הקלות הבלתי נסבלת של ההקלה.

ממרפסת דירתו של משה רואים את הים. בעצם ראו את הים. יום אחד, יזם חרוץ, החליט לבנות בנין במגרש השכן. הוא ביקש הקלה, שאפשרה לו להגביה את הבניין בשתי קומות נוספות. משה התנגד, ההתנגדות נדחתה, וכך גם הערר, ואופס.....הים נעלם.

אותה סיטואציה הייתה מסתיימת לגמרי אחרת, אם היזם החרוץ, היה נדרש להגיש תוכנית כתנאי לאישור שתי הקומות הנוספות. התוצאה התכנונית הייתה זהה. הים בשני המקרים היה נעלם, אבל במקרה השני, היה משה זכאי להיטיב את נזקיו באמצעות פיצויים לפי סעיף 197.

זוהי הקלות הבלתי נסבלת של ההקלה.

היכולת, בחסות החוק, לפגוע באחר, מבלי לשלם על כך מחיר. ללא צורך להתחשב במידת הפגיעה באחר.

שלא תטעו, הקלות ושימושים חורגים הם שני כלי תכנון חשובים. על חשיבותם עמדנו בעבר בפוסטים שפרסמנו, תחת הכותרת "סוף עונת ההקלות", ו"לכתו בטרם עת של השימוש החורג", ולא נחזור על הדברים כאן. עם זאת, החסר הגדול של כלים אלה, הוא העדר מנגנון שמשקלל אל תוך התמונה התכנונית את ההחצנות השליליות של הפעולה התכנונית.

אין כל הבדל בין תוספת קומה בתוכנית לתוספת קומה בהקלה. כאן כמו שם, צריך היזם, לשקלל במסגרת שיקוליו את הפיצוי שיצטרך לשלם לנפגע. זה לא סביר שכאשר יזם פלוני נהנה מהשבחה, מתוספת קומה, הוא יעשה זאת על חשבון שכנו, שערך נכסיו ירד. כך גם לא סביר שיזם, שאושר לו שמוש חורג מתוכנית ואפילו מהיתר, וגורם אגב כך לרעש לשכניו, לא יפצה אותם בגין הפגיעה העקיפה בנכסיהם.

חוסר הסבירות של העדר זכות לפיצוי בגין הקלות ושמושים חורגים, גדול במיוחד, כאשר נותנים את הדעת לחוסר סימטריה נוסף בהקשר זה, והכוונה למקבילתה של הזכות לפיצוי, היא חובת ההשבחה. אם נוצרת השבחה ליזם, כתוצאה מאישור ההקלה ואישור השימוש החורג, אם הציבור נהנה מכספי ההשבחה, מדוע משה מהדוגמה שלנו, הוא היחיד שנדרש לשלם את מחיר הפגיעה ללא זכות לפיצוי?

דווקא מי שחושבים שהכלים של הקלה ושימושים חורגים הם כלים תכנוניים חשובים, וכאמור אנו ביניהם, חייבים לדרוש את תיקון החוק, והוספת זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין אישור הקלות ושמושים חורגים. אין כל הצדקה לשימוש בכלים אלה, ללא זכות פיצוי בצידם. הענקת זכות פיצוי כנגד אישור הקלות ושימושים חורגים, תוביל לצמצום השימוש בכלים אלה מחד, אך מאידך, להרחבת תחולתם, ולהגדלת ארסנל הכלים התכנוני.