשר מתחילה תופעה, וכמעט בו זמנית רבים וטובים מתחילים לפעול באופן דומה, אין שום סיכוי לאכיפה. התוצאה הייתה שהשלטון ויתר. אמרתי לכם – תח'ריר. פשוט שינו את הכללים. בתחילה דו"ח קדמון, כדי שיוכלו להסביר את השינוי "בהמלצות ועדה", ואחר כך, שינוי תוכניות מתאר מחוזיות (ראו תמ"מ 7/3, כדוגמא), ולבסוף החלטות מועצה של ממ"י (החלטה 755 וגלגוליה), המאפשרות את השימושים החורגים בקרקעות חקלאיות במושבים. התוצאה היא שכיום הפל"ח (פעילות לא חקלאית), הוא אחד השימושים המתוכננים והמוכרים במושבים. ההבדל הוא שהפל"ח יוצר הסדרה של השימושים. הוא אינו אוסר אותם. הוא מתעל אותם, גודר אותם ומארגן אותם. זה מה שתכנון צריך לעשות. לזהות ביקושים מבעוד מועד, ולתכנן אותם מראש, על מנת להמנע מתופעות של כיכר תח'ריר. הכשלון של מערכת התכנון בסיפור הזה, היה בכך שהיא לא הצליחה לזהות, את התנאים שהובילו לתופעה מבעוד מועד, ולתת לה פתרון תכנוני.

אם חשבתם, שתופעת תח'ריר רלבנטית רק לאיזורי הספר של ישראל, שם מעבר להרי החושך (כלומר מחוץ לתל אביב רבתי), הרי שיש לי חדשות בשבילכם. אותה תופעה בדיוק מתקיימת גם בתל אביב מכורתנו. בתל אביב, לא קוראים לה שימוש חורג בקרקע חקלאית. בתל אביב קוראים לה "פיצול דירות". השמות שונים התופעה זהה. גם כאן, לא השכיל עולם התכנון, לזהות מראש את הביקושים, ולתת להם פתרון תכנוני. גם כאן נשלחו השוטרים, על מנת לדכא את ההמון, וגם כאן התקפל השלטון, הרים ידיים ושינה את הכללים. בדרך, כמו בכל אירוע מסוג זה, "נפלו", כמה קורבנות ששילמו קנסות. היום תוקנו תקנות (תקנות סטייה ניכרת), ופיצול דירות מותר. אומנם לא כל פיצול דירות. "העולם הפרוע", של פיצול הדירות הוסדר, יש תנאי סף לפיצול (גודל מינימלי, קבלות הסכמות ועוד), אבל הביקושים, ממש כמו ביחס לשימושים החורגים במושבים, מתועלים ומוסדרים לתוך כללים. העולם התכנוני שוב לא נגד אלא בעד.

בין תופעות השימושים החורגים במושבים, ותופעת פיצול הדירות בתל אביב, לבין כשלונה של תמ"א 35 "לפתח את הפריפריה", עובר קו מחבר. גם בתמ"א 35 לא זוהו הביקושים, או שאם זוהו, זכו להתעלמות מכוונת. תמ"א 35 ניסתה לפעול כנגד הביקושים. באמצעות תמ"א 35 התיימרה המדינה לשנות את "תפרושת האוכלוסין". כלומר סוג של טרנספר מרצון. תמ"א 35 התיימרה לגרום לאנשים "לרצות" לקבוע את מקום מגוריהם, מחוץ לאיזורי הביקוש. כלומר תמ"א 35 ניסתה, באמצעות הגדלת היצעים במקום בו אין ביקושים, להגדיל את הביקושים לאותו איזור. לא היה לזה שם סיכוי שבעולם להצליח. התכנון אינו יכול לטפל בביקושים. התכנון צריך לנסות לזהות מראש תופעות כלכליות, חברתיות, פוליטיות, התהגותיות, ולחזות באמצעותם מראש את הביקושים. התכנון צריך לתת לביקושים פתרון מוסדר ומתועל, בודאי לא להתעלם מהם. אם תרצו ללכת עם הזרם. הנסיון מראה שתכנון נגד הזרם, אינו עומד בפני זרם ההמונים.

תח'ריר כבר אמרנו?

מתחנת כח לתחמ"ש

הועדות המחוזיות  היו תחנות הכח של עולם התכנון. הוענקו להן מירב הסמכות, אצלן נדונו מרבית התוכניות, להן שיקול הדעת, וכל עוד הן פעלו באופן תם לב וסביר, הן אותרגו על ידי בתי המשפט.

  

אבל, להבדיל מתחנות כח לייצור חשמל הנמדדות בתפוקת הייצור בוואטים, כלומר כמה קילוואט הן מייצרות, הועדות המחוזיות צריכות להמדד במדדי איכות. כלומר מדד מורכב יותר, משולב, הבוחן את איכות התכנון על בסיס כמה פרמטרים. מדד כזה כולל גם בחינה כמותית, אבל לא רק. המדד בוחן בנוסף גם את יעילות התכנון, גם את שיתוף הציבור, את השמירה על עקרונות פרוגרמטיים, את יכולת הביצוע ועלותה, וכן הלאה.

נורת האזהרה מבחינתן של הועדות המחוזיות צריכה היתה להדלק, כאשר גורמים שונים, החל מפוליטיקאים וכלה במבקר המדינה, החלו להתייחס אל הועדות המחוזיות כמו אל תחנות כח של ממש, קרי יחידות ייצור של יחידות דיור.

הלחץ הציבורי ובמיוחד זה הפוליטי מחד, החשש מפני דוחות ביקורת מאידך, חלחל לתוך שיקוליהן של הועדות המחוזיות, והן החלו להמדד, וחמור מכך למדוד את עצמן, במדדים חד ערכיים של תפוקות ולא במדדים של איכויות.

המבחן להצלחת הועדות מחוזיות הפך להיות לא מבחן טיב התכנון, אלא כמה יחידות דיור בשנה מייצרת הועדה. במילים אחרות, הועדות המחוזיות עצמן, הפכו את השיקול הכמותי לשיקול תכנוני ראשון במעלה, ונתנו לו עדיפות על פני שיקולים אחרים, תוך שהן שוכחות את תפקידם המאזן בין גורמים ושיקולים מגוונים.

כששם המשחק הוא "כמות", כבר קצרה הדרך ליטול את הסמכות מהועדות המחוזיות, שהרי תכלית קיומן של הועדות המחוזיות היא הקולגיאליות, היכולת לשקול שיקולים שונים, המגיעים מבעלי ענין מגוונים, ולאזן בינהם, לצורך קבלת החלטה מאוזנת.

כאשר, כל המדדים והשיקולים נסוגים בפני מבחן הכמות, בשביל מה צריך את הועדות המחוזיות? הן הופכות למיותרות. סתם מדרגהבירוקרטית שניתן לוותר עליה. מדוע צריך להקשיב לציבור ולכל מיני "מפריעים", שאולי תורמים לאיכות התכנון, אך מעכבים את פס הייצור התכנוני.

במובן זה, "תוכנית כחלון", המעקרת ומחלישה את הועדות המחוזיות, היא במידה רבה תוצאה של ההתקרנפות של מוסדות התכנון, והויתור שלהן על האתוס התכנוני, לטובת "יישור השורות", עם צו השעה. כך, במו ידן תרמו הועדות המחוזיות לתהליך שהוביל אותן ממעמדן המוביל והמרכזי של תחנות כח למעמד שולי, אם בכלל, של תחנת משנה (תחמ"ש).

עצלנות

הנה מאמר שפורסם בסוף השבוע בדה מרקר, המסכם (....ומחדד) את שני הפוסטים האחרונים שפורסמו כאן.

http://www.themarker.com/realestate/1.2663683

למרות הכותרת, אנחנו כבר שוקדים על הפוסט הבא, שיעסוק בשוק השכירות, וינסה להסביר איך הופכים לימון ללימונדה.

נזכיר שכל הפוסטים מתפרסמים גם בדף הפייסבוק של המרפסת, וכל מה שצריך על מנת לקבלם באופן שוטף, הוא ללחוץ כאן, ולהציע חברות. השאר עלינו.

מטה הקסם.

אני מאמין לו. הוא באמת חושב שהוא יכול להוריד את מחירי הדירות באמצעות מטה קסם, או באמצעות מטה הדיור המורחב, או באמצעות כל מטה אחר. מישהו בקרבתו צריך לצבוט אותו, ולהסביר לו שדיור זה לא סלולר. ההבדל ברור. בסלולר, ואתם יודעים מה אפילו בבנקים, המומנט הציבורי היה איתו. המלחמה הייתה "טהורה", האינטרס של הציבור נגד האינטרסים של כמה תאגידים פרטיים. תמיד ניתן לזהות את הטייקון התורן בדמותו של האיש הרע, ועם קצת רוח גבית מדה מרקר אתה על הסוס. בשוק הדיור זה שונה. האינטרס הציבורי לא כל כך טהור לא כל כך מובהק, ולא כל כך ברור. האם אנחנו מוכנים להקריב את האיכות למען הכמות. האם למען תוספת יחידות דיור ניהיה מוכנים להקריב שטחים פתוחים? האם נכון להוסיף יחידות דיור, מבלי שמורידים קודם לכן את מספר התלמידים בכיתה מ - 40 ל - 30, ונותנים חינוך ראוי יותר? יש לו חושים פוליטיים חדים, אבל זו הפעם כדאי שיקשיב גם לח"כ זנדברג ולח"כ חנין, אחרת הוא ימצא את עצמו בדמות האיש הרע, ואז לא יעזור החיוך. 

הרעיון עליו התבשרנו השבוע, להעביר את סמכויות מוסדות התכנון למטה הדיור הוא לא הבעייה, אומנם חוקיותו של המהלך, מוטלת בספק ענק, ומעניין יהיה לראות אם משרד המשפטים יתן לה גיבוי באמצעות לולינות משפטית כזאת או אחרת, אבל, מעבר לסוגיה המשפטית, מוקד הבעייה בשלילת שיקול הדעת של מוסדות התכנון.
תכנון הוא איזון. איזון בין שיקולים שונים, ואחד מהם הוא הצורך בהגדלת הצע הדיור, אך זהו, כאמור, רק שיקול אחד בין רבים אחרים. זה לא משנה אם המוסד ששוקל את השיקולים הרלבנטיים נקרא מטה הדיור, או ועדה מחוזית. מה שמשנה הוא איזה שיקולים הוא שוקל. מוסד תכנון שנותן עדיפות מראש לשיקול אחד הוא פסול מיסודו. בסלולר היה שיקול ציבורי אחד - הורדת מחירים. תיפול חברה אחת תבוא אחרת. אין נזק ציבורי. בשוק הבנקאות התמונה כבר משתנה. כאן יש אינטרס ציבורי לשמור על יציבות הבנקים. כאן שיקולי מחיר יבחנו מול שיקולי יציבות. כאן יש מבוגר אחראי ששומר. יש נגידה. היא נהנית מעצמאות, ואי אפשר לכופף אותה כמו את הממונה על ההגבלים העסקיים. בשוק הדיור התמונה אפילו מורכבת יותר. האם יצמח כאן מבוגר אחראי שיהיה מעונין להתייצב ולהסביר שהורדת מחיר לא יכולה ולא צריכה להעשות בכל מחיר. שזה לא יצליח. שאת המחיר הציבורי כולנו נשלם/תשלם.

כולנו כחלון

חברים נכבדים במוסדות התכנון, איך זה להרגיש כ"כלי עבודה"?

מצד אחד, בטח נפלא !!

פעם היו מי שחשבו אתכם לפקידים אפורים במשרד הפנים, והנה פתאום, אתם במרכז הקלחת הפוליטית.  מעולם לא העזתם לחלום שיפוצצו מו"מ קואליציוני, בגללכם.

הנה זה קרה.

פתאום כל חבר מרכז ליכוד, מכיר אתכם. אתם המרכז. אצלכם הכח. המלחמה היא עליכם.

מצד שני, אתם כלי עבודה ?

אתם ??

הרי קודם כל, אתם רואים בעבודתכם שליחות. במקום לשבת במשרדי תכנון חשובים, אתם יושבים במשרדי ממשלה מעיקים, סופגים ביקורת ציבורית על כל מה שתעשו ולא תעשו, מושמצים בכל כתב התנגדות, ובכל זאת מושכים את העגלה הכבדה הזו, בתקציבים קטנים, ובלחצים עצומים.

ובאמת, אתם לא טועים. אתם באמת חשובים, משום שאתם מצויים באמת במרכז עיצוב המדיניות הציבורית, וקובעים את דמותה של מדינת ישראל. זו הפיסית, אבל לא רק. אתם לא הכלי, אתם העניין עצמו.

מעבר לענייני הכבוד (או הפחתתו) יש בראייה שלכם "כ"כלי עבודה", גם פגיעה בבסיס הכח שלכם. בנקיון שיקול הדעת.

עד היום, כלומר עד מערכת הבחירות האחרונה, חשבתם וחשבנו כולנו (לא המפלגה) שמוסדות התכנון הם אי של עצמאות. שיקול דעת תכנוני קוראים לזה. הוא מנותק לכאורה משיקולים פוליטיים, והוא הכלי שדרכו אתם מאזנים בין שיקולים ואינטרסים שונים. מוסדות התכנון, כך חשבתם וחשבנו, כפופים לשר מינהלית, אך שיקול הדעת שלכם עצמאי.

כולנו (המפלגה) מגלה לכם שכולנו (לא המפלגה) טעינו. אתם בעצם מגלים שאתם רק כלי עבודה. כולכם בעצם  כחלונים. כולכם בעצם יד ימינו של המיניסטר, האיש הפוליטי, בדרכו להשיג את מטרותיו, על פי שיקול דעתו שלו, על פי האינטרסים שלו. לא שלכם. אתם עושי דברו. אם חשבתם ששיקול הדעת שלכם הוא עצמאי, אז חשבתם. אתם בסך הכל כלי. כלי עבודה.

בלי וישרים

כשישבתי השבוע בפקקים, בגשם השוטף, מתבונן במגבי הרכב, הנעים מצד לצד, אחרי עוד ישיבה בעניני תכנון, לא יכולתי שלא לחשוב כיצד מדיניות התכנון בישראל, כמו וישרים, נעה מצד לצד. פותרת בעייה בצד אחד, על ידי יצירת בעייה בכוון אחר.

בשנות ה - 90, על רקע העליה הגדולה מברית המועצות, הוכתבה מדיניות התכנון על ידי ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל 533, 611, ו״הבואינגים״ למיניהם. כתוצאה ממדיניות זו, ישראל פרברה עצמה לדעת. "הבונטון", היה אז חלקת אדמה +בית עם גג אדום במושב, רצוי במושבי הנדל"ן שבמרכז הארץ.

״ההתפכחות״ לכאורה, באה בשנות ה-2000  בדמותה של תמ״א 35. בתפיסת המרקמים החדשה שיצרה התמ"א, וחיזוק המטרופולינים.  לא עוד פיתוח במושבים. לא עוד צמודי קרקע. לא עוד הפרת שטחים פתוחים. אלא שהמדיניות שהכתיבה תמ״א 35, על אף שהייתה נסיון לראות את דמותה של ישראל בראייה קדימה, הייתה יותר מכך, נסיון לעצור את מה שקרה בישראל בשנים שקדמו לתמ״א, בראייה אחורה. התוכנית "שברה" חזק שמאלה ועצרה באופן חד וחזק את הפיתוח במרכז הארץ. את התוצאות של תפיסת התמ״א אנחנו רואים היום במחירי הדיור.  החסמים שהתמ״א יצרה על הכנת תוכניות וקידום תוכניות יצרו מחסור במלאי קרקע מתוכננת וזמינה במרכז הארץ. מחסור כידוע מביא לעליית מחרים והנה אנחנו שוב במשבר דיור, ממש כמו שהיינו לפני 25 שנה.

זה הזמן להפעיל שוב את ״מדיניות הוישר״. שוב עוברים מהקצה אל הקצה.  הפעם שוב סטייה חדה ימינה.

אם בעבר קראו לזה 533, היום יש למדיניות הזו שמות אחרים.  ״תמ״א 38״, ״התחדשות עירונית״, ״בינוי פינוי״, כולם שמות שונים לאותו דבר, לציפוף על חשבון תכנון. אם בעבר, מוקד התכנון היו הפרברים. הפעם המוקד הוא מרכזי הערים, אבל כמו אז כך עתה, הציפוף בא על חשבון התכנון.

החברים שעל יד הגה התכנון במדינת ישראל, צריכים לחשוב רגע ובמקום להפעיל וישרים, ללחוץ על הברקס. לעצור בצד ולחשוב.  לחשוב איך מצופפים על בסיס תשתיות מתאימות.  איך מצופפים תוך שמירה על מרקמי הערים ואופיים הייחודי של איזורי מגורים שונים. איך מצופפים אך שומרים על מספיק שטחים פתוחים לא רק מבחינה סטטיסטית אלא מבחינת חווית המשתמש. איך יוצרים מטרופולינים מגוונים ולא גוש בטון יצוק וחד גוני.

כל זה לא ממש קורה.

על מנת להגדיל את מלאי יחידות הדיור החסר, ועל מנת לספק מענה לדרישות הממשלה ולרצונות הפוליטיקאים בענין זה, מוסדות התכנון, כופים יום יום על רשויות מקומיות ציפוף, במקום שהן אינן מעוניינות בו, ואין להם או את הרצון או א היכולת לבצעו. מוסדות התכנון, לא תמיד ממלאים את תפקידם כנאמני  הציבור בשמירה על קרקע למטרות תשתית לאומית, כמו, שדות תעופה, כבישים , נמלי ים, מסילות ברזל ותחנות כח.  יזמים שמגיעים למוסדות התכנון לאחר הכנה מדויקת של תוכניות עם הרשות המקומית, ותהליכי שיתוף ציבור ארוכים, מקבלים להפתעתם, מהועדות המחוזיות הוראות להכפיל ואף לשלש את מספר יחידות הדיור המוצעות. הציפוף של מרכזי הערים, הפך להיות חזות הכל.  

על רקע כל אלה, אין ספק שהזגזוג הבא יבוא אף הוא. הבעיה בתכנון ובנייה שלפעמים הדברים בלתי הפיכים ונזק של היום לא תמיד ניתן לתיקון מחר.  

הנהיגה, או תרצו ההנהגה של מוסדות התכנון, צריכה להיות מאוזנת עם כוון ברור, בתנאי ראות טובים, ישר, קדימה ובמהירות המותרת. לא מהר מידי. לא לאט מידי, ואם אפשר בלי וישרים....