כמה זמן לוקח להקים פרויקט בניה בישראל?

התשובה היא 4 שנים. לא יותר, אולי פחות.

כן, בדיוק כמו שקראתם. 4 שנים.

לא חשוב אם מדובר בפרויקט של 4 יח"ד או 400 יח"ד. לא חשוב אם מדובר בפרויקט למגורים, או למסחר או לשילוב ביניהם. לא חשוב מהן המטלות המיוחדות המוטלות על היזם. לא חשוב באיזה תחום של רשות מקומית נמצא הפרויקט, ולא חשוב גם הנתון, לפיו הוצאת היתר בנייה אורכת בממוצע כשלוש שנים.

כל אלה לא הפריעו למדינת ישראל לקבוע במסמך רשמי שלה כי 4 שנים זה הזמן, לסיום פרויקטים לבנייה.

ומה קורה אם לא? כלומר מה קורה אם לא עומדים במועד הבלתי האפשרי הזה, ולא מסיימים את הבנייה?

ובכן – מתחילים לשלם.

המקום שהו נקבע הנתון האמור הוא "קובץ ההחלטות רשות מקרקעי ישראל".

בראשית הדברים, יש לברך את מועצת רשות מקרקעי ישראל, ואת היעוץ המשפטי של הרשות, על עצם הוצאת הקובץ.

מדובר למעשה בריכוזן, איגודן ועריכתן של כלל החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לכלל מסמך אחד, המהווה את "המדריך השלם", לפעולות רמ"י, וצעד חשוב לשקיפותו. כמובן שאין לברך על המוגמר, ויש עוד הרבה מה לעשות. הן בקשר, לאופן ניסוחן, ותהליך קבלתן ושינויין של ההחלטות, כמו גם ביחס לאופן פעילותה והרכבה של המועצה שמקבלת את ההחלטות, והן בקשר לפעילות הנהלת רמ"י, אשר לא ברור מדוע דיוניה והחלטותיה אינן שקופות ומתפרסמות לציבור בזמן אמיתי. בכל אלה אין כדי למעט מחשיבות הכנת הקובץ עצמו, ופרסומו מהווה התקדמות, ביחס למצב שקדם לו.

קובץ ההחלטות כולל גם את תת פרק 5.7 ששמו  "ביטול עסקאות ומתן אורכות". הפרק  מעגן למעשה את החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513, האחרונה שעסקה בנושא זה. ההחלטה משנה שורה של החלטות קודמות, והתחקות אחריהן מספרת את הסיפור של שינויי התפיסה של רמ"י בהקשר זה, לאורך השנים.

ההוראה האופרטיבית לעניננו, קבועה בסעיף 5.7.2 לקובץ, וקובעת כך:

"מועד סיום הבנייה שייקבע בהסכמי פיתוח או חכירה (להלן בפרק משנה זה - ההסכם) בכל סוגי מטרות הקצאות הקרקע, יהיה 4 שנים מיום אישור העסקה."

סעיף 5.7.2, אינו מסתיים במשפט הנ"ל, אלא מוסיף וקובע:

"בסמכות הרשות לקבוע מראש, בהסכם, מועד סיום הבנייה שונה, בשים לב, בין היתר, למועד מסירת המגרש, לחסמי בנייה שאינם תלויים ביזם, ולגודל המיזם נושא העסקה ומורכבותו."

תת הפרק מוסיף ודן בתוצאות אי העמידה בזמנים של היזם. ברירת המחדל, היא ביטול של העסקה, והחזרת הקרקע לרמ"י, בתנאים הקבועים בהחלטה (סעיף 5.7.3), והחריג על פי ההחלטה (אבל לא במציאות), הוא מתן אורכות.

בניגוד לכלל הבסיסי, הקוצב 4 שנים לסיום כל פרויקט בניה באשר הוא, בלא לתת את הדעת לסוג הפרויקט או למאפייניו, דווקא בסעיפי הפרק העוסקים במתן אורכות האבחנות הללו נעשות. בסעיפים אלה של תת הפרק, נקבעו תנאים שונים למתן אורכות, בשים לב למאפייני הפרויקט, ובתנאי של תשלום באחוזים משווי הפרויקט. בפרויקטים גדולים עלול סכום התשלום הנוסף להגיע לסכומים גבוהים, ואף להעמיד את כדאיות הפרויקט בסכנה.

לכאורה, הןראןת תת הפרק מהוות מדיניות ציבורית ראויה. הן נועדו למנוע יצירת מאגר של קרקעות אצל יזמים, ולגרום לכך שהקרקע המוקצית תגיע למשתמש הקצה, מבלי שהיזם יוכל לעשות בדרך מניפולציות על מחיר הקרקע. יעדי מדיניות אלה, מיושמים למעשה בשני כלים:

·       הראשון – קציבת לו"ז לסיום הפרויקט.

·     השני – קביעת תמריץ כספי להשלמה בזמן של הפרויקט, בין בשל ההפסד הכספי במקרה של ביטול העיסקה, בין בשל התשלום המתלווה כתנאי למתן האורכה.

אבל, וכאן הביקורת שלנו, מדיניות ציבורית אינה יכולה להיות ראויה, כשהיא מנותקת מהקשרה.

לקבוע בשנת 2020 שפרויקט בניה, באשר הוא, יסתיים תוך ארבע שנים, כאשר כאמור רק שלב הוצאת ההיתר אורך כשלוש שנים, זה לא פחות ממגוחך. זו היא אולי משאת נפש, חזון, רצון, אבל זו לא מדיניות ציבורית. זו פיקציה. זו אחיזת עיניים, זה סיבוך בירוקרטי, זה עוד מסמר בגלגליה של עגלת היזמים.

כמובן, יהיה מי שיבוא ויטען שבדיוק למטרה זו נועדה הסיפא של סעיף 5.7.2, המאפשרת לרשות, לחרוג מהכלל של ארבע שנים, על ידי קביעה מראש של תקופות שונות לביצוע הפרויקט. אלא שבכך לא רק שאין פתרון, לבעייה, אלא נוצרות בעיות אחרות.

ראשית,לא ברור מדוע לא נקבעות מראש תקופות שונות לסיום הפרויקט בשים לב למספר יחידות הדיור ולמורכבותו של הפרויקט, בדיוק באופן שהן נקבעות ביחס למתן אורכות, וכפי שהיה נהוג בעבר?

שנית, מדוע לא מפורסמים קריטריונים למתן אורכות על ידי הנהלת הרשות?

שלישית, נדמה לנו מניסיוננו, ויתכן שאנו טועים בהקשר זה, שהמקרים בהם מופעל סעיף זה מראש, בטלים בשישים, לעומת מספר העיסקאות שמבוצעות על ידי רמ"י, ואף לעומת מספר הבקשות שמובאות להנהלת רמ"י לצורך קבלת אורכות.

נדמה לנו שהנושא הזה מחייב שינוי, וחשיבה מחודשת.

נדמה כי ברירת המחדל צריכה להיות להאריך את התקופות, ולא לבטל עיסקאות. הקריטריונים לקביעת מועד מראש, צריכים להיות קבועים בהחלטת המועצה. יישומם של הקריטריונים להארכת מועד, ועלות התשלום הנוסף, צריך להיקבע על ידי ועדה חיצונית לבירוקרטיה של רשות מקרקעי ישראל. ועדה מסוג זה צריכה לבחון בלו"ז קבוע ומוגדר, כל מקרה לנסיבותיו, ולהכריע על יסוד "אשם", של היזם באשר לעצם מתן האורכה ועלותה ליזם. המודל של ועדות הערר לתכנון ולבניה הוא מודל מתאים למטרה זו.

עד שכל זה יקרה, מוצע ליזמים, לא להירתע ולא "לוותר".

החלטות רמ"י כפופות לביקורת שיפוטית. ככל ומכרז קובע מועדים לא סבירים לסיום הבנייה, כבר בשלב המכרז, יש מקום לשאול שאלות הבהרה בהקשר זה, ובמקרים מתאימים, להביא את העניין לבחינת בתי המשפט. 

מי שיוותר  - ישלם.

הותמ"ל תופס נפח

לפני כעשרה ימים התפרסם תזכיר הצעת החוק לתיקון מס' 3 לחוק הותמ"ל, ואחרי שכתבנו כל כך הרבה על הותמ"ל, אחרי ששאלנו כל כך הרבה שאלות, קיבלנו בתיקון לחוק כמה תשובות.

בפוסט שפרסמנו כאן לפני שנה בדיוק בשם "על קצה המזלג",כתבנו כך: 

"התמלי"ם, יחולו בעיקר על קרקעות מדינה. אפשר יהיה להחילן גם על קרקעות פרטיות רק בתנאי ש"מבחינה תכנונית הן ראויות להכלל בה", על דעתו של מתכנן הועדה. מדוע ? אם הרעיון הוא ליצור הצע דירות, מה זה משנה אם בעל הקרקע הוא המינהל או גורמים פרטיים. מדוע לשחק לידי אלה הטוענים למונופול ולשליטה של רמ"י במחירי הקרקעות. יש כאן איזה עוות לא מובן, בצמצום תחולת התוכניות למקרקעי רמ"י."

שנה חלפה, והנה מסתבר שאנו לא היחידים ששאלנו אותה שאלה. תיקון מס' 3 לחוק מנסה לעשות תיקון לעוות עליו הצבענו ,על ידי הרחבת תחולת החוק גם על "קרקעות פרטיות מרובות בעלים".

בתזכיר הצעת החוק לתיקון מספר 3, נאמרים הדברים הבאים : 

"על פי החוק הקיים ניתן להכריז על מתחם מועדף לדיור, רק לגבי קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל או קרקע ביישובי מיעוטים. מוצע לתקן את האמור ולאפשר לממשלה להחליט גם על מתחם מועדף לדיור הכולל מתחם לפינוי ובינוי, כהגדרתו לעיל, ומתחם מועדף לדיור הכולל קרקע מרובת בעלים, כהגדרתה לעיל. כיום, אישורן של תכניות אלו נמשך על פני שנים רבות, ולאור הפוטנציאל שיש להן בכל הנוגע לייצור יחידות דיור רבות למשק תוך ניצול יעיל ומיטבי של הקרקע, מוצע לכלול גם אותן במסלול התכנון של הותמ"ל."

אבל, בעוד אנו חשבנו כי ניתן לתכנן תמ"לים, על קרקעות פרטיות בכלל, התיקון לחוק מגביל את עצמו אך ורק ל"קרקע מרובת בעלים", כלומר רק לקרקע שיש בה לפחות 50 בעלים, אשר חלקו של כל אחד מהם, למעט המדינה (לרבות רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל), אינו עולה כדי החזקה משמעותית של 15% או יותר, משטח הקרקע, ואנו שבים ושואלים מדוע?

אומנם התיקון לחוק מעודד את כל אותן חברות שבשנים האחרונות עודדו את עמישראל לקנות חצי דונם קרקע חקלאית ב - 139,000 ש"ח ליד ישובים קימים, ועליהם יחול התיקון, אבל האם, בראייה של מטרת החוק, ההגבלה נחוצה ? האם קרקע ובה 48 בעלים, שחלק ממנה מוחזק על ידי מי שיש לו בעלות, ב - 17% מהקרקע, וניתן לתכנן עליה 3000 יח"ד, תפסל מתכנון רק בשל כך, שמישהו בקבוצה הגדולה הזאת, מחזיק בנתח משמעותי יותר מהנתח שהחוק קבע ? האם זה לא סוג של ישראבלוף במסגרתו המדינה מעודדת ליצור עסקאות פיקטיביות והעברת זכויות לצדדים שלישיים (אפילו פיקטביים- כמו חברות שונות בבעלות זהה) על מנת להכנס לתוך המגבלה? האם זה לא בניגוד למגמה שלא להגביר שיתוף מקרקעין אלא לצמצמו? בעצם מה אכפת למדינה (.. ונקצין בכוונה...) שהקרקע תחול על חטיבה משמעותית של קרקע שמייצרת הרבה יחידות דיור והיא של בעלים אחד ?

החידה בקשר למגבלה האמורה, המתיחסת למספר הבעלים ושעור בעלותו בקרקע של כל אחד מהבעלים, מקבלת עוצמה גדולה יותר נוכח הוראות "מסננות", נוספות שקובע התיקון, לגבי תהליך ההכרזה על מתחם כמתחם מועדך לדיור.

על פי התזכיר, תמ"ל, לגבי קרקע מרובת בעלים, תתכן רק בנסיבות הבאות:

"החלטה לפי סעיף קטן (א)(4), תינתן לפי המלצת צוות שחבריו יהיו נציג שר המשפטים, נציג מנהל מינהל התכנון ונציג שר האוצר (להלן – הצוות);

המלצות הצוות יועברו לממשלה פעמיים בשנה, ויינתנו לפי אמות מידה שיקבעו על ידי שר האוצר בתקנות כאמור בפסקה ובלבד שהצוות שוכנע כי ניתן לתכנן בכל מתחם שהומלץ על ידיו 1,500 יח"ד לפחות. 

שר האוצר יקבע בתקנות אמות מידה שוויוניות לפיה יגבש הצוות המלצותיו בעניין קרקע מרובת בעלים כאמור בפסקה ובכלל זה תוך  התייחסות למספר יחידות הדיור שניתן לתכנן בקרקע כאמור, מידת התאמתה לתכניות מתאר מחוזיות וארציות, מידת הזמינות החזויה להוצאת היתרי בניה, שיעור יחידות הדיור שהוראות התוספת השישית לחוק התכנון יחולו עליהן, ושיעור יחידות הדיור  לשכירות ארוכת טווח במחיר מופחת ככל שנקבעו הוראות לענין זה לפי סעיף. תקנות כאמור יקבעו, בין היתר, את המספר המירבי של המתחמים שיומלצו בכל שנה, בהתחשב בכמות יחידות הדיור שניתן לתכנן בכל מתחם וכן את אופן הגשת הבקשות לצוות."

כלומר, התיקון לחוק, קובע בצד המסננת של מספר יחידות הדיור, מסננת נוספת, והיא בחינה תכנונית קודמת של הצוות, כהגדרתו, וההתכנות לבניה של 1500 יח"ד. דומה כי די בכך. את המסננת הראשונה, יש לבטל, ואם כבר להוסיפה, אזי כקריטריון נוסף ולא הכרחי, במסגרת הקריטריונים שישקול הצוות, ובכל מקרה לא כתנאי סף.

בכל מקרה, החלת חוק התמ"ל, על קרקעות פרטיות, בודאי מרובות בעלים, מחייבת עיון מחדש, במנגנונים של פירוק שיתוף, ויצירת מנגנוני חקיקה משלימים בהקשר זה. 

בפוסט בשם "התיעלות", כתבנו על הצורך לייעל את הליכי פירוק השיתוף הקבועים בחוק המקרקעין, ולהחילם במפורש על זכויות במגרשים שנוצרו על פי חוק התכנון והבניה, תוך קביעת הוראות להאצת הליכי הפירוק המתנהלים בבית משפט השלום. אישור תמל"ים, על קרקעות פרטיות, ללא הסדרת נושא זה, עלול להביא לכך, שקרקעות מתוכננות "ישבו על המדף" ולא ינוצלו, ומשאבי התכנון יוצאו לשווא.

אומנם הוראות החוק קובעות הוראות תפוגה, לפיהן רק 4 שנים יעמדו לבעלים לצורך תחילת ביצוע התוכנית, "יעודדו" בעלי קרקע לקדם את תהליך ניצול הקרקע המתוכננת. אולם, בכך אין די, משום שהאינטרס הציבורי, לאחר שכבר אושרה תוכנית, הוא מימושה, ולא זריקתה לפח.

בפוסט אחר שפרסמנו כאן בשם "שטחי ציבור בתוכניות מועדפות למגורים", הצבענו על בעייה נוספת, וכך כתבנו:

"הסמכות לקבוע שימושים ציבוריים, קיימת לותמ"ל בתוך תחומה של התוכנית. כלומר הותמ"ל אינו מוסמך במסגרת תוכנית בסמכותו לאשר תשתיות על כמו שיפור של מט"ש, או הקמת מחלף. הוא מוגבל, בהקשר של צורכי ציבור, בשתי מגבלות. הראשונה "לתחומה של התוכנית", והשנייה בכך שצורכי הציבור אמורים "לשמש בעיקר את יחידות הדיור הנכללות בתוכנית".

המשמעות היא שגם תוכניות ותמ"ליות, צפויות להעצר בחסם התכנוני של אישור והקמה של תשתיות על, וכשמדובר בתוספת של אלפי יחידות דיור, חסם מסוג זה עשוי להיות משמעותי."

התיקון לחוק מבקש להתמודד בבעיה זו ובתזכיר נאמר כך:

 "עוד מוצע לקבוע, כי בהחלטת הממשלה על מתחם מועדף לדיור, יפורט מיקומו וגבולותיו, אולם בעת הכנת התכנית למתחם, היא תוכל לכלול מעבר לשטח המתחם גם את השטחים המשלימים הנדרשים לצורך הסדרת מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, תשתיות נדרשות, שימושים נוספים וכו', הכל כמפורט בסעיפים 4(ג) ו-4(ד) לחוק, זאת לאור הניסיון המצטבר המלמד שבעת הכרזה על מתחם, תנאי השטח המדוייקים, צרכי המתחם וההיבטים התכנוניים אינם ידועים דיים, על מנת לקבוע גבולות מוחלטים."

משמעות הדברים, הינה, יצירת "קו כחול" גמיש לתמ"לים, אשר אינו מוגבל להכרזה מראש, אלא נגזר מצורכי התכנון. בכך נראה כי הסוגיה הפורמאלית הוסדרה, אך, כדי שלא יהיה משעמם, שאלות אחרות מו הסתם יצוצו, .......

 

הדו"ח הבא של מבקר המדינה.

לא, אני לא כותב על דו"ח מבקר המדינה שיתפרסם בימים הקרובים ושבמרכזו "מחדלי הדיור", של ממשלת ישראל. הדו"ח הזה מן הסתם כתוב גמור וחתום. אני כותב על דו"ח מבקר המדינה הבא, שיעסוק אף הוא, במחדלי הדיור וידונו בו בהחלטות במעשים ובמחדלים שממש בימים אלה מתהווים לנגד עיננו. על רקע, מערכת הבחירות, כשנציגי המפלגות השונים, מפליאים בתיאורים השונים באשר לגורלה של רשות מקרקעי ישראל, מיד לאחר שהם יעלו לשלטון. אחד, "יבטל את המינהל". שני, "יפריט את הקרקעות", ואחרים "ישווקו קרקעות בחינם", רשות מקרקעי ישראל מראה לכולם עד כמה היא חיה ובועטת. ממש בימים אלה, במסגרת הדיון על תקנות הרישוי החדשות, מקבלת רמ"י כח להקים חסמים בירוקרטיים בלתי עבירים נוספים.

ממש בימים אלה יוצרים  במועצה הארצית לתכנון ולבניה, את אחד החסמים התכנוניים של הדורות הבאים, ואין פוצה פה ומצפצף.

על פי תקנות הרישוי החדשות, המצויות על שולחן הדיונים של המועצה הארצית, ניתן לרמ"י כח למנוע הגשת בקשות להיתר על קרקע מתוכננת מטעמים עסקיים גרידא. אתם הבנתם את זה? על קרקעות שעברו את כל תהליכי התכנון, וזמינות לבניה, או לתוספות בניה, לא ניתן יהיה לבקש היתרי בניה, אלא אם רמ"י תסכים.

בעוד שהתיקון האחרון לחוק התכנון והבניה מנסה להכניס את כלל מערכות התכנון ללוחות זמנים קצרים ויעילים, יוצרת המועצה הארצית עצמה, מעין "חור שחור", שקוראים לו רמ"י, החל על רוב קרקעות מדינת ישראל, ושביחס אליו לוחות הזמנים והתהליכים הקצובים לא חלים, והכל על מנת לשרת את מערכת הגבייה של רמ"י.

על פי התקנות החדשות, אם יאושרו, עוד לפני הגשת הבקשה להיתר, כבר בשלב קבלת המידע להיתר, מחויב מהנדס הועדה לפנות לרמ"י בבקשה לקבלת מידע ביחס לקרקע שבבעלותה. רמ"י מצידה, חיבת להודיע תוך 14 יום אם נדרשת הסכמתה להיתר. אם הודיעה שהסכמתה אכן נדרשת, היא צריכה להוסיף לציין מהם הנתונים והמסמכים הנדרשים לה על מנת לתת את הסכמתה. לאחר שנמסרו הנתונים, על פי בקשתה של רמ"י, יש לרמ"י פרק זמן נוסף של שלושה חודשים להגיב, כלומר להסכים או לסרב. רמ"י גם רשאית להתנות את עצם הגשת הבקשה להיתר בתשלום חובות של המבקש.

עכשיו התרגום בגוף הסרט.

על פי התקנות החדשות, מהנדס ועדה מקומית בכלל לא יכול לקבל בקשה להיתר ולדון בה אם לא פנה קודם לכן לרמ"י ואם לא קיבל קודם לכן את הסכמתה.

על פי התקנות החדשות יכולה רמ"י לדרוש נתונים ומסמכים על מנת שיסיעו לה להחליט אם היא מסכימה או אם לאו. התקנות לא מסבירות לנו מהם אותם מסמכם או נתונים. אלה נתונים לשיקול דעתו של פקיד רמ"י. הדרישה שלו יכולה להיות סבירה אך יכולה להקיף, מאידך, עולם ומלואו. הדרישה יכולה לבוא על רקע תכנוני, אך היא לא מוגבלת לשם בלבד. הדרישה לא קצובה בזמן, ולכן מי שבסך הכל רוצה להגיש בקשה להיתר, יכול למצוא את עצמו, עוד לפני שהועדה המקומית ראתה את הבקשה, משקיע זמן ומשאבים על מנת לרצות את דרישת רמ"י. על הדרישה הזו אין זכות ערר, ולכן מי שחולק על הדרישה או סבירותה, צריך להגיש עתירה לבג"ץ.

אחרי שסופקו "כל הנתונים והמסמכים", יכולה רמ"י לסרב להגשת הבקשה. מאלה נימוקים? התקנות לא מפרטות. כמובן גם על קביעה זו אין זכות לערר, והחולק עליהן צריך לעתור לבג"ץ.

מי ששפר עליו גורלו ולא סורב, עשוי לקבל תשובה כי רמ"י תסכים בכפוף לתשלום חובותיו.  התקנה לא מסבירה אם מדובר בחוב קיים או חוב עתידי בגין הבקשה עצמה. בכל מקרה היא אינה מחייבת את רמ"י לפרט את סכום החוב. כך, יווצר מצב, שאחרי שהודיעה רמ"י כי תסכים למתן אישור לאחר תשלום חובותיו של המבקש, יפתח תהליך של שומה ובירור שומה, שגם הוא כמובן לא מוסדר ולא תחום בזמן. "חור שחור" כבר אמרנו ?

ברי המזל, שסיימו את התהליך, וישלמו את החוב לרמ"י, יקבלו את הזכות להגיש את הבקשה להיתר לועדה המקומית. רק אז, יתחיל תהליך בירור הבקשה להיתר בועדה המקומית. למיותר לציין שאין ודאות שהתהליך יסתיים בהיתר, אבל דבר אחד ודאי, רמ"י, כבר גבתה תשלום.

התקנות האלה הן פועל יוצא מהרפורמה בחוק התכנון והבניה, שנועדה, כזכור לכם לקצר וליעל את הליכי התכנון והבניה, אך היא הולכת ויוצאת ממסגרות סבירות ותוצרי הבניה העיקריים שלה הם חסמים וחומות בירוקרטיות בלתי עבירות.

על קצה המזלג

בשבוע האחרון פורסם תזכיר החוק למתחמים מועדפים לדיור. הנוסח המלא של התזכיר ודברי ההסבר שלו רחוקים מכם במרחק לחיצה.  את דעתנו על ההצעה הבענו כבר לא אחת. עוד לפני שקוראים את התזכיר, צריך לשים לב לכך שאת התזכיר פרסם היועץ המשפטי של משרד האוצר ולא היועץ המשפטי של משרד הפנים. זה כמובן מחזיר אותנו לאחת הנקודות עליהן עמדנו כאן בעבר בפוסט שפורסם תחת הכותרת "האם היית נותן לרואה החשבון שלך לתכנן בעבורך את הבית?". את כל מה שהיה לנו לומר על כך כתבנו כבר שם, ואתם מוזמנים לשוב ולקרוא. 

האחראי על בצוע החוק הוא שר הפנים, וזאת למרות שהוא או משרדו אינם זכאים ליזום תוכניות ולמרות שמי שמוביל את החוק הוא משרד האוצר. יהיה מעניין לבחון איזה ועדה תדון בחוק.האם ועדת הכספים ? ועדת הכלכלה? או ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכסת ?

נקודה מעניינת בתזכיר החוק מתייחסת לגישה המשולבת שבה הוא נוקט.

דומה כי זו הפעם הראשונה שחוק שעוסק בסמכויות תכנון, עוסק בו זמנית גם בסמכויות הניהול של רשות מקרקעי ישראל. בסעיף 29 כולל חוק הותמ"ל, הסדר שהוא לא פחות מאשר "חוק עוקף בג"ץ הקשת המזרחית". החוק מאפשר לתת "תמריצים", להשבת קרקע על ידי בעלי זכויות מחזיקים בה, וחיבים בהשבתה בעת שינוי יעוד. מעניין יהיה לעקוב אחר ההתפתחות של הצעה זו במהלך הדיון בהצעת החוק. האם העקרונות של צדק חלוקתי שהובילו את מאבק הקשת המזרחית "יתקפלו", בפני הרעיון לתת תמריצים, למחזיקים  חקלאיים, על מנת לאפשר לכאורה דיור בר השגה ?

תזכיר החוק, מאפשר לותמ"ל לאשר תוכניות שמכוחן אפשר יהיה להוציא היתרים לבנייה (סעיף 3 לתזכיר). קביעה זו מובנת שהרי הדגל שמניפה הצעת החוק הוא הדגל של "תוכנית אחת  - ועדה אחת". מה שפחות מובן בהקשר זה היא ההוראה שקובעת  שהותמ"ל רשאית לקבוע כי לגבי חלק מהתוכנית ( מבלי שיוגדר איזה חלק - 10% או 90% ) כי מתן היתר בניה טעון תוכנית נוספת. על כך נשאל, מה הועילו חכמים בתקנתם. אם כבר הולכים עם העיקרון, של תוכנית אחת ועדה אחת, מדוע לא להחזיר "למסלול הרגיל", תוכניות שלא ניתן להחיל לגביהן את העיקרון האמור. חייבים להודות שהוראות מסוג זה אינן מחזקות את אמינות החוק, אלא את הסברה שיותר משיש בחוק נסיון תם לב לקבוע חידוש חקיקתי, יש בו נסיון לעקוף את מוסדות התכנון הקיימים.

לכו סעיף 8 וראו מי רשאי להגיש תוכנית מועדפת לדיור (להלן: "תמ"ל"). בראש הרשימה עומדת החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה (שמהיום נכנה אותה :"חמל"ה"). החמל"ה היא אותה חברה שהוקמה בעקבות לחציו של שר האוצר ובראשה עומד מר אורי שני. בתזכיר הצעת החוק לא מצאנו תשובה לשאלה, מדוע חמל"ה רשאית ליזום תוכניות ומדוע, לבד ממשרד השיכון, משרדי ממשלה אחרים, כולל משרד הפנים, או רשויות מקומיות אינם יכולים ליזום תוכניות. בהקשר זה מעניין לשים לב נקודה נוספת. בעוד שכאמור משרד הפנים אינו יכול ליזום תמלי"ם, רמ"י יכולה ומוסמכת לעשות כן. לא זו אף זו, נוסף לסמכותה להכין תמלי"ם, רמ"י יכולה גם לתת הרשאות להכין תמל"ים, גם לאחרים. התוצאה היא שלמעשה התזכיר, יוצר מסלול תכנון עוקף ממשלה. הוא "מפריט", את הליכי הכנת התמלי"ם על ידי  נטרול השחקנים הראשיים של המשחק התכנוני, מכניס שחקנים חדשים (חמל"ה), ויוצר מנגנונים המאפשרים לגורמים פרטיים שיקבלו הרשאות תכנון מרמ"י, להוביל את הכנת התוכניות, מבלי לקבוע גבולות וגדרות לסמכותם.

התמלי"ם, יחולו בעיקר על קרקעות מדינה. אפשר יהיה להחילן גם על קרקעות פרטיות רק בתנאי ש"מבחינה תכנונית הן ראויות להכלל בה", על דעתו של מתכנן הועדה. מדוע ? אם הרעיון הוא ליצור הצע דירות, מה זה משנה אם בעל הקרקע הוא המינהל או גורמים פרטיים. מדוע לשחק לידי אלה הטוענים למונופול ולשליטה של רמ"י במחירי הקרקעות. יש כאן איזה עוות לא מובן, בצמצום תחולת התוכניות למקרקעי רמ"י. 

ההוראות בענין תביעות פיצויים והיטלי השבחה כנראה יחולו על תמלי"ם, אם כי הנסוח של סעיף ההחלה הוא די אומלל, ומן הסתם ייצר עימותים בשאלות אלה.

זהו עד כאן.כמה הערות ראשונות, על קצה המזלג, ביחס לתזכיר החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד- 2014, שמן הסתם יעבור בתקופה הקרובה להליך החקיקה, לקראת אישורו במתכונת כזו או אחרת, במהלך השנה הקרובה.