זה סופו של כל בלון ?

אין ספור דיונים, הצהרות, עצרות, כינוסים ומלא מחשבות ורצונות טובים, לייעל ולהאיץ את הליכי התכנון והבניה, מנפחים בלון ציפיות ענק, שעלול להתפוצץ על קרקע המציאות הישראלית מיד עם יציאתו לדרך.

לקוץ שיפוצץ את הבלון יש שם וכתובת. קוראים לו רמי. ליתר דיוק רמ"י.

כן כן, לא טעיתם, בסוף בסוף, אחרי שכל הסמכויות יינתנו לוועדות המקומיות, אחרי שימונו מהנדסים ונציגים ובקרים, אחרי שיוקמו ועדות מקומיות עצמאיות ומיוחדות, אחרי שכל מכוני הבקרה יבדקו את כל הבקשות של כל ההיתרים, בסוף בסוף, תגיע הבקשה להיתר לאותו פקיד ברמ"י, שיחליט, שהכרכוב בבניין אינו תואם את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל, (או במקרה היותר רגיל את מדיניותו שלו) או שעל פי פרשנות משפטית "שקיבל" (כנראה מעצמו), ההיתר אינו חוקי, או שמבקש ההיתר חייב כסף לרמ"י, או שצריך לבדוק אם המבקש חייב כסף לרמ"י (... והשמאי בדיוק במילואים/בחו"ל/נולד לו ילד*), או "מה פתאום שימוש חורג", ובכלל "מי זאת הועדה המקומית שהיא מחליטה לאפשר מעבר בשצ"פ", ועוד אלף ואחת המצאות אחרות, רבות מהן שמעו  קוראי הבלוג הזה בודאי בעצמם, הכל כמיטב דמיונם של פקידי המינהל (סליחה רמ"י). 

אם שאלתם את עצמכם איך ולמה כל זה קורה, אמליץ לכם ללחוץ כאן ולקרוא מאמר שפרסמו לפני כמעט 10 שנים, פרופ' דפנה ברק-ארז, שמכהנת כיום כשופטת בבית המשפט העליון, יחד עם ד"ר אורן פרז.  במאמר בשם "תכנון במקרקעי ישראל: לקראת פיתוח בר-קיימא", שפורסם בחוברת משפט וממשל, בשנת 2004, מסבירים המחברים את עליית כוחו של מינהל מקרקעי ישראל, אל מול חולשתם היחסית של מוסדות התכנון. יותר מכך, במאמר מוסבר סוד כוחו של המינהל, ושליטתו באמצעים לא פורמליים וחוץ תכנוניים בתוצרי התכנון. לא בטוח שרמ"י, לקחה את סמכויותיה הפורמאליות והלא פורמאליות לכוונים של פיתוח בר קיימא, כפי שייחלו וכוונו כותבי המאמר, וגם טרם ניתן לאמוד, את השפעת השינויים בחוק משנת 2009, שהפכו את ממ"י לרשות, על היקפן של סמכויות אלה. כך או כך, התוצאה היא שנכון להיום יש בידיה של רמ"י כח תכנוני עצמאי ונפרד מכוחם של מוסדות התכנון, המשפיע על מדיניות התכנון, על תוצרי התכנון ועל זמינותו.

אם כך, לגבי תכנון, הרי שלגבי רישוי מעורבותה של רמ"י בהליכים גדולה אף יותר ואפילו מכרעת. כאן מדובר בזכות פורמאלית לחלוטין. תקנות התכנון והבניה הן שנותנות לממ"י זכות וטו על מתן היתרי בנייה ביחס לכל מקרקעין שאינם דירות מגורים בחכירה לדורות. זכות הוטו הזו נוצרת עקב הקביעה כי יש לקבל את אישור רמ"י, כתנאי לכל היתר על קרקעות מהסוג האמור, קרי קרקעות שנועדו לפיתוח.  
לדרישה לקבל את אישור רמ"י הייתה במקור מטרה מרכזית אחת, והיא לוודא, שמבקש ההיתר עושה זאת על דעת והסכמת בעל הקרקע. בהקשר זה, לא מדובר במקרה פרטי של רמ"י. יש אלפי מקרים בהם קרקע מוחכרת, ורשויות התכנון, על פי התקנות, נותנות זכות טיעון לבעלים, קודם הוצאת ההיתר. אבל, בעוד שלכל בעלי הקרקע שאינם רמ"י, אין זכות וטו, במקרה של סירוב לחתום על בקשה להיתר, למינהל ניתנה זכות כזאת, ממש לפני שנים אחדות. כתוצאה מכך נוצרה אותה זכות וטו של רמ"י, שלה עצמה יש שתי מטרות, שתיהן פסולות.
המטרה הראשונה, היא לאפשר למינהל לבדוק את התכנון והתאמתו לעקרונותיו. מטרה זו פסולה מאחר וכאמור את התכנון צריך לייחד למוסדות התכנון. הגורם היחיד שצריך לבדוק אם תכנון תואם תוכנית הוא הגורם התכנוני. החלטתו כפופה לביקורת והמינהל לא יכול ואסור לו כגוף ציבורי למנוע זכויות תכנון, מאחר והוא סבור כי זכויות אלה לטעמו אינן תואמות את התוכנית שבתקף או את מדיניותו.
המטרה השניה היא לאפשר למינהל לגבות את התשלומים בגין הקרקע. גם מטרה זו פסולה. מחר בבוקר גם מס הכנסה ומע"מ ידרשו מועדות מקומיות להתנות היתרי בנייה, בתשלום חובות המס של בעל הקרקע. את  אכיפת החיובים כלפי חוכרים ניתן וצריך לאכוף, כמו כל חבות אחרת, באמצעות הליכי גביייה מסוגים שונים, אבל מבלי לשים את הליכי התכנון כבני ערובה בידי גורמי האכיפה. זה לא משרת את ייעול משק המקרקעין.

כל אלה, לרבות הקשיים שחווה כל מגיש בקשה להיתר, לא נעלמו מעיניהם של מובילי תיקון 102 לחוק. בתוך הרפורמה מצוי גם לכאורה הפתרון למעורבות היתר של רמ"י בהליך הרישוי. מכוני הבקרה הם לכאורה הפתרון.

על פי כוונת משרד הפנים, מכוני הבקרה יהוו ONE STOP SHOP . אם אכן כך יקרה וההסדר של מכוני הבקרה, וקבלת האישור מכלל הגורמים המאשרים, יוחל גם על אישורי רמ"י, יתכן ואנחנו בדרך הנכונה. אבל, קריאת ההסדר המוצע בתיקון לחוק ביחס למכוני הבקרה והסמכויות השונות וההוראות הקבועות בו, כמו גם עיון במצגות ודברי ההסבר של משרד הפנים,  אינם מעידים באופן חד ערכי על כך שסמכויות רמ"י, יהיו כפופות לסמכויות הגורמים המאשרים במכוני הבקרה, וללוחות הזמנים והסנקציות הקבועות שם. ניכר בהסדר שגם אם יאושר החוק במתכונתו הנוכחית, הרבה כיפופי ידיים יתרחשו בין שר הפנים הממונה על מערכת התכנון, לבין השר האחראי על רמ" (כיום שר השיכון), עד להחלת ההסדר של מכוני בקרה על רמ"י, אם בכלל.

הנקודה הזו היא נקודה קריטית ביחס לסיכויי הצלחתה של הרפורמה.

ההסדר החדש של מכוני הבקרה, טרם נדון בכנסת. ייעול והאצת הליכי התכנון מותנים בכך שיהיה ברור בחקיקה ראשית שאינה מותירה מקום לספקות כי רמ"י הינו "בסך הכל" גורם מאשר, ככל גורם אחר, ואין לו כח עדיף על כוחם של גורמים אחרים, כמו גם יכולת לחסום ולעכב הליכי תכנון עליהם החליטו מוסדות התכנון.

את הקוץ הזה חיבים להוציא כבר עכשיו מתוך התיקון לחוק, שאם לא כך סופו של בלון הציפייות שיוצרת הרפורמה יהיה כסופו של כל בלון.

ארכיאולוגיה 2 - ההסכם בין ממ"י למרכז השלטון המקומי בעניין חלף היטל השבחה

סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שענינו במה שנהוג לכנות "חלף היטל השבחה", קובע כך:

"לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א-1981"

הרבה ביקורת יש לנו על הסעיף הזה, ועל ההסדר שהוא יוצר. כך למשל, בפוסט שפרסמנו לפני ימים אחדים, בשם "להחליף את החלף".

בצד הביקורת המהותית, ניתן וצריך לבקר את הטכניקה החקיקתית של הסעיף. נדמה שזה אחד המקרים הבודדים שחוק של הכנסת נותן תוקף להסכם והופך אותו לחוק. כך, בצורה הפשוטה ביותר, החוק מאמץ הסכם, שנחתם לפני תחילתו של החוק, והופך את ההסדרים שבהסכם להסדר החוקי.

אחת התוצאות של השימוש בטכניקה יחודית זו, היא, שבניגוד לכלל הבסיסי, לפיו דברי חקיקה מתפרסמים ברשומות, והפרסום הוא מהותי לתוקפם, ההסכם בין הממ"י, למרכז השלטון המקומי, לא פורסם.

התוצאה היא שהקורא את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, מופנה להסכם, אך אינו יכול לקרוא את הוראות ההסכם עצמו, שכן אלה אינן מופיעות בספר החוקים. לפחות את התקלה הזו ביכולתנו לתקן. לטובת כל אלה השואלים את עצמם מה בעצם אומר ההסכם, מפרסמת המרפסת, תחת הכותרת ארכאולוגיה, את מהדורת 1975 של ההסכם בין ממ"י, לבין מרכז השלטון המקומי. 

ממחזרים את כחלון

התקשורת רעשה אתמול. 36 שעות לפני פתיחת הקלפיות שלף ראש הממשלה קלף מנצח, והודיע שהשר לשעבר כחלון, ימונה ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל. ראש הממשלה מבקש למחזר את "שיטת כחלון", להפחתת מחירי הסלולר, ולישמה על מחירי הדיור.

לפני כמה חודשים הסברנו כאן מדוע לדעתנו זה לא יעבוד ומדוע טוב שכך. הנה גם אנחנו ממחזרים. הכנסו לקישור וקראו שוב את הפוסט על "שיטת כחלון ומדוע היא אינה יכולה להשפיע על מחירי הדיור".

אגב - רק כדי להשלים את התמונה, כדי שהשר כחלון ימונה לתפקיד יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, צריך להתקיים אחד מהתרחישים הבאים: או שהשר כחלון ימונה לתפקיד שר הבינוי והשיכון, ואז התפקיד שלו  - מכח החוק הקיים, או שהחוק הקיים ישונה. כך או כך, מעניין מי בסוף יעשן את הנרגילה. 

"שיטת כחלון", ומדוע היא אינה יכולה להשפיע על מחירי הדיור.

השר משה כחלון, שר התקשורת והרווחה, קנה לעצמו מעמד והכרה ציבוריים בזכות הרפורמות הצרכניות אותן הנהיג בתחום התקשורת. כתוצאה מהחלטותיו, שינה שוק התקשורת בישראל את פניו. השורה התחתונה של כל אותן החלטות מגיעה לכיסנו. כל אחד מאתנו משלם היום פחות על שירותי התקשורת למיניהם, החל מתשלומים על שיחות טלפון, וכלה בתשלומים על מכשירי הטלפון עצמם. המהפכה הצרכנית שהנהיג השר כחלון יצרה שינוי עמוק כל כך עד שעלינו כצרכנים לשאול את עצמנו כיצד הסכמנו לשלם בעבר מחירים גבוהים כל כך בעבור שרותי תקשורת.

עם הודעתו של השר כחלון על פרישה (זמנית?) מהמערכת הפוליטית החלטנו לשאול מדוע בעצם לא תופעל "שיטת כחלון", שבעיקרה מפעילה כלי רגולציה להגשמת יעדים ציבוריים (עידוד תחרות, הסרת חסמים, הפחתת מחירים) גם על שווקים אחרים, כשאותנו מעניין במיוחד שוק הדיור.

שוק הדיור הוא שוק בעייתי לא פחות משוק התקשורת. מחירי הדירות בישראל עולים בהדרגה, וניסיונות שונים ומשונים, הן בתחום הפיסקאלי והן בתחום מדיניות המקרקעין, לבלום את עליות המחירים, נכשלים בזה אחר זה. אם נניח כי שוק המקרקעין מתנהל כמו כל שוק אחר, כלומר המחירים עולים עד שהביקוש פוגש את ההיצע, הרי שהפתרון לעליית מחירי הדיור באזורי הביקוש, ברור קל ואינו בגדר סוד - כל שצריך לעשות הוא להגדיל את היצע הדירות.

האם מינויו של רגולטור שיאמץ את דרכי הפעולה של השר כחלון לתפקיד שר הפנים, יגרום לבשורה צרכנית גם בשוק זה ?

נראה שלא !

הסיבה לכך היא השוני המהותי בין הסמכויות הרגולטיביות של כלל הרגולטורים בישראל לבין סמכויות הרגולציה בתחום התכנון והבנייה, הנשלטות על ידי חוק התכנון והבנייה.

להבדיל מחיקוקים אחרים, מתייחד חוק התכנון והבניה, בביזור סמכויות. שר הפנים הוא אמנם השר הממונה על החוק אולם עיון בסמכויותיו מצביע על כך, שאלה מתייחדות בעיקר לנושאים פרוצדורליים, ופחות לנושאים המהותיים. הנושאים המהותיים על פי החוק מצויים בידי ועדות שהרכבן מגוון, יש ביניהן סמכות הררכית, והחלטותיהן, במרבית המקרים כפופות לזכות ערר עיון וביקורת.

בצד ביזור הסמכויות מתייחד חוק התכנון והבנייה, בהבניה של שיקול הדעת המינהלי. בדרך כלל שיקול הדעת המינהלי מופעל ונבחן על פי קריטריונים כלליים. על הרגולטור להכיר היטב ולבדוק את תחומי העניין הקשורים להחלטתו, לשמוע את הגורמים הרלבנטיים קודם להחלטתו, ואם פעל ללא שיקולים זרים ובתום לב סביר להניח כי החלטתו תעבור את מבחן הסבירות, ותשנה את המציאות הרגולטיבית. לא כך בתום התכנון והבנייה. כאן תהליך קבלת ההחלטה הוא תהליך מובנה מראשיתו ועד סופו. יותר מכך – ההבניה של תהליכי הרגולציה בתחום התכנון והבניה, היא גם פרוצדוראלית וגם מהותית.

ביטויה של ההבניה הפרוצדורלית בכך שהחוק מכתיב את התהליך הרגולטיבי על כל פרטיו. החל מהשאלה מי רשאי ליזום את התהליך, דרך הביטוי הצורני של ייזום התהליך הרגולטיבי, זיהוי הגורמים המחליטים, הרכבם, לוחות הזמנים להחלטה, כיצד ינוהל הדיון אצל כל גורם וגורם, ועוד ועוד. סטייה מהתהליך המובנה, כפי שהוא מוכתב על ידי החוק, עלולה להביא בסופו של יום לפסילת התהליך הרגולטיבי כולו, ולכן הקפדה עליו חיונית ביותר.

אבל, ההבניה הפרוצדורלית אינה העיקר. היא באה לשרת את המהות, וגם כאן, בקשר לתכני הרגולציה, מתקיימת הבניה של שיקול הדעת. כלומר גם אם בעל הסמכות יחשוב על איזה פתרון סביר לבעיה, כמו למשל מחסור ביחידות דיור, וגם אם יהיה לו רעיון סביר לפתור אותו, וגם אם יבצע את כל התהליך הפרוצדורלי מבלי להחסיר אף שלב, עדיין שיקול הדעת תחום ומוגבל בתוך סד של איסורים ומגבלות הקרוי "תוכניות", תוכנית מקומית, תוכנית מחוזית או תוכנית ארצית.

הגורם השלישי המבדיל בין הרגולציה התכנונית לבין כל רגולציה אחרת הוא שיתוף הציבור. רגולטור נבון לעולם יאזין לכל בעלי העניין המעורבים בשאלות ובנושאים הנוגעים להחלטתו, אך לעומת כל רגולטור אחר, הרגולטור התכנוני לא רק חייב להאזין לציבור, אלא שהציבור הוא בעל זכות מוקניית להשתתפות בהליכי התכנון, הכוללת גם זכויות ערר מיוחדות וייחודיות על ההחלטות פרי הרגולציה.

שלוש המאפיינים הללו, ביזור הסמכויות, ההבניה של התהליך הרגולטורי ושיתוף הציבור, המתקיימים שלושתם יחדיו רק בתחום הרגולציה התכנונית, הופכים תחום זה למורכב כל כך. הם מסבירים מדוע המשימה של סגירת פערי הביקוש לדיור על ידי הגדלת הצעים, היא משימה מורכבת, כמעט בלתי אפשרית. הם מסבירים מדוע גם אם במשרד הפנים ישב שר, שכל מעייניו בהפחתת מחירי הדיור, סיכויי ההצלחה שלו לשנות את הכוון של גרף עליית המחירים נמוכים, בסביבה הסטטוטורית הנוכחית.

כנראה שלמסקנה האמורה הגיע גם ראש הממשלה כשהוביל את הרפורמה בחוק התכנון והבניה, אלא ששינוי שלושת המאפיינים הנ"ל, שיתכן ותוביל להורדת מחירים, היא כפירה בעיקרי התכנון.

ההפיכות של החלטות תכנוניות בעייתית. החלטות תכנוניות משפיעות על כולנו, הן ברמת המקרו והן ברמת המיקרו. השפעתן על פי רוב ארוכת טווח. הן כרוכות בשאלות של קנין, תשתית וסביבה, ולעולם בהכרעה בין אינטרסים מתנגשים וקביעת סדרי עדיפויות. לכן, טוב שהחלטות מסוג זה, מתקבלות לאחר שהן עוברות "תהליך שיקוף", הכולל את שלוש המאפיינים אותם הצגנו, ואינן תוצאה של ראייה קצרת טווח, אפילו מטרותיה חשובות.

הוראות חוק התכנון והבניה, מבנהו, עקרונותיו ומטרותיו, לא נועדו על מנת להפחית את מחירי הדיור. החלטות תכנוניות משפיעות על מחירי הדיור, אך הם נועדו ליצור תכנון טוב יותר ולשרת אינטרסים ומטרות אחרים. הורדת מחירים אינה אחת ממטרות החוק והיא אפילו מטרה זרה למטרותיו של הרגולטור התכנוני. לכן רגולטור שמבקש להוביל מהפכה תכנונית, יצטרך לחפש עצמו תפקיד אחר שאינו בלשכת שר הפנים. 

קניונים ודירות יוקרה - חלק ב'.

זמן קצר לאחר שפרסמנו הבוקר את הפוסט "קניונים ודירות יוקרה", בו ביקרנו את סעיף 453 להצעת החוק, המבקש לשמר את הסדר חלף ההשבחה שהיה כלול בחוק הבטל, נחתה בתיבת הדוא"ל שלנו הודעת ועדת הכספים ,אליה צורפה טבלה המציגה את עמדות הגורמים השונים ביחס לחוק ואת העמדה המתוקנת של הממשלה. עיון בחומר שהועבר מלמד כי מנסחי החוק אינם מבקשים עוד לשמרו כפי שהוא, אלא מבקשים להכניס בו הבהרות ושינויים. יחד עם זאת התפיסה העקרונית של החוק הישן, לפיה בקרקעות המדינה שלא הוחכרו משולם  חלף היטל השבחה - נשארה בעינה. ההבהרות לחוק הישן מיטיבות את מצב המדינה, וכפי שניחשנו, נעשו רק בשל הקביעות של בית המשפט המחוזי בענין תביעת הרשויות המקומיות כנגד המדינה. ההבהרות לחוק אינן מתמודדות עם העוותים שיוצר ההסדר ועם הפגיעה ברשויות המקומיות, חוסר השויון, וקשיי המימון שהוא יוצר. ניכר בהבהרות שהמדינה מנסה לתת פתרון לצרכיה, מבלי לראות את התמונה הכוללת ולגבש הסדר כולל וראוי.

לא פלא שהרשויות המקומיות, שהיו צד להסכם עם ממ"י, על בסיסו נוצר ההסדר לפני שלושים שנה מבקשות להתנער ממנו, וליצור הסדר חדש שויוני ואחיד.

לאחר פסק הדין בענין דירות יוקרה, וכשהרשויות המקומיות, שהיו צד להסכם שיצר את חלף היטל ההשבחה, מבקשות להפסיקו, המדינה אינה יכולה עוד להסתפק בהבהרות "עוקפות בימ"ש", אלא עליה להכנס לעובי הקורה, ולבחון את ההסדר כולו.

קניונים ודירות יוקרה

את סעיף 453 לסימן ט' בפרק על היטל ההשבחה, שכותרתו: "השבחה במקרקעי ישראל", צריך למחוק מהחוק החדש.

כנראה שלא רק אנחנו חושבים שההסדר פגום, אלא גם מנסחי הצעת החוק. למרות שבהצעת החוק, ובדברי ההסבר לחוק כותבים מנסחי ההצעה, כי "מוצע לשמר את ההסדר הקיים", הם מיד מוסיפים "כי לנוכח ההליכים התלויים ועומדים בפני בית המשפט בדעת המדינה לבחון אם יש לתקן סעיף זה כדי להבהיר ולקבוע באופן מפורש בהוראות החוק את פרטי ההסדר כפי הפרשנות הנכונה של הוראות ההסכם בחוק הקיים".

לא ידוע לנו לאיזה "הליכים תלויים ועומדים", כוונו מנסחי הצעת החוק, ואנו יכולים רק לנחש, שהכוונה לאלה שנדונו בפסק הדין של השופטת רות רונן, בו הכריעה בתביעות מאוחדות של עשרות רשויות מקומיות, כי על המדינה להעביר לרשויות המקומיות מאות מליוני שקלים בגין "חלף היטל השבחה", (התלוי ועומד עדיין בערעור בפני העליון) או להליכים שבינתיים הסתיימו בעניין דירות יוקרה. כך או כך, בין אם אנו צודקים בניחוש שלנו, בין אם לאו, שני פסה"ד הללו והפרקטיקההמתוארת ושנדונה בהם מהווים רמז ברור לכך שהסעיף הזה סיים את תפקידו. לא צריך לתקן אותו, לא צריך להבהיר אותו - צריך למחוק אותו, ולגרום לכך שמכל קרקע, לא משנה מה הזכויות שבה, ישולם היטל השבחה בשיעור אחיד לרשויות המקומיות.

ההסדר הזה מעוות מראשיתו. הוא חוקק בטכניקה חקיקתית פסולה, משום שהוא מבטל את תחולתו של החוק במקרים מסוימים, וקובע כי באותם מקרים, תהא עדיפות להסכם שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות. אגב ההסכם לא נחתם בין הרשויות המקומיות עצמן אלא בין מרכז השלטון המקומי למינהל. בכל מקרה, מעבר לכך שמדובר בטכניקה חקיקתית מעוותת, המאמצת הסכם לתוך חוק, מבלי אפילו לצרף אותו ולפרסם אותו בתוספת לחוק, ההסכם עצמו בעייתי במיוחד. זהו הסכם ישן שהיה נכון אולי (כלל לא בטוח) למועדו, אך בודאי שאין הוא רלוונטי כיום 30 שנה לאחר מכן, כשהן המינהל והן הרשויות המקומיות שינו את פניהם.

הנסיון המצטבר מהפעלת הסעיף מלמד על כך שיצר אין ספור עוותים. כבר בפסה"ד בענין קנית נ. עיריית רמת גן, קבע ביהמ"ש העליון כי אין לגבות היטל השבחה ממי שהוא בר רשות על פי חוזה פיתוח ממנהל מקרקעי ישראל ועל כן אינו חוכר או בעלים של קרקע. ניתן היה לצפות כי ההלכה שהתקבלה תכה שורש, רשויות מקומיות לא תגבינה היטל השבחה ממי שהוא בר רשות , ואילו המדינה תעביר לרשויות המדינה כספים, מתקבולי המינהל, שיהוו מקור תקציבי לביצוע פעולות תכנון לרבות עבודות לפיתוח תשתיות ושטחים ציבוריים.

אלא שהפסיקה מלמדת אותנו שלא כך קרה. מחד, לפחות על פי פסיקת בית המשפט המחוזי, ובכפוף לערעור התלוי ועומד, המדינה לא העבירה את הסכומים המגיעים ממנה לרשויות המקומיות. מאידך, כפי שהיה ידוע לכל ומקובל בפרקטיקה, אך "נתגלה", והתפוצץ בפרשת דירות יוקרה, רק השנה, 22 שנה לאחר פס"ד קנית, הרשויות המקומיות, אימצו לעצמן פרקטיקות פסולות של "גביית היטלי השבחה", מחוץ לחוק, בתוספת גבייה של היטלי פיתוח, ובתוספת הטלה על היזם של משימות פיתוח, המצויות באחריות הרשות המקומית.

רק כעת "ביום שאחרי" דירות יוקרה, ברור עד כמה השתרש נוהג פסול זה של גביית תשלומים עודפים מהיזם, כאשר בהעדר יכולת לגבש הסכמי פיתוח, "תקועים" ללא יכולת מימוש עשרות פרויקטים ברחבי הארץ, ועשרות תוכניות הכוללות מאות יחידות דיור לבנייה אינן יכולות להתממש.

בין לבין, במשך עשרות שנים, מועצת מקרקעי ישראל החליטה בסדרה של החלטות, על תשלומים שונים ומשונים בעת הקצאת קרקעות והותירה את הכנסות הרשויות המקומיות תלויות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, שמעולם לא הצטיינו בבהירות או באחידות או בשיקולים מקצועיים נטולי כל זיקה אחרת (ראו את פסה"ד שביטלו מספר החלות מועצה). מן העבר השני, החוכרים או בעלי הסכמי הפיתוח לעיתים נדרשו לשלם למינהל ולרשויות המקומיות גם יחד, תשלומים העולים על 100% משווי הקרקע, שלא לדבר על ההתדינויות והמלוקות האין סופיות שההסדרים הללו עוררו, תוך פגיעה מהותית בעקרונות בסיסיים של שויון.

את "התוצאות המעוותות האלה יש "לזקוף", להסדר העקום של "חלף היטל השבחה", שיש מי שחושב גם היום שצריך "לשמר אותו". 

במקום ההסדר המעוות הזה, ובמיוחד עתה, משאוחד מועד החבות עם מועד המימוש, צריך שיהיה הסדר חלופי לפיו החבות בהיטל השבחה תוטל על מבקש ההיתר. במילים אחרות מי שומד להנות מהארוע המשביח הוא שיחוב בהיטל ההשבחה. המדינה לא צריכה להעביר חלף היטל לרשויות ואלה אמורות לגבות את ההיטל מתוכניות משביחות בתחומן. כספי ההיטל צריכים בראש ובראשונה לשמש לפיתוח המקרקעין בתחום התוכנית ואמורים לשמש, בראש ובראשונה, למטרה של הגדלת היצע הבנייה למגורים על ידי הכנסתם לקרן סגורה, לביצוע עבודות פיתוח בתחום הרשות המקומית.

את ההסדר הקיים יש לשמר רק למטרה אחת - על מנת להבין כיצד אסור לחוקק חוקים.

מקבץ ידיעות חיוביות

תחת הכותרת "ג'ובים", הפנינו בפברואר האחרון את הקוראים הנאמנים של המרפסת למאמר שפרסמנו כבר באוקטובר 2010 "בדה מרקר", ובו קראנו לאייש לאלתר את המשרות והתקנים החסרים במשרד הפנים, כתנאי הכרחי להאצת הבניה.

השבוע קראנו ב ynet' כי אושרו תקנים לעשרות עובדים ויועצים המוסדות התכנון, וכן, כי הושלמה הרפורמה בממ"י, והפיכתו לרשות. עוד למדנו לדעת כי במסגרת רפורמה זו, יבוטל אגף התכנון במינהל, והמינהל לא יעסוק יותר בתכנון מקרקעין, אלא בשווק בלבד.

לאלה יש לצרף את הידיעה מלפני שבועות אחדים על בחירתה המסתמנת של אד' בינת שוורץ לתפקיד ראש מינהל התכנון.

למרפסת אין ספק כי סדרת תהליכים אלה תביא להאצת התכנון, ועכשיו כל שנותר לקוות הוא שהרפורמה בחוק התכנון והבנייה, לא תהווה גורם מעכב....