לא כל יום פורים

הימים שבין דו"ח מבקר המדינה בעניין משבר הדיור, לבין פורים, הם הזדמנות מצוינת להסיר את המסיכה והתחפושת מתמ"א 38.
תמ"א 38, כזכור, היא תוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. זו מטרתה, כך היא תוכננה ולכך היא נועדה. אלא, שבעידודם של לא מעט גורמים, יזמים מכאן, ומוסדות תכנון משם, עטתה על עצמה התמ"א, תחפושת של תוכנית מתאר ארצית להתחדשות עירונית, על אף שהיא אינה כזו. היא בדיוק ההיפך מזה. תוכנית לחיזוק מבנים, רואה מטבע הדברים את המבנה היחיד שאותו צריך לחזק. היא אינה רואה את הסביבה העירונית שהבניין חלק ממנה. יותר מכך, תמ"א 38, היא תוכנית אנטי התחדשות עירונית, מפני שהיא מקבעת מבנים ישנים במקומם, גם אם הבנין נהרס ונבנה מחדש. התחדשות עירונית אמיתית מחויבת לאפשר הריסת שכונות שלמות ובניית מתחמים חדשים במקומם, הכוללים, תשתיות ומבני ציבור חדשים ועדכניים, ותמ"א 38 מסכלת מטרה זו.
לתמ"א 38 היה פשוט מזל. היא הייתה במקום הנכון ובזמן הנכון, וכשמשבר הדיור הלך והחריף, היא הייתה הכלי הזמין היחיד בשטח, שדרכו אפשר היה ליצור יחידות דיור. מה לזה ולחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ? כלום. חס וחלילה שלא יקרה. טפו טפו טפו, אבל אם תהייה פה רעידת אדמה, אני יכול כבר עכשיו לכתוב את תמצית דו"ח המבקר על הטיפול הכושל בחיזוק מבנים בכלל ובאזורי סיכון בפרט. אבל שבעתם דוחות, וחוץ מזה את סגנון הכתיבה היבש של דוחות המבקר לא באמת קל לחקות.

לכן אחרי דו"ח המבקר, ומיד אחרי פורים, צריך להסיר את המסיכה מתמ"א 38, לפוצץ אץ הבלון הזה, ולראות אותה רק בהקשר הצר שלה. אסור לאפשר את קידומה מקום בו יש פוטנציאל להתחדשות עירונית מהותית יותר. אין גם מקום, להרחבתה, אלא בעיקר ביחס לאזורי סיכון בפני רעידות אדמה. במקום זאת, יש לקדם תוכנית מתאר ארצית שתקבע עקרונות להתחדשות עירונית, תמריצים לקידומן של תוכניות מפורטות כאלה, וסילוק יד של רמ"י, מכל אמירה ביחס לתכניות אלה.

גירסה של פוסט זה פורסמה בדה מרקר, והנכם מוזמנים לקרוא אותו במקור על ידי לחיצה על קישור זה.

הדו"ח הבא של מבקר המדינה.

לא, אני לא כותב על דו"ח מבקר המדינה שיתפרסם בימים הקרובים ושבמרכזו "מחדלי הדיור", של ממשלת ישראל. הדו"ח הזה מן הסתם כתוב גמור וחתום. אני כותב על דו"ח מבקר המדינה הבא, שיעסוק אף הוא, במחדלי הדיור וידונו בו בהחלטות במעשים ובמחדלים שממש בימים אלה מתהווים לנגד עיננו. על רקע, מערכת הבחירות, כשנציגי המפלגות השונים, מפליאים בתיאורים השונים באשר לגורלה של רשות מקרקעי ישראל, מיד לאחר שהם יעלו לשלטון. אחד, "יבטל את המינהל". שני, "יפריט את הקרקעות", ואחרים "ישווקו קרקעות בחינם", רשות מקרקעי ישראל מראה לכולם עד כמה היא חיה ובועטת. ממש בימים אלה, במסגרת הדיון על תקנות הרישוי החדשות, מקבלת רמ"י כח להקים חסמים בירוקרטיים בלתי עבירים נוספים.

ממש בימים אלה יוצרים  במועצה הארצית לתכנון ולבניה, את אחד החסמים התכנוניים של הדורות הבאים, ואין פוצה פה ומצפצף.

על פי תקנות הרישוי החדשות, המצויות על שולחן הדיונים של המועצה הארצית, ניתן לרמ"י כח למנוע הגשת בקשות להיתר על קרקע מתוכננת מטעמים עסקיים גרידא. אתם הבנתם את זה? על קרקעות שעברו את כל תהליכי התכנון, וזמינות לבניה, או לתוספות בניה, לא ניתן יהיה לבקש היתרי בניה, אלא אם רמ"י תסכים.

בעוד שהתיקון האחרון לחוק התכנון והבניה מנסה להכניס את כלל מערכות התכנון ללוחות זמנים קצרים ויעילים, יוצרת המועצה הארצית עצמה, מעין "חור שחור", שקוראים לו רמ"י, החל על רוב קרקעות מדינת ישראל, ושביחס אליו לוחות הזמנים והתהליכים הקצובים לא חלים, והכל על מנת לשרת את מערכת הגבייה של רמ"י.

על פי התקנות החדשות, אם יאושרו, עוד לפני הגשת הבקשה להיתר, כבר בשלב קבלת המידע להיתר, מחויב מהנדס הועדה לפנות לרמ"י בבקשה לקבלת מידע ביחס לקרקע שבבעלותה. רמ"י מצידה, חיבת להודיע תוך 14 יום אם נדרשת הסכמתה להיתר. אם הודיעה שהסכמתה אכן נדרשת, היא צריכה להוסיף לציין מהם הנתונים והמסמכים הנדרשים לה על מנת לתת את הסכמתה. לאחר שנמסרו הנתונים, על פי בקשתה של רמ"י, יש לרמ"י פרק זמן נוסף של שלושה חודשים להגיב, כלומר להסכים או לסרב. רמ"י גם רשאית להתנות את עצם הגשת הבקשה להיתר בתשלום חובות של המבקש.

עכשיו התרגום בגוף הסרט.

על פי התקנות החדשות, מהנדס ועדה מקומית בכלל לא יכול לקבל בקשה להיתר ולדון בה אם לא פנה קודם לכן לרמ"י ואם לא קיבל קודם לכן את הסכמתה.

על פי התקנות החדשות יכולה רמ"י לדרוש נתונים ומסמכים על מנת שיסיעו לה להחליט אם היא מסכימה או אם לאו. התקנות לא מסבירות לנו מהם אותם מסמכם או נתונים. אלה נתונים לשיקול דעתו של פקיד רמ"י. הדרישה שלו יכולה להיות סבירה אך יכולה להקיף, מאידך, עולם ומלואו. הדרישה יכולה לבוא על רקע תכנוני, אך היא לא מוגבלת לשם בלבד. הדרישה לא קצובה בזמן, ולכן מי שבסך הכל רוצה להגיש בקשה להיתר, יכול למצוא את עצמו, עוד לפני שהועדה המקומית ראתה את הבקשה, משקיע זמן ומשאבים על מנת לרצות את דרישת רמ"י. על הדרישה הזו אין זכות ערר, ולכן מי שחולק על הדרישה או סבירותה, צריך להגיש עתירה לבג"ץ.

אחרי שסופקו "כל הנתונים והמסמכים", יכולה רמ"י לסרב להגשת הבקשה. מאלה נימוקים? התקנות לא מפרטות. כמובן גם על קביעה זו אין זכות לערר, והחולק עליהן צריך לעתור לבג"ץ.

מי ששפר עליו גורלו ולא סורב, עשוי לקבל תשובה כי רמ"י תסכים בכפוף לתשלום חובותיו.  התקנה לא מסבירה אם מדובר בחוב קיים או חוב עתידי בגין הבקשה עצמה. בכל מקרה היא אינה מחייבת את רמ"י לפרט את סכום החוב. כך, יווצר מצב, שאחרי שהודיעה רמ"י כי תסכים למתן אישור לאחר תשלום חובותיו של המבקש, יפתח תהליך של שומה ובירור שומה, שגם הוא כמובן לא מוסדר ולא תחום בזמן. "חור שחור" כבר אמרנו ?

ברי המזל, שסיימו את התהליך, וישלמו את החוב לרמ"י, יקבלו את הזכות להגיש את הבקשה להיתר לועדה המקומית. רק אז, יתחיל תהליך בירור הבקשה להיתר בועדה המקומית. למיותר לציין שאין ודאות שהתהליך יסתיים בהיתר, אבל דבר אחד ודאי, רמ"י, כבר גבתה תשלום.

התקנות האלה הן פועל יוצא מהרפורמה בחוק התכנון והבניה, שנועדה, כזכור לכם לקצר וליעל את הליכי התכנון והבניה, אך היא הולכת ויוצאת ממסגרות סבירות ותוצרי הבניה העיקריים שלה הם חסמים וחומות בירוקרטיות בלתי עבירות.

שלט שלט תרדוף.

אי אפשר להתעלם ממגדל עתידים. הנוסעים בכביש 4 או בכביש 5, בואכה צומת מורשה, זוכים לראות את המבנה המיוחד שלו, שילוב בין קוי אורך לקוי רוחב, המקבלים הדגשה מיוחדת בלילה כשהמגדל כולו מואר. הוא נמצא שם בקצה העיר, חריג לכאורה לסביבבתו, ענק בין גמדים.

כבר תקופה ארוכה אני מבקש לכתוב על המגדל הזה, והתלבטתי, משום שבשלבי ההתנגדות לבנין ייצגתי את יזמיו. אבל השבוע, כשנפטר אדריכל משה זרחי ז״ל, שבבית מדרשו תוכנן המגדל, החלטתי שזהו המועד האחרון כמעט, להסתייג מהתוצאה הסופית. 

כמו שהבנתם מהפתיח. אני לא מסתייג מהתכנון של הבנין. אני חושב שזו אדריכלות במיטבה, אם כי זה כמובן ענין של טעם אישי ויש שיחשבו אחרת. אני גם לא מסתייג, כמו אחרים, מתכנון העיר שמיקם, כך נדמה מגדל תמיר כל כך, בסביבה של בנייה נמוכה יחסית. להיפך. הבנין הוא דוגמה כיצד מתכננים לנדמרק אדריכלי, שעיצובו הייחודי, הוא שמקנה לו את ״הזכות״ להיות שושנה בין החוחים, וסוג של הודעה לכל הנוסעים בדרך, הנה דעו לכם שהגעתם לכרך הגדול. 

ובכל זאת רציתי להסתייג. רציתי להסתייג משום שמישהו הפך את הבנין המיוחד הזה לסוג של עמוד עליו תלויים שלטי פרסום ענקיים של כל מיני חברות שהקימו בבנין את משכנן, כמו כלל וכמו citybank  ואולי גם אחרות. חברות אלה, יש להניח שבאישור בעלי הבנין וכנגד תמורה הולמת, מיקמו בקצה הבנין שלטי ניאון ענקיים, החורגים מקוי המתאר של הבנין, ואני משוכנע שגם מתוכניות העיצוב הארכיטקטוני שלו. שילוט כזה הוא פגיעה במרחב הציבורי, ובשבוע בו נפטר האדריכל משה זרחי, תהייה זו מחווה נאה להחזיר לבנין את התכנון המקורי שלו, ולהסתפק בשלטים צנועים יותר שלא ״יגנבו״ מהבניין את הצגה שהוא יודע לתת.