29 במרץ 2014

המדריך המלא לוועדות המקומיות

החלוקה הקלאסית של ועדות מקומיות הייתה חלוקה גאוגרפית. חלוקה אופקית. לכל הועדות המקומיות היו סמכויות זהות, והשוני ביניהן היה בתחום התפרשותן הגאוגרפי.

באופן גס, הכרנו שלושה סוגי ועדות מקומיות:
* ועדה לפי סעיף 18 - שהיא ועדה במרחב תכנון מקומי הכולל תחום רשות מקומית אחת בלבד.
* ועדה לפי סעיף 19 - שהיא ועדה במרחב תכנון מקומי שבתחומו נמצאות יותר מרשות מקומית אחת.
* ועדה לפי סעיף 12 - שהיא ועדה שאיננה בתחום אחד ממרחבי התכנון הנ"ל.
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, מוסיף מימד נוסף לחלוקה הקלאסית האמורה. על החלוקה המוכרת של ועדות מקומיות, האופקית/הגיאוגרפית, מוסיף התיקון חלוקה אנכית, שעניינה בהגדרת סמכויות שונות, לועדות שונות.
התיקון יוצר למעשה חלוקה אנכית של ועדות מקומיות לארבעה סוגים:
* ועדה רגילה - שלה מוקנות סמכויות התכנון המכרות ביחס לתוכנית בסמכות ועדה מקומית, כפי שתוקנו והורחבו.
* ועדה מקומית עצמאית - שלה מוקנות כל הסמכויות של ועדה מקומית רגילה בצירוף סמכויות יחודיות רק לה.
* ועדה מקומית עצמאית מיוחדת - שלה מוקנות כל הסמכויות של שתי קודמותיה ובנוסף להן סמכויות לאשר תוכניות פינוי בינוי ותוכניות של התחדשות עירונית.
* ועדה מקומית עצמאית או עצמאית מיוחדת עם תוכנית כוללנית - שלה מוקנות סמכויות להכין תוכניות מקומיות ומפורטות, ובלבד שאלה תואמות את התכנית הכוללנית, בתוספת כמה הרחבות מעבר לכך. (תוכנית כוללנית היא תוכנית החלה על כל או על מרבית תחום הרשות המקומית).

ועדה מקומית לפי סעיף 19 יכולה להיות ועדה מקומית עצמאית, ממש כמו שועדה מקומית לפי סעיף 18 יכולה להיות "רק" ועדה רגילה. 
הסיווג נעשה על פי החלטה של שר הפנים, על בסיס קריטריון אחד, הוא קריטריון האיכות. ככל ששר הפנים השתכנע שהועדה מקיימת מערכות תכנון, רישוי ואכיפה טובות יותר, כך גדל הסיכוי שיתקבל אישורו  להסמכת הועדה כועדה מקומית עצמאית או עצמאית מיוחדת.
אבל - המעמד של ועדה מקומית כעצמאית הוא מעמד זמני. ועדה כזו חייבת להגיש תוכנית מתאר כוללנית תוך 5 שנים, על מנת לשמר את מעמדה, שאם לא כך תחזור להיות ועדה מקומית רגילה.

הסמכויות האנכיות מייצרות שאלות מעניינות. תארו לעצמכם שהייתי אומר לכם שתושב אשקלון זכאי לקבל פחות שירותים ציבוריים מחברו, תושב חדרה, רק בגלל מקום מגוריו. מן הסתם, הייתם חשים אי נוחות, אם לא מתקוממים על כך.

עכשיו מה דעתכם על הדוגמה הבא:
למשה היזם יש מגרש באשקלון וליעקב, שאף הוא יזם, יש מגרש בחדרה. כל אחד מהם יוזם תוכנית. אשקלון היא ועדה מקומית רגילה (ור"ל) ואילו חדרה היא ועדה מקומית עצמאית מיוחדת (וע"מ). מכאן שלחדרה יש יותר סמכויות תכנון מאשר לאשקלון. התוצאה היא שליעקב יש יתרון על משה, שיאלץ לקיים את הדיון בועדה המחוזית. מדוע משה זכאי לקבל שרותים ציבוריים מופחתים, רק משום שבמקרה המגרש שלו מצוי במרחב תכנון שבו הועדה המקומית לא השכילה "לייצר", מערכת תכנון יעילה ? 




המהפכה הכלכלית 2 - נוסח התזכיר המוצע לתיקון הפרקים הכלכליים בחוק התכנון והבניה.

מצורף, לאחר עריכה, התזכיר המלא של תיקון הפרקים הכלכליים בחוק התכנון והבנייה. הנוסח המצורף אינו תחליף למקור, אך עריכתו תסייע להבנת דברי ההסבר והמנגנונים החדשים המוצעים. לחצו כאן למעבר לתזכיר.

22 במרץ 2014

המהפכה הכלכלית

לא פחות ממהפכה.
לא, אני לא מתכוון לתיקון 102 לחוק התכנון והבניה, שאושר השבוע בכנסת, כתיקון 101 לחוק, אלא לתזכיר של התיקון הבא בחוק. תיקון הפרקים הכלכליים בחוק התכנון והבנייה. התיקון לחוק, מחליף למעשה את ההסדרים הקיימים כיום בחוק, ויוצר סדרי עולם חדשים, בנושאים אלה.

התזכיר עוסק בארבעה נושאים עיקריים:
* הועדה למתקנים בטחוניים.
* הפקעות.
* פיצויים עקב שינוי ייעוד
* השבחות.

תזכיר הצעת החוק התפרסם במתכונת הפרסום המקובלת לתזכירים מעין אלה.
אנו מצרפים לכאן את חלק התזכיר העוסק בהחלפת סעיף 197 לחוק, לאחר שערכנו בו מעט שינויים קוסמטיים, שיקלו לדעתנו את הקריאה ההבנה והשמוש בו.
בשבועות הקרובים נעשה מאמץ לפרסם את חלקי התזכיר האחרים באותה המתכונת, וכמובן להתייחס לתכנים. 

8 במרץ 2014

חיים בסרט

אין ספק שבית המשפט העליון הרים השבוע כדור להנחתה. ההחלטה לסגור את הגשר בין מתחם הסינמה סיטי החדש בירושלים לבין מתחם בית המשפט העליון, "מטעמים ביטחוניים ובטיחותיים", אך גם משום ש"קיומו של מעבר ישיר בין בית המשפט העליון לבין מתחם המבקרים בסינמה סיטי פוגע בצביון בית המשפט העליון וברשות השופטת", נפלה כפרי בשל לידיהם של הכותבים בתחום, ובצדק פתחה דיון ציבורי, שבו כל הקלישאות כשרות.

האמת, גם אנחנו בקושי עמדנו בפיתוי. תודו שגם אתכם היה מעניין לכתוב/לחשוב/לקרוא/לדון בשאלה הקלאסית, האם בית המשפט באמת יושב בתוך עמו? או אם תרצו, לדון בשאלה כיצד נותק הגשר היחיד המחבר בין העם לבית המשפט? אסתר זנדברג, חשבה שזו הזדמנות מצוינת לשוב ולדון בביקורתה על תכנון בניין בית המשפט העליון ועל התכנון של קריית הלאום בכלל, ואני ציינתי לעצמי, כמה זה סמלי שלתוך קרית הלאום, המייצגת את המשולש הדמוקרטי, של שלוש הרשויות,והאיזון בינהן, נכנסה לפתע צלע רביעית, המייצגת את תרבות השופינג והקניות, ומאפילה בעצם על שלוש האחרות.

אבל.

"המרפסת", עוסקת בתכנון ובבניה, ולכן נותיר לאחרים את כל ההגיגים, ואנחנו נעסוק בשאלה היותר מעשית, מה עושים הלאה? כלומר, לו היה נכנס נשיא בית המשפט העליון, ושואל לעצתנו, בנסיבות הקיימות, כיצד היינו מייעצים לו לפעול.

הנה השיחה הדמיונית, שלא קוימה.

כמובן שהיינו מתחילים בטרוניה. 
עו"ד: "עכשיו באים ? אחרת את המועד".

תוכנית 14239, מכוחה ניתן היתר הבניה, הופקדה כבר ביום 21/7/2011.  אז היית צריך להגיש התנגדות. היום מאוחר מידי".

לקוח: "אבל הפרסום היה בדיוק בפגרת בית המשפט, ובתקופת החגים, כיצד הייתי יכול לדעת, הרי לא הייתי שם. חוץ מזה, זה בכלל התרחש בתקופת הכהונה של קודמתי" 

 עו"ד"טוב בדרך כלל זה ככה. החגים הם זמן נפלא להציב שלט גדול ברחוב כדי שכולם יראו.... "

 לקוח:"תראה יש כאן בעייה אמיתית של פגיעה בצביון בית המשפט".

 עו"ד"הס מלהזכיראם תגיע לבית המשפט בטענה מסוג זה, של "פגיעה בצביון", לא תצליח לחצות את המסדרון. יאמרו לך שזהו שיקול תכנוני, ובשיקולים תכנוניים בית המשפט איננו מתערב".

לקוח: "טוב, אבל הרי חייבת להיות דרך. יש כאן פגיעה בסמלי שלטון. יד ימין אינה יודעת מה עושה יד שמאל, ואותה היד שהוציאה למכרז את בית פרומין, בניין הכנסת הישנה, היא זו שהקימה קניון ליד בית המשפט העליון. נכון שהחמצנו את המועד להגיש התנגדות, אבל אולי נתבע פיצויים ?"

עו"ד: זוכר את פס"ד שרגא ויטנר נ. שרוניםהיית חבר בהרכב, שקבע כי רק גבילות פיסית ממש מאפשרת לתבוע פיצויים, למעט החריג של כביש צר. שדרות יצחק רבין המפרידות בין בית המשפט העליון לבין מתחם הסינמה סיטי, הן ממש לא כביש צר... יכול להיות שדווקא הגשר, הוא לא רק הבעייה אלא גם הפתרון. יכול להיות שדווקא הגשר המחבר בין המתחמים, הוא היוצר את הגבילות הפיסית הנטענת. 

לקוח: אז מצאנו את המסלול?

עו"ד לא. כלומר גם אם נצליח "לייצר"גבילות, יש שאלה מי ישלם את הפיצוי. את התוכנית עד כמה שזה ישמע מוזר,  יזם החשכ"ל, מדינת ישראל, שהיא גם בעלת הקרקע של בית המשפט.  תביעת הפיצויים, אם תצליח תחייב את העיריה או את המדינה אם ניתן כתב שיפוי. לא משוכנע שזה הכוון. לא בטוח שראוי כי המדינה תתבע פיצויים בגין תוכנית שהיא עצמה יזמה. מעבר לכך, צריך להתיעץ עם שמאי. בכלל לא בטוח שיש כאן נזק. צריך לחשוב על כוון אחר."

לקוח: "אז אין מה לעשות"?

 עו"ד: "האמת היא, שיש בתוכנית בעייה מסוימת בפרסום. בהודעת ההפקדה נרשם כי מטרת התוכנית הינה: "הסבת שטח מחניון תת–קרקעי לשימוש של תרבות בילוי ופנאי בכיכר הלאום." האם זה נוסח נכון? האם ניתן היה לדעת כי מה שייצא בסוף זה סוג של קניון? כשממשיכים וקוראים את עיקרי התוכנית עדיין רב הנסתר על הגלוי. רשום שם: "שינוי ייעוד הקרקע משטח ציבורי פתוח מיוחד - כיכר הלאום לכיכר עירונית ומשטח לבנייני ציבור למבנים ומוסדות ציבור", וכן " 2. הוספת שימוש - של מרכז תרבות בילוי ופנאי בשטח התכנית." רק בסעיף  6.2 לתקנון התוכנית מתגלית תכליתה האמיתית של התוכנית. הקמה ושימוש למטרת אולמות קולנוע. תכלית זו צריכה הייתה להיות חלק מהודעת ההפקדה. צריך היה לפרסם אותה. פסה"ד בענין נ.י.ל.י נ. עיריית גבעת שמואל, מהווה אסמכתה ראויה להתלות בה, ולעתור בית המשפט, בטענה של פגם בפרסום. אני מכיר עורכי דין שעל פחות מזה היו הולכים לבית המשפט. 

לקוח: אז עותרים?

עו"דלא. למרות שיש עילה, הסיכוי נמוך. נניח ונחצה את מחסום השיהוי, לא בטוח שנעבור את מחסום "המעשה עשוי". זוכר את פסה"ד בענין יונתן שוחט נ. ועדה מקומית כפר סבא. גם שם היה פגם בפרסום, אבל בית המשפט החליט שלא לבטל את התוכנית משום שזו כבר בוצעה. אין בטחון שכאן, לא תתקבל אותה תוצאה, ובסופו של הליך, בגלל מעשה עשוי תדחה העתירה.

לקוח: :"אז מה בכל זאת?"

עו"ד: קודם כל צריך להסיר את המחסום. הרי אסור לנקוט בפעולות שהן דין עצמי. חוץ מזה, אתה לא רוצה לראות כאן, מחר בבוקר, את החברים מ"עמותת במקום", מעבירים את הדיון על גדרות ההפרדה ממזרח העיר למערבה. לבסוף, אסור לשכוח את ההיבט התקשורתי.  ראה את מבול הפרסומים על תפיסת אוניית הנשק הקלוס סי. אפילו דובר צה"ל הפיק לקחים מפרשת המרמרה, והבין שאת הקרבות מנהלים לא רק בלב ים אלא גם בתקשורת. צריך להרגיע.

לקוח: טוב. אז מרגיעים?

עו"ד: כן מרגיעים. בוא נפנה למהנדס העיר.  נשלח אותו לקרוא את התוכנית שאושרה. יש שם סעיף שמחייב לתאם את העיצוב האדריכלי של הבניין איתו.  נזכיר לו שבענין עיצוב וחומרי גמר יש לו סמכויות גם מכח תקנות התכנון והבניה. רק לאחרונה, פסקתם, בענין עיריית רעננה נ. ריאלקו, כי ניתן לשנות תנאים בהיתר, גם בחלוף שנים ארוכות ממועד הוצאתו של ההיתר. ננסה לשכנע אותו, שלא רק בית המשפט העליון, צריך לחיות ליד הסינמה סיטי, אלא גם מתחם הסינמה סיטי צריך לפעול ליד בית המשפט העליון. לכן מה שמותר ברמת השרון ובראשון לציון, פחות ראוי כאן, ואת האלמנטים "היותר צעקניים", אורות הנאון, השילוט הענק ופסלי הדרדסים, אשר מפריעים "לחיים בצוותא", כדאי למתן. נבקש ממנו, על רקע כל הקשיים הקיימים סביב הפקדת התוכנית, למצוא את הפתרון הראוי והמאוזן, למצוא את הגשר המאפשר,  לחיות במשותף זה לצד זה.




1 במרץ 2014

קצפת ודובדבנים

השאלה איך לחלק את העוגה היא שאלה קלאסית. החלוקה עצמה, מי יקבל נתח עבה ומי נתח רזה, מי את הקצפת ומי את הדובדבן, תלויה במידה רבה במחלק. אם אני, כאוהב דובדבנים מושבע, אחלק את העוגה, ברור שנטייתי הטבעית תהיה להשאיר את פרוסת העוגה עם הדובדבן אצלי. אם אני מחויב להתחשב בחברי, אפצה אותו על נטילת הדובדבן בנתח גדול יותר, אבל אולי הוא דווקא רוצה את הדובדבן ומעדיף שאני יהיה זה שאקבל את הנתח הגדול, והוא זה שיהנה מחמיצות הדובדבן?
הפתרון הטוב ביותר הוא חלוקה בהסכמה. אחד בדיאטה ובכלל לא רוצה את העוגה, שני שונא דובדבנים, והשלישי בכלל טוען שמלכתחילה הוא מעדיף עוגת שמרים על פני עוגת קצפת. אם יצליחו לסכם בינהם איזה עוגה להכין ואיך לחלק אותה כולם יהיו מרוצים. הקושי הוא שברוב המקרים קשה לגבש הסכמה בין כולם, ואז צריך לחלק ללא הסכמה. כאן נכנס למשחק, האיש עם הסכין, "המחלק".

בחלוקת העוגה התכנונית, המחלק הוא שמאי מקרקעין. הוא עושה זאת לאחר שנקבע סוג העוגה ומאפייניה (יעודי הקרקע בתוכנית/אחוזי בניה), והוא אמור לאזן בין המשתתפים השונים בהתאם לזכויותיהם בעוגת התכנון. התהליך כולו נקרא "איחוד והלוקה", וכתבנו עליו כאן מספר פעמים. הפעם,  נבקש להתמקד בשאלה מי צריך להיות המחלק.

כיום, שמאי מקרקעין, נשכר להכין את החלוקה על ידי יזם התוכנית. על מנת למנוע את ההטייה הטבעית של שמאי המקרקעין לשרת את מי ששכר אותו, ועל מנת להגיע איזון מדויק ככל שניתן, מתקיימים ביחס לתהליך האיחוד והחלוקה, מספר מנגנוני בקרה.
מנגנון הבקרה הראשון הוא תקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין משנת 2008, הקובע את הפירוט המינימלי הנדרש בטבלאות איזון. טבלאות איזון שאינן תואמות את התקן אמורות להפסל. מנגנון הבקרה השני הן תקנות האיחוד והחלוקה, שפורסמו בשנת 2009, ועוסקות באופן הכנת טבלאות האיזון. התקנות תומכות ומשלימות את התקן. מנגנון הבקרה השלישי, הוא כמובן זה של הועדה המאשרת את התוכנית, אשר מחויבת לבדוק את הטבלאות באמצעות יועץ שמאי מטעמה. המנגנון האחרון הוא מנגנון ההתנגדות. טבלאות האיזון מופקדות לעיון הציבור כחלק מהוראות התוכנית, והן חשופות לבחינה שמאית של שמאים מצד המתנגדים, להגשת התנגדויות, ואף לביקורת תכנונית או שפוטית במסגרת ערר או עתירה מינהלית.

הבעייה בכל מנגנוני הבקרה האלה, היא כפולה.
ראשית, הם אורכים זמן, ומסרבלים את הליך התכנון. הדיון בשאלות החלוקה מחדש הופך ללב ליבו של התהליך התכנוני, ובמקום לעסוק בתכנון, מוצאים עצמם מוסדות התכנון, עסוקים בקנין. זה לא תפקידם והם לא ממש ערוכים לעסוק בכך. כתוצאה מכך ההתעסקות בהליכי החלוקה, והנסיון להגיע לתת דובדבן תכנוני לכל המשתתפים בתהליך, מעכב לא אחת את הליכי התכנון וגורם להתמשכותם.
שנית, לא חשוב כמה מנגנוני בקרה תייצר. לא חשוב כמה מאוזנת תהייה החלוקה. תמיד, תמיד יקנן החשש, אצל מי שלא יזם את החלוקה, כי הוא קיבל פחות. קשה למנוע תחושה כזו, והתחושה הזו, היא שלעצמה, יוצרת אין סוף ההתדיינויות סביב שאלות החלוקה בתוכניות. תמיד הדובדבן של השכן אדום יותר.

הבעייה של תוכניות איחוד וחלוקה היא אם כן, לא בעיית החלוקה, אליה מכוונים כל מנגנוני הבקרה שהצגנו, אלא בעיית המחלק.
את הבעייה הזו צריך לפתור על מנת ליעל ולזרז את הליכי התכנון.

המועמדים לתפקיד המחלק הם ארבעה. הראשון, הוא כמובן השמאי של יוזם התוכנית. אותו פסלנו על רקע כל האמור עד כאן. המועמד השני הוא שמאי של מוסד התכנון המאשר את התוכנית. גם אותו נפסול, משום שהוא אמור להיות הגורם המבקר של השומה ושל טבלאות האיזון. המועמד השלישי הוא שמאי של הרשות המקומית, אבל גם הוא פסול, משום שעל פי רוב הרשות המקומית שותה להליכי האיחוד והחלוקה. נותר המועמד הטבעי והוא השמאי המכריע.

הפתרון הפשוט הזמין והראוי, הוא להרחיב את סמכויותיהם של השמאים המכריעים ולתת להם, ורק להם, לעסוק בטבלאות איזון במסגרת הליכי איחוד וחלוקה. יתירה מכך, ניתן אפילו למנות שמאים מכריעים שיעסקו אך ורק הטבלאות איזון ויפתחו מומחיות מיוחדת בענין זה.

ייחוד ההליך של טבלאות איזון, לשמאים מכריעים, ייעל את ההליך יקצרו, יעודד הסכמות על חלוקה, ויגרום לכך שכולם לפחות יחשבו שהם נהנים באופן שווה מהקצפת ומהדובדבנים.