...ועכשיו לשינויים בתמ"א 35

אחרי שהצגנו כאן באופן שאי אפשר לטעות בו, מדוע ההמצאות החדשות של ותמלי"ם ודלי"ם, וכל מיני ווים אחרים, עשויות להתגלות כבכייה לדורות, הגיע הזמן לדון בשינויים בתמ"א 35. 

נדמה שבדרך כלל יש סט אחד של עמדות. מי  שמתנגד לשינויים בחוק, ולהקמת ותמ"לים, "צריך", להתנגד גם לשינויים בתמ"א 35. הכלל הזה, כככל והוא קיים, אינו חל על המרפסת. דווקא אותם נימוקים שביסוד ההתנגדות לשינויים בחוק, הם הנימוקים שנותנים הצדקה לשינויים בתמ"א 35.
את המתנגדים לשינוי בתמ"א 35 ניתן לחלק לשתי קבוצות (למרות שפועל החלוקה אינה חדה, והנימוקים משמשים בערבוביה את שתי הקבוצות). הקבוצה הראשונה מתנגדת "עקרונית", לפתיחת התמ"א. הקבוצה השנייה מתנגדת לתוכן השינויים בתמ"א.

ההתמודדות עם הקבוצה הראשונה היא קלה. נעזוב רגע את הקלישאה "שכל תוכנית היא בסיס לשינויים", ובכלל זה גם תוכניות מתאר. אין בתוכניות כל קדושה. תוכניות נעשות על בסיס נתונים, ומערכת שיקולים וערכים, הנכונה לזמנה, בתוספת נסיון לחזות את הצרכים ואת ההתפתחות לעתיד. אבל אף מתכנן אינו נביא (למרות שיש כמה שחושבים שהן כאלה) ולכן, קידוש תוכנית, רק משום שאושרה במתכונת מסוימת, גם אם הצרכים, והנסיבות השתנו, זו אוילות לשמה. גופי התכנון חייבים להיות עם יד על הדופק. כשתוכנית אינה מתאימה יותר, בגלל שינויים חברתיים/כלכליים/מדיניים/תרבותיים/אחרים, צריך לשנותה. חבל שלא עושים זאת ולא ניתן לעשות זאת ביחס לכל תוכנית. זה בודאי מבורך כשעושים זאת ביחס לתמ"א 35. תמ"א 35 היא "התוכנית", של ישראל. לא רק שקיימת זכות לערוך בה שינויים, ניתן לומר שקיימת חובה לערוך בה שינויים, לאור השתנות בנסיבות, בערכים, בשיקולים האיזוריים בראייה הממלכתית של תפרוסת האוכלוסין. לכן הגנה על התוכנית, רק משום שאושרה במתכונת מסוימת, פסולה בעיננו.

מעבר לכך, מערכת תכנון היא מערכת דינמית. היא אינה קופאת על שמריה. אי אפשר, ואסור, להגן על מוסדות התכנון, הרכבם, והאוטונומיה להם מפני שינויים תכופים, ובה בעת, לחסום את הצינור  דרכו מוסדות התכנון מתבטאים, הוא צינור התכנון. דווקא אנשי האנטיותמ"ליזציה, צריכים להיות הראשונים להפנות לתיקון תמ"א 35. כל מי שקורא לדחייה של הותמ"ל, חייב לומר ליוזמיו, כי תכנון עושים דרך מוסדות התכנון ולא מעל ראשיהם. לכן, חסימה של צינור התכנון ובכלל זה, תמ"א 35, היא פסולה, והיא היא במידה רבה הסיבה ליוזמות החקיקה הפסולות של השנה האחרונה.
באשר לקבוצה השניה, זו שאינה מתנגדת לבחינת התמ"א, אך מתנגדת לתוכן השינוי המוצע, ובכן על כך כבר נכתב כאן, לפני זמן רב. כשלונה של התמ"א, ונסיונה לפזר אוכלוסין, היא אחת הסיבות (לא המרכזית), למחירי הדירות המאמירים. התמקדות במרכז, תוך השקעה בתשתיות במרכז, הייתה שמה אותנו היום במקום אחר. בעניין זה אתם מוזמנים לשוב ולקרוא פוסט שפורסם כאן כבר לפני כמה חודשים.  כבר אז הגענו למסקנה שכוחו של התכנון מוגבל, והוא אינו יכול לשנות את הגישה והרצון של ההמון, אבל הכוון ההפוך בהחלט אפשרי, ואף ראוי.

מתכון לותמ"ל*

בשבוע שעבר כתבנו כאן על (העדר) הקשר שבין הרפורמות השונות בתחום התכנון והבניה והורדת מחירי הדיור. הסברנו מדוע לדעתנו שינוי בחוק שתכליתו להקים את הותמ"ל, הוא שינוי לא ראוי.

היום נסביר, איך להקים את הותמ"ל ללא שינוי החוק, וננסה לספק הסבר הגיוני מדוע, אם כך, בכל זאת מבקשים לשנות את החוק על מנת להקימו.

נתחיל דווקא בזוטות. אחת המטרות המוצהרות של תיקון החקיקה הוא מתן עדיפות במוסדות התכנון לתוכניות של המדינה. לא ראינו נוהל של fifo או lifo, ביחס לסדר הדיון של התוכניות במוסדות התכנון, אבל ככל שיש כזה, הרי שאין בעייה לקבוע נוהל עבודה פנימי אחר, הקובע עדיפות לטיפול בתוכניות גדולות או לתוכניות של המדינה. לשם כך לא צריך שינוי חקיקתי. מעבר לכך, שימו לב להוראות סעיף 260 לחוק התכנון והבניה הקיים, הקובעת כך:

"מוסד תכנון ידון ויכריע בבקשות של המדינה ושל כל רשות שהוקמה בחוק לפני שידון ויכריע בבקשות אחרות".
במילים אחרות, לא צריך לתקן את החוק כדי לתת עדיפות לתוכניות מדינה. ההסדר הזה קיים בחוק התקף.

עכשיו אנו מגיעים לענין העיקרי. כזכור, רצונם של הוגי הותמ"ל הוא לקצר את הליכי ההתנגדות, לקיים דיון רק בועדה אחת, ולאשר תוכניות גדולות ברמה מפורטת, והכל על מנת ליייעל ולזרז הגדלת יחידות דיור, ובכפוף לעקרונות תמ"א 35, התקפים או ככל וישונו (ועל כך בפוסט נפרד בעתיד).

מאחר ובכותרת התחייבנו על מתכון לותמ"ל, נתחיל כמו בכל תוכנית בישול, בפירוט המרכיבים:
המרכיב הראשון - הוא מוסדות התכנון. כזכור מוסדות התכנון הם הררכיים. בראש הסולם עומדת המועצה הארצית לתכנון ולבניה. בראש המועצה הארצית עומד שר הפנים או נציגו.
המרכיב השני - הסמכויות של המועצה הארצית. סמכותה המרכזית, היא לאשר תוכניות מתאר ארציות. תוכנית אלה, הן תוכניות אשר במסגרתן ניתן "לרדת", עד לרמה של תכנון מפורט בתוכנית מפורטת. הגורם המאשר את התוכניות היא הממשלה עצמה.
המרכיב השלישי - הפרוצדורה. התהליך של של אישור תוכניות מתאר ארציות, אינה זהה לזה של תוכניות אחרות. אין הליך של התנגדויות, במובנו המקובל, ובהקשר זה, ההליכים לשיתוף הציבור, נקבעים על ידי המועצה הארצית עצמה.

כשאנו מודעים לכלל המרכיבים הללו ניתן לעבור להוראות ההכנה. קחו את כל המרכיבים, ערבבו אותם ביחד, והנה לכם ותמ"ל. 
במילים אחרות, על פי החוק הקיים המועצה הארצית יכולה לשמש כותמ"ל לכל דבר וענין, למנות לעצמה יועצים מקצועיים, כפי שהדבר נעשה בתת"ל, ולדון ולאשר, על פי פרוצדורה סבירה שהיא עצמה תקבע, תוכניות בהיקף גדול למגורים, שמהן יוצאו היתרי בנייה.
פשוט ? נכון !! אם כל כך פשוט אז מדוע לעשות רפורמה ולשנות את החוק ? 
התשובה הפשוטה - לא כל כך חשבו על זה. מדוע בעצם לקרוא את החוק אם אפשר לעשות חוק חדש ?
התשובה הלא פשוטה - זה לא נח. או ליתר דיוק, הרכב הועדה המועצה הארצית לא כל כך נח. יושבים שם כל מיני נציגים של השלטון המקומי, ושל המוסדות האקדמיים, ועל הירוקים עוד לא דברנו... לכל אחד יש אג'נדה, ובשביל מה להסתבך איתם. 
חוק חדש משמעו הרכב אחר, ובצוק העיתים הנה הזדמנות...
...לתבשיל כזה אין ריח טוב.

* ותמ"ל = ועדה לתוכניות מועדפות למגורים. (שם זמני).

האם היית נותן לרואה החשבון שלך לתכנן בעבורך את הבית?

לא יודע מה איתכם. אני את בית המגורים שלי לא אתן לרואה החשבון שלי לתכנן. בשביל זה יש אדריכלים ומעצבי פנים. עכשיו תחשבו שזה פחות או יותר מה שמדינת ישראל עושה. זהו התרגום המעשי של המלצות "צוות 90 הימים". כשאני רואה את פקידי האוצר יוצרים לעצמם את הועדה המיוחדת לקידום תוכניות במסלול מהיר, או השד יודע איך יקראו לה, אני מודאג. אני מרגיש ש"נערי האוצר", פולשים לממלכת התכנון. אני חש שמדינת ישראל נותנת לרואי החשבון לתכנן לי את הבית. אני לא אוהב את זה ביחס לבית הפרטי שלי ואני במיוחד לא אוהב את זה ביחס לבית המשותף של כולנו.

השבוע אישר השבוע קבינט הדיור את המלצות צוות 90 הימים, ולמרות הביקורת הרבה שהושמעה (ראו גם את הפוסט שפרסמנו כאן על "המודל הסיני") החוק ייצא לדרך.

שר האוצר יאיר לפיד אמר לאחר האישור כי:
"בימים האחרונים שמענו ביקורת על עבודת צוות 90 הימים. גורמים שונים טענו שהצעדים שהצענו אגרסיביים מדי, אלו הן טבען של רפורמות מבניות שעתידות ליצור שינוי משמעותי. הצעדים שאושרו הם אמנם אגרסיביים, אך מידת האגרסיביות תואמת את עומק המשבר".

שר האוצר טועה. 

נכון - בעיית מחירי הדיור היא בעייה מקרו כלכלית.
נכון - הגדלת היצע הדיור היא משימה כלכלית חשובה, וחלק מפתרון לבעיית מחירי הדיור הגבוהים. 
נכון - למשרד האוצר יש תפקיד חשוב ב"מלחמה" על מחירי הדיור, ובהגדלת היצע הדיור. כך למשל ניתן לחשוב על שורה של צעדים שנמצאים בתחום אחריותם של נערי האוצר, ואינם כוללים התערבות בתוך הליכי התכנון. הפחתת מס רכישה. הפחתת מע"מ על דירות ראשונות, הפחתת מס שבח על מכירה לרוכשים שזו להם דירתם הראשונה, קביעת מחירי מקסימום במכרזי מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל. מתן עידוד להתחדשות עירונית. תקצוב תשתיות באיזורי ביקוש, כמו למשל מוסדות חינוך, דרכים, רכבת קלה, מט"שים, ועוד והכל על מנת להסיר חסמים לתכנון יעיל ונכון. כל אלה הם כלים כלכלים שבהם רואי החשבון הלאומיים שלנו - נערי האוצר - מומחים פי כמה וכמה מאנשי התכנון.
אבל-  בכל אלה כנראה פחות נח לאנשי האוצר לעסוק. כל אלה פעולות שתג מחיר בצידן. במקום זאת יוצרים להם אנשי האוצר צעצוע חדש, שנקרא לו הוע"ת. ועדה עוקפת תכנון. זהו פתרון מוטעה, וזו הסיבה ששר האוצר טועה.

זה כמו שכדי להלחם במגיפת תאונות הדרכים, במקום להקצות כספים, לשיפור תשתיות והגברת אכיפה, יזום משרד האוצר חוק להקמת בי"ד שדה, שיהיה חופשי מכל ביקורת שפוטית על החלטותיו, ויאסור כל עבריין נהיגה. שר האוצר יתראיין אז, ומן הסתם יאמר "שמידת האגרסיביות תואמת את עומק המשבר".
זה גם כמו הטיפול בבעיית המסתננים, שנבלמה תודות  להשקעה בתשתית הגדרות, אבל לא לפני שקדמה לה חקיקה דרקונית המאפשרת מעצר של עד שלוש שנים ללא משפט למי שיסתנן למדינת ישראל. שר הפנים התראיין אז, ולמרות שמן הסתם התנסח אחרת משר האוצר הנוכחי הוא בודאי התכוון להצדיק את החקיקה, שלימים נפסלה על ידי בית המשפט העליון, בכך "שמידת האגרסביות תואמת את עומק המשבר".

יש דברים שפשוט לא יעשו. גם לא בחוק. לא בי"ד שדה, לעבירות תעבורה, לא מאסר למסתננים ללא משפט לשלוש שנים, וגם לא הקמת וע"ת. הפתרון של צוות 90 הימים הוא פספוס ענק. הוא טעות שהשפעתה תלווה אותנו לדורות. 

חקיקה מסוג זה, פסולה. היא חקיקה המשנה יסודות קונסטיטוציונים. חוק התכנון והבניה, באמצעות מוסדות התכנון, מייצר "תוכניות". במספר הזדמנויות קבעה הפסיקה שתוכניות הן חיקוקים. לכן, חוק התכנון והבניה הוא למעשה מנגנון משפטי לייצור חיקוקים. נכון, בחוק רגיל ניתן לכאורה לשנות את חוק התכנון והבניה, והוא כנראה ישרוד גם ביקורת שיפוטית על חוקיותו, אבל לא בכל תנאי. חקיקה שתפגע בעקרונות יסוד של השיטה, שתפגע בזכויות קניין, ותיצור פגיעה פוטנציאלית בסביבה, עשויה להזמין עתירות כנגדה, והתערבות בתכניה. אומנם אין כאן פגיעה בזכויות יסוד אזרחיות, כפי שהייתה בחקיקת החוק למניעת הסתננות, אבל פגיעה בעקרונות יסוד בודאי שתתרחש כאן. המטרה אינה מקדשת את האמצעים, ובוודאי שלא את האמצעים האלה.

לכן - החברים שעל הקופה, תנו למתכננים לעבוד, תשחררו להם את החסמים, ותיעזרו בסבלנות.

מדד הביזור : 0 - זה בדיוק הפוך מביזור. זה תהלך שמנוגד לתיקון 102, ובהיותו כזה, העדר שיתוף עם השלטו המקומי מכשיל אותו מלכתחילה.

מדד ההאצה: 100- בטווח הקצר זה "כאילו", יאיץ את הליכי התכנון, אבל נזקי התכנון יכבידו ויעיקו עלינו עוד שנים ארוכות. לכן את התועלת של הטווח הקצר צריך לקזז בענק כנגד הנזק לטווח הארוך.

שומרי הסף

היועץ המשפטי של הועדה מקומית, הוא שומר הסף של הועדה המקומית. תפקידו של היועץ המשפטי בועדה המקומית,
כשומר סף, הוא בראש ובראשונה לשמור, להבטיח ולוודא שהועדה המקומית, ועדות המשנה שלה וחבריה, יפעלו בכל פעולותיהם על פי הדין. היועץ המשפטי בועדה המקומית, חייב תמיד להתייצב על הסף, "לגדר" את הועדה המקומית בד' אמותיה, ולמנוע ממנה לחצות את הסף, אל מחוץ לתחום סמכויותיה. במובן זה, הביטוי "שומר הסף" הוא ביטוי מקביל ל"שומר החוק". "השריף" אם תרצו.

אבל - כל יציאה היא גם כניסה, ולכן לכל סף יש שני צדדים. תפקיד היועמ"ש של הועדה המקומית, אינו מסתכם במניעת "חריגה" של הועדה המקומית אל מחוץ לסמכויותיה. כשהיועץ המשפטי מתייצב על סיפה של הועדה המקומית, הוא גם צריך למנוע "חדירה" אל גבולות הסמכות של הועדה המקומית מצד אחרים. עליו להגן על סמכויות הועדה אל מול שורה ארוכה של גורמים. זהו המובן השני של שמירה על הסף.

למעשה, כמעט בכל הליך תכנוני או משפטי בו מעורבת ועדה מקומית, נשמעות טענות על כך שהיא חרגה מסמכויותיה, על ידי מי שמבקשים שסמכויותיה יוקנו לאחרים. על היועמ"ש להתייצב ולהגן על סמכות הועדה. ההגנה על סמכות הועדה המקומית, קשה במיוחד, כאשר הויכוח על הסמכות הוא מול משרד הפנים. כידוע, למדינה אין "מונופול" על פירוש החוק, ולמרות זאת, בכל הקשור לפעילות הועדה המקומית, היא ביקשה בעבר לעשות כן, ופרסמה ממספר מסמכי מדיניות באשר לאופן שבו צריך לפרש את סמכויות הועדה המקומית. היו אלה היועצים הועדות מקומיות, שבאופן אינסטקטיבי, פעלו כשומרי סף, וביקשו למנוע גם מהמדינה לחדור ולהשיג את גבולות סמכויותיהן של הועדות המקומיות. כתוצאה מכך, בעקבות תיקון 43 לחוק התכנון והבניה היינו עדים, לפחות בעשור האחרון, לסדרה של החלטות שפוטיות, המנסות לבאר ולפרש את סמכויות הועדות המקומיות, ועל כך נכתב כאן לא מעט. מאחורי כל החלטה כזו יש יועץ משפטי, שפעל על פי תפקידו כשומר סף במובן השני.

לשמירה על הסף בועדה המקומית יש גם מובן שלישי, אם תרצו, מימד שלישי. הכוונה לסף עצמו. היועץ המשפטי של הועדה המקומית חייב להתייצב על הסף, אבל לו עצמו אסור לחרוג ממנו. עליו להשאר על הסף. עליו להצביע ולהאיר לועדה המקומית את דרכה באשר לסמכויותיה, אבל אסור גם לו להיכנס אל תוך תחומי סמכויותיה ושיקוליה התכנוניים של הועדה. שיקולים וסמכויות אלה אינם בתחום אחריותו וכל עוד חוקיים הם וסבירים, אסור לו לשומר הסף, להתערב בהם.

דומה כי היבט זה של שמירה על הסף, נעלם בשנים האחרונות מעיניהם של יועצים משפטיים, וכל מי שנוכח בדיונים של מוסדות תכנון, אינו יכול להבחין מיהו מתכנן, מיהו יועץ משפטי ומיהו חבר מוסד תכנון. הכל משמש בערבוביה, והאחד משיג את סמכותו של האחר. אגב, את האחריות למצב זה אין להטיל רק על היועצים המשפטיים אלא גם על חברי מוסדות התכנון, שנוטים "לא לזוז בלי עורך דין".

כמובן שהענקת סמכויות תכנון נוספות לועדות המקומיות במסגרת תיקון 102 רק יעצים ויגדיל את חשיבות השמירה על הסף בועדות המקומיות. לכן, בדיון שאמור להתקיים השבוע בתיקון 102 לחוק, עומדת ועדת הפנים לדון בחידוש מעניין המוצע בסעיף 20 ב בחוק המתוקן. התיקון יקבע כך:

"לוועדה מקומית יהיה יועץ משפטי".

כן קראתם נכון. זהו חידוש. למרות כל מה שקראתם למעלה, ולמרות שבפועל לכל ועדה מקומית יש יועץ משפטי, התפקיד החשוב הזה, למרות שאוזכר, לא הוסדר עד היום בחוק עצמו. על הסדרת התפקיד בחוק צריך לברך.

הסדרת תפקיד היועמ"ש טעונה הסדרה, מכמה סיבות. ראשית, משום שדרישות התפקיד, כפי שתארנו אותם למעלה, מחייבות נסיון ושיקול דעת. "כתפיים רחבות". מומחיות. שנית, ובכך העיקר, משום שהעמידה על הסף מחייבת הגנה. הגנה בפני כל מי ששומר הסף יעמוד בדרכו. החוק צריך להגן על שומר הסף מפני פגיעה בו על ידי הועדה המקומית עצמה, מקום בו ישלוף לה "כרטיס אדום". אבל באותה מידה, החוק צריך לתת הגנה לשומר הסף גם מפני מי שירצה לפגוע בסמכות הועדה המקומית מבחוץ. כאשר יועמ"ש מתייצב מול גורמי מימשל מרכזי שונים, ומנסה להגן, בתום לב ועל בסיס מקצועי ומשפטי על סמכויות הועדה המקומית, הוא צריך לעשות זאת ללא מורא, בדיוק כמו שהוא עושה זאת כשהוא מתייצב נגדחברי הועדה המקומית עצמה.

 דומה כי ההגנה שהוא פורש על היועץ המשפטי לועדה המקומית תשמש אותו רק בתפקידו כשומר ראש במובן הראשון, אך לא במובנים האחרים. במילים אחרות. דרכי המנוי של היועץ המשפטי לועדה המקומית, כמו גם דרכי ההעברה מהכהונה, שיעשו על פי הצעת החוק במעורבות של שר הפנים ושר המשפטים, יוצרים הטייה באשר לחובת הנאמנות של היועץ המשפטי. הם מכניסים אותו לחובות נאמנות סותרות. הם מדגישים את השמירה על הסף במובן הראשון, ומתעלמים מהשמירה על הסף במובניה האחרים.

כדי להתמודד עם קושי זה, מוצע שתנאי הכשירות והעברה מכהונה יקבעו בחוק, ולא יקבעו על ידי שרי הפנים והמשפטיים, שלפחות העבר הראה שהם עלולים להיות "צד מעוניין".
המשימה בהקשר זה אינה כה סבוכה. זה כל שצריך לעשות הוא לדפדף בחוק שני עמודים אחורה ולהעתיק את סעיף 12 א, הקובע את תנאי הכשירות של עורך הדין היכול לשמש יו"ר ועדת ערר, לאמור: "עורך דין בעל ותק של חמש שנים לפחות, ובלבד שהוא מצוי בעניני תכנון ובניה". אלה צריכים להיות גם תנאי הכשירות של יועץ משפטי בועדה מקומית.
באשר לכללי העברה מכהונה, מוצע לקבוע כי הסמכות להעביר יועמ"ש מכהונה, תהיה בהחלטה של ועדה מקומית, ובהסכמת היועץ המשפטי לממשלה, בכפוף לזכותו של היועץ לעתור לבית המשפט לענינים מנהליים כנגד החלטה כאמור. באופן כזה תתאפשר העברה מכהונה אך ורק מטעמים שבמקצועיות ולא מטעמים זרים.

בפוסטים האחרונים זנחנו קצת את מדדי הביזור וההאצה, והנה אנו חוזרים אליהם.

מדד הביזור: ככל שעצמאותו של היועמ"ש של הועדה המקומית תובטח, כך יובטח ביזור הסמכויות. הציון כרגע 7 במדד הביזור.
מדד ההאצה: למינוי יועמ"ש יש השפעה על האצת תהליכים או עיכובם, אבל דומה שבהקשר זה הכלים החקיקתיים מוגבלים. בהקשר זה הכל אישי. לכן מדד ההאצה לא רלוונטי.

  

ועדת הפנים של הכנסת כמוסד תכנון - פוסט אורח.

הדיון השבוע, בועדת הפנים של הכנסת עסק בסעיפים בחוק העוסקים בנושאי תשתית. וכוח מעניין התנהל בשאלה כמה שטחי מסחר יהיה ניתן להתיר במסגרת מתן הרשאות למבני דרך. מנסחי הצעת החוק, ביקשו לאשר, במסגרת הרשאות הניתנות לתחנות להסעות המונים, גם הקמת מתקנים נלווים, מבלי לקבוע מסמרות של כמה ואיך. חברי הכנסת שהשתתפו בדיון, וכאלה לא היו רבים, לא אהבו את זה. תוך זמן קצר הדיון גלש מדיון על עקרונות לדיון טכני, תכנוני במהותו. ועדת הפנים של הכנסת דמתה לרגע למוסד תכנון. במקום לדון בתמונה הגדולה ולאורה לגזור את הפרטים הקטנים, היא עסקה רק באלה.

חוק התכנון והבניה הוא לא חוק של מהות. הוא חוק של פרוצדורה. הוא קובע מנגנונים וסמכויות, אך את המהות התכנונית הוא אמור להשאיר למוסדות התכנון. הדיון השבוע לא היה הפעם הראשונה שבה יורד המחוקק אל זירת התכנון, והאמת היא שאין לו ברירה. כאשר מנסחי החוק מגדירים חלוקת סמכויות בין מוסדות התכנון על בסיס "מהותי", חייב המחוקק לדון בכך.

עוד קודם לדיון השבוע בכנסת, ביקש עמיתנו, עו"ד מיכאל טירר, בפוסט שכתב, לשאול, האם ראוי שחוק התכנון והבניה, יעסוק בפרטי התכנון, והדיון בכנסת השבוע הוא רקע מתאים לפרסום הפוסט שכתב.

סעיף 62א הוסף לחוק בשנת 1996, בתיקון מס' 43, שמטרתו הייתה ליתן לועדות המקומיות חופש פעולה וסמכויות רבים יותר. מאז חקיקתו חלו שני תהליכים מקבילים, אך מנוגדי כיוון. מחד, רשויות השלטון המרכזי (ובתי המשפט אחריהן) העניקו פרשנות מצמצמת לתיקון 43, ובכך עיקרו את מטרתו הביזורית של הסעיף; מאידך, המחוקק ניסה להמשיך ולהגדיל את סמכויות הועדות המקומיות, וזאת בשני תיקונים – תיקון מס' 47 מ- 1998 ותיקון מס' 76 מ- 2006. בתיקון מס' 76 אף בולטת המגמה לנסות ולהגדיר בצורה דווקנית ודקדקנית את סמכויות הועדה המקומית – עד לרמת המטרים הרבועים, בשימושים ספציפיים, כפונקציה של אחוזים מסוימים בישוב מסוג כזה ולא אחר... ר' למשל ס"ק (11), הקובע כי בסמכות הועדה המקומית להוסיף "שימושים, במגרש המיועד בתכנית למגורים וששטחו אינו עולה על 2,500 מ"ר, למטרת משרדים או מלונאות, או למטרת מסחר בחזית בנין המיועד למגורים, והכל בלי לשנות את השטח הכולל המותר לבניה במגרש על פי התכנית, ובלבד שהשטח הכולל המותר לבניה לצורך השימושים הנוספים לא יעלה על 15% מסך השטח הכולל המותר לבניה במגרש ושהוא נמצא ביישוב שמספר תושביו עולה על 5,000 לפי נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה".

בתיקון הנוכחי, מגמה זו של דווקנות ודקדקנות בתיאור סמכויות הועדה המקומית רק ממשיכה ומתעצמת, ומגיעה עד לרמת פירוט, העולה על זו של תכניות מתאר מחוזיות רבות (ואף מזו הנדרשת מתכניות מתאר כוללניות בחוק החדש)!

כך, למשל, מותר לועדה מקומית להגדיל את "השטח הכולל המותר לבנייה, ברשות עירונית, במגרש המיועד לפי תכנית שאישרה הוועדה המחוזית לבנייה רוויה ובמגרש המיועד לפי תכנית כאמור לבניה שאינה למגורים – בשיעור שלא יעלה על 15% משטח המגרש או בשטח שלא יעלה על 375 מ"ר, לפי הנמוך מביניהם, ובמגרש... לבנייה למגורים שאינה בנייה רוויה – בשיעור שלא יעלה על 7% משטח המגרש או... 175 מ"ר... לעניין זה, "בנייה רוויה" – בנייה במגרש של ארבע יחידות דיור או יותר הבנויות בשתי קומות לפחות".

ולועדה מקומית עצמאית מותר יהיה להגדיל את "השטח הכולל המותר לבנייה למגורים במגרש המיועד למגורים לפי תכנית שאישרה הוועדה המחוזית, בתחום רשות עירונית, ובלבד שחלפו חמש שנים לפחות מיום תחילת התכנית האמורה, ושהשטח הכולל המותר לבנייה למגורים לא יגדל ביותר מהשיעור או מהשטח המפורט בפסקאות משנה (א) עד (ג), לפי הגדול מביניהם... (א) (1) אם מספר הקומות בבניין שניתן להקים במגרש מעל פני הקרקע, לפי התכנית שאישרה הוועדה המחוזית, אינו עולה על שתיים – 100% מהשטח הכולל המותר לבנייה במגרש...". בין שתי קומות לתשע – 60%; מעל תשע קומות – 30%; ובהמשך: "(ב) שטח השווה למכפלת השטח הממוצע של יחידת דיור שמותר להקים במגרש... במספר השווה ל- 20% ממספר יחידות הדיור שמותר להקים על המגרש... (ג) 15% משטח המגרש".

והועדות המקומיות בוודאי תשמחנה גם לדעת, שבסמכותן להגדיל את השטח לתעסוקה או למלונאות, בלא יותר מ- 40% באותה תכנית, ובלבד שהשטח המיועד לתעסוקה לא יגדל באותו מגרש כך שהוא יעלה על 350% משטח המגרש; ושלל סמכויות אחרות.

הנה כי כן, לפנינו הצעה לחוקק חקיקה ראשית בישראל, המדברת בשפה של ייעודים ספציפיים, מ"ר, מ"ר למגרש, מ"ר כולל, יחס בין ייעודים... ועוד. שפה תכנונית 'טהורה'.

שפה זו הופכת את סעיף 62א למעין תכנית מתאר ארצית, המשנה תכניות שאושרו בידי הועדה המחוזית, ומוסיפה עליהן זכויות (אמנם בכוח, כאשר ההוספה בפועל תבוצע על-ידי הועדה המקומית – ואולם, יש להניח, כי הכוח ייהפך לפועל, והפועל ייהפך לסטנדרט, כפי שאירע למשל עם תוספת שטחים שונים באמצעות בהקלה, שהשימוש בהן היה כה נפוץ עד כי בפסיקה אחרונה של ועדת ערר, הוא הוכר כ"זכות מוקנית").

תמהנו לנוכח שיטה חקיקתית זו. אמנם, היא אינה חדשה. גם תיקון 43, וכפי שפירטנו ביתר שאת תיקון 76, פרטו לפרוטות דקות את סמכויות הועדה המקומית. ברם, דומה כי בתיקון הנוכחי נחצה גבול מסוים, זה בין החקיקה הראשית, לבין חקיקה מסדר נמוך בהרבה, והיא תכנית מתאר. סעיף 62א, כניסוחו בתיקון, אינו רק קובע את גדרי הסמכות, אלא, למעשה, מתווה הסדרים תכנוניים מפורטים, אשר, כאמור, ניתן להניח שיהפכו לסטנדרט. בכך יש פגם אינהרנטי, שכן במקום שכנסת ישראל תקבע עקרונות כלליים לעבודת הממשלה ותפקח על יישומם; היא הופכת, הלכה למעשה, למוסד תכנון, הקובע דה-פקטו הסדרים תכנוניים טהורים (שהם בוודאי אינם הסדרים ראשוניים).

נרחיק לכת ונטען, כי זו התיקון לא רק מבקש לבצע רפורמה בדיני התכנון והבניה, אלא, הלכה למעשה, גם רפורמה בשיטת המשפט של מדינת ישראל.

ניתן היה לסבור, כי דרך חקיקתית זו מבטאת רצון להגן על סמכויותיהן של הועדות המקומיות, לשמור אותן מפני פרשנות מצרה של סמכויותיהן באמצעות הגדרתן באורח דווקני. ואולם, נראה כי מדובר דווקא במקרה ההפוך – ניסיון לתחום, בצורה המלאה ביותר האפשרית, את סמכויותיהן של הועדות המקומיות.

כך או כך, התוצאה היא אחת – חוק התכנון והבניה הופך להיות חוק 'טכנוקרטי', שאינו מאפשר למוסדות התכנון גמישות, אלא מכתיב, הלכה למעשה, את התכנון; במידה שיש לתהות עד כמה היא עולה בקנה אחד עם השיטה המשפטית הנוהגת בארץ.

תמהנו – האם לא ניתן ליתן את אותן הוראות בדיוק, בתכנית מתאר ארצית או בתכניות מתאר מחוזיות, ולחסוך לכנסת ישראל את הדיון בשאלה, שדומה כי מקומה אינו בועדות הכנסת, האם יש לאפשר לועדה מקומית לאשר תכנית שעניינה הגדלת שטחים לבניה למגורים שאינה בניה רוויה בשיעור שלא יעלה על 7% משטח מגרש או 175 מ"ר לפי הנמוך, או שמא 10% או 250 מ"ר...?

המודל הסיני - המלצות צוות 90 הימים.

זהו הפוסט ה - 100 של המרפסת. לכבוד הארוע חשבנו לפרסם פוסט חגיגי. אבל, בעוד אנו מתלבטים - אם לכתוב על נתוני הצמיחה של הבלוג במהלך למעלה מהשנתיים וחצי האחרונות (מספר הקוראים שלו, שהם אני ועוד שניים, שכנראה נכנסים כל פעם מחדש ומריצים את המונה) או לחזור אל פוסטים נבחרים - בעוד כל זה קורה, פורסמו המלצות צוות 90 הימים שמינתה הממשלה.

"תוכנית אחת ועדה אחת", זהו הקופירייטינג של צוות 90 הימים, ובבלוג שעוסק בתכנון ובניה, אי אפשר לחגוג כשמתפרסמות כאלה ססמאות. לכן, מאחר וכל תוכנית היא בסיס לשינויים, ומי כמו קוראי הבלוג הזה יודעים זאת, את החגיגות נדחה למועד אחר, והיום נעסוק בהמלצות הצוות.

חשוב להדגיש שאת ההמלצות המלאות טרם ראינו, ויתכן שנגלה, שהן נפלאות. אבל, בינתיים, הצוות הסתפק בפרסום ססמאות ואנו נשיב לכך בפרסום כמה ססמאות משלנו.

קיימת אגדה אורבנית, על המודל התכנוני הסיני. על פי האגדה, בסין, כשרוצים לתכנן פרויקט גדול, מגיע הפקיד הממשלתי המוסמך, ומודיע למיליוני הכפריים שיושבים על ציר הדרך המתוכנן ומעבדים את שדותיהם, כי עוד שלושה ימים הם לא שם. מי שבכל זאת נשאר, מועלה על משאית ומוסע משם ליעד רחוק...

אין לי מושג מה אמת ומה אגדה בסיפור הזה. אני רוצה להניח שגם בסין, לפחות זו של היום, סוג כזה של "ניוד" אוכלוסיות, אינו אפשרי. בכל מקרה נזכרתי בסיפור כששמעתי על המלצותיו של הצוות. נזכרתי בסיפור משום שלטעמי, תכנון אינו מתמקד רק בתוצאה אלא גם בדרך. התכנון בשיטת המודל הסיני, אם זה קיים, הוא תכנון ממוקד תוצאה. הוא אינו מתייחס בכלל לדרך. הוא אינו מחויב בכלל לבלמים והאיזונים שכל תכנון ערים מודרני מחויב אליו. הוא אינו מחויב בכלל לשמירת זכויות קניין, לצדק סביבתי, להגנה על זכויות סביבתיות וזכויות חברתיות. לכן, התכנון בשיטה הסינית אינו תכנון המתאים לשיטת התכנון במדינות דמוקרטיות, בכלל ובישראל בפרט.

אפשר להסכים על כך שבתכנון בישראל של העשור האחרון, המחויבות לדרך גברה על המחויבות לתוצאה. יתכן שכתוצאה מכך, האיזונים הקיימים בחוק הופרו, ונקודת האיזון הוסטה למקום לא נכון. ניתן גם להסכים על כך שכתוצאה מהשינוי בנקודת האיזון התכנוני, נוצר מחסור בהיצע של יחידות דיור, ועל כן יש מקום לתיקון בחוק, ולאיזון והתאמה מחדש של המנגנונים הקבועים בו. למטרה זו בדיוק מקודמת הרפורמה בחוק. הנסיון לעשות רפורמה מקיפה המשנה את החוק לחלוטין - נכשל. כעת מצויה בהליכי חקיקה רפורמה אחרת ששמה לה למטרה לא להחליף את החוק, אלא להכניס בו שינויים. לפתוח סתימות. להסיר חסמים. הרפורמה הזו קיבלה רוח גבית ממרבית הגורמים המקצועיים העוסקים בתחום, והליכי החקיקה שלה החלו להתקדם, אז למה לקלקל ??

הצעת צוות 90 הימים היא קלקול. לא ניתן להבין ולא ניתן לקבל מצב בו מחד מובלת רפורמה חשובה שבבסיסה ביזור סמכויות תכנון, והורדת סמכויות תכנון לשלטון המקומי, ומצד שני מבקשים להציג רפורמה מקבילה, שלפחות על פי הקופירייטינג שלו, מבקשת לייצר את מוסד התכנון הכי ריכוזי במזרח התיכון. 

בהצגת שתי רפורמות מנוגדות במקביל, עלול משרד הפנים, לאבד את האשראי הציבורי שהוא מקבל על הצעת תיקון 102 לחוק - חבל.   

מעבר לכך - נניח שמה שפורסם ביחס להמלצות הצוות נכון, וכדי לקדם את הרעיון של "תוכנית אחת ועדה אחת, הולכת הממשלה להליכי חקיקה. לא ברור מדוע. היי חברים, תקראו את החוק הקיים. יש היום ועדה אחת, שקוראים לה "המועצה הארצית לתכנון ולבנייה". הועדה הזו, מוסמכת לאשר כל תוכנית, אפילו ברמה מפורטת, ויכולה אגב כך לשנות כל תוכנית אחרת. הועדה הזו לא שומעת התנגדויות, אם כי מנהלת הליך שמוע, ואין עליה כל זכות ערר. יותר מכך, על החלטות הועדה הזו אי אפשר להגיש עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים אלא לבג"צ בלבד, שעל החלטתו כידוע אין ערעור. אז חברים רוצים "ועדה אחת תוכנית אחת", יש לכם כזו.

מכיוון שאלה הם פני הדברים, ומכיוון שאני לא "חושד", בחברי הצוות שאינם יודעים לקרוא את החוק ואינם מכירים את הסמכויות שמוקנות בו מתגנב לליבי החשש שבעצם הסיסמה שפורסמה, "תוכנית אחת ועדה אחת", היא סיסמה חלקית לבד, ואילו את כוונתם האמיתית של חברי הצוות, לפחות חלקם, ניתן לסכם בסיסמה אחרת, שהיא "תוכנית אחת ועדה אחת - הרכב אחר". 

כלומר מאחר והאפשרות החוקית ל"תוכנית אחת ועדה אחת", למעשה קיימת, אי אפשר להמנע מלחשוב על כך שהרצון להקים מוסד תכנון מקביל למועצה הארצית לתכנון ולבניה, נובע, מהרצון להחליף בדרך אלגנטית את ההרכב של המוסד, על ידי יצירת מוסד חדש מקביל בסמכויותיו. לכך אסור לתת יד.

כידוע המועצה הארצית היא גוף גדול, הפועל גם במסגרת ועדות משנה, וכולל בתוכו ייצוג של מגזרים שונים בחברה הישראלית, האמורים לייצר החלטות מאוזנות. במועצה הארצית קיים ייצוג הולם לשלטון המרכזי, ובצידו, נציגי שלטון מקומי, נציגי גופים ירוקים, נציגים של ארגונים מקצועיים ועוד. אין כל בטחון שכל תוכנית שתובא למוסד התכנון הזה, תקבל על ידו "אור ירוק". המועצה הארצית איננה (בדרך כלל) חותמת גומי, ולכן הפתרון הקל הוא למנות לה גוף מקביל, הכולל ייצוג פחות בעייתי, ושבעלי התפקידים בו לא יהיו כאלה המחויבים למסורת של המועצה הארצית.

מוסד חדש כזה , "עוקף המועצה הארצית" יהווה את מכונת הייצור של קרקעות מתוכננות בעבור הממשלה, אך במהותו הוא אנטי מוסד תכנון. הוא כלי תכנון שמאפייניו יותר דומים לשיטה הסינית מזו הישראלית, ואם בססמאות עסקינן, מוסד תכנון כזה, הוא סוג של "בלי בג"צ ובלי בצלם" תכנוני.

כשמסתכלים על המלצות צוות 90 הימים אי אפשר שלא להתייחס גם לתוכן הסמכות. תכנון של מגורים בהיקפים שלא יפחתו מ - 500 יח"ד. אין דבר כזה. תוכניות גדולות מחייבים תשתיות. תשתיות ביוב, תשתיות כבישים, תשתיות חינוך, אזורי תעסוקה. אי אפשר לתכנן יחידות דיור בלי תכנון כל מעטפת התשתית, בלי תקצוב כל מערכת התשתית, בלי שיתוף פעולה של כלל הגורמים הרלבנטיים, ובראש ובראשונה הרשויות המקומיות, שעליה עומד ליפול התיק, של ניהול אזורי המגורים החדשים לאחר אכלוסם. אין ספק, שחייבים להגדיל את הצע הדיור, אבל, והנה לכם עוד סיסמה, לא בשיטת "זבנג וגמרנו". "לאט לאט". "סיגה סיגה".

והנקודה האחרונה היא תפקידה של רשות מקרקעי ישראל. האמת היא שעל כך צריך בהזדמנות לכתוב פוסט נפרד. תוציאו את רשות מקרקעי ישראל מהמשחק. אין ולא צריכות להיות לרשות מקרקעי ישראל סמכויות תכנוניות. היא צריכה ליזום תכנון אך אין היא יכולה להיות חברה בגוף המאשר תכנון. זה אינו חלק מהמנדט שלה. זה כמו שמשרד האוצר יחליט על שיעורי הריבית שבסמכות נגיד בנק ישראל. זה פשוט עקום.

נסכם כך:

ראשית - זה לא יהיה תקדים, אם המלצות הצוות יגנזו כמו המלצות של צוותים קודמים, אלא שמקרה הזה, זה יהיו אפילו מוצדק.

שנית - אכן ניתן לייעל באמצעות חקיקה את עבודת המועצה הארצית, כולל לתת סמכויות ייזום לרמ"י לתכניות גדולות שידונו במישרין במועצה הארצית, אבל להחליף את הרכבה תחת כסות של חוק חדש, אסור.

שלישית - פיזרנו סיסמאות לכל אורך הפוסט ומתבקש שנסיים בזו המתאימה מכולן : "תזהרו לא לשפוך את המים עם התינוק". 

המפתחות בפנים - הצעה ליצירת מנגנון של דיור בר השגה בחוק התכנון והבניה.

השבוע החל הדיון בוועדת הפנים של הכנסת בתיקון 102 לחוק התכנון והבניה. הכותרת הראשונה שיצאה מדיוני הועדה הייתה מדבריה של חה"כ מירי רגב, יו"ר הועדה, שהבטיחה כי "החוק לא ייצא לדרך בלי דיור בר השגה."

המוקש של דיור בר השגה, פוצץ את הרפורמה הקודמת בחוק התכנון והבניה, ולכן מעניין לעסוק בהצהרה של חה"כ מירי רגב לגבי דיור בר השגה ברפורמה הנוכחית.

מחיר דירה מורכב מארבעה רכיבים עיקריים: עלות הקרקע, עלויות הבניה, המיסוי והרווח הקבלני. למעשה שמדברים על דיור בר השגה, מדברים על הפחתה באחד או יותר מרכיבים אלה.
חוק התכנון והבניה, וכך גם ועדת הפנים של הכנסת, אינם האכסניה המתאימה לטפל בעלויות הבניה, במיסוי וברווח הקבלני. אלה צריכים להיות מטופלים, אם בכלל, ביוזמות חקיקה אחרות ובפורומים מתאימים יותר בכנסת, כמו ועדת הכספים או ועדת הכלכלה.
הרכיב היחיד במחיר הדירה שיכול להיות רלוונטי לדיון בוועדת הפנים הוא רכיב עלות הקרקע. אין להקל בכך ראש, מאחר ורכיב עלות הקרקע הוא רכיב דומיננטי במחירי הדירות באיזורי הביקוש.

על מנת להפחית את רכיב עלות הקרקע אנו מכירים שתי שיטות (יתכן וקימות יותר):
השיטה האחת היא הפחתת מחירים באמצעות כללי הביקוש וההיצע. כלומר למעשה, הגדלת היצעים.
השיטה השנייה היא סובסידיה. כלומר מישהו מממן את הפער בין מחיר השוק של המוצר לבין המחיר בו הוא נמכר בפועל.

באשר לשיטה הראשונה - חוק התכנון והבניה, אינו יכול לטפל בהקטנת ביקושים, אך הוא בפירוש יכול לטפל בהגדלת היצעים. מי שקרא את תיקון 102 לחוק יודע שהתיקון כולו,אינו אלא ניסיון לבזר סמכויות תכנון, באופן שיתרום לקיצור תהליכי תכנון. קיצורם של הליכי תכנון אלה, בצד סמכויות תכנון נוספות לוועדות המקומיות, ובכלל זה סמכויות לקדם תכניות להתחדשות עירונית יתרמו מן הסתם, להגדלת היצע הדיור. כל אלה עשויים לסייע (כנראה לא במרכז מטרופולין תל אביב) לירידה במחירי הדיור, ולקידום הרעיון של דיור בר השגה. במובן זה, אם חה"כ מירי רגב, אכן מעוניינת לקדם דיור בר השגה, היא צריכה לחבק את התיקון לחוק בשתי ידיים, ולקדם ולזרז את הליכי חקיקתו. אמנם נכון, השינוי שמציע החוק לא יביא לגידול דרמטי בהיצע יחידות הדיור, אבל הוא בפירוש יהווה כלי נוסף לקיצורם ולייעולם.

באשר לשיטה השנייה - כאשר מחירי הקרקע למגורים אינם יורדים, על פי כללי הביקוש וההצע הרגילים, ובכל זאת מבקשים להפחית את רכיב עלות הקרקע, ברור שמישהו צריך לממן את הפער. הפער בין מחיר השוק של הקרקע לבין המחיר שבו היא תימכר. גם כאן חוק התכנון והבניה ומנגנוניו עשויים לסייע.

הכיצד?

כאשר יזם מגיש תוכנית למוסדות התכנון, הוא יודע שעליו לייעד בתכנית קרקע לצורכי ציבור ובכלל זה, בתי ספר, גנים, מועדונים, בתי כנסת, מבני ספורט ומגרשי ספורט, מוסדות קהילתיים, דרכים ועוד. על פי רוב, יעוד הקרקע לצורכי ציבור אינו פוגע ביזם, משום שסך כל ההטבות והזכויות איתן יוצא היזם מהתכנית, גדול על פי רוב מהזכויות איתן הוא נכנס לתכנית. פער זה ידוע בכינו "השבחה", ועליו משלם היזם את היטל ההשבחה.
על ייעוד קרקע לצורכי ציבור אפשר להסתכל גם אחרת. נניח כי מוסדות התכנון לא היו מיעדים קרקע לצורכי ציבור בתכניות השונות, ואת כל הזכויות היוצאות מהתכנית היו מיעדים לשימושים פרטיים, לזכויות בנייה. בנסיבות כאלה, היתה עולה השבחת הקרקע, וקופת הציבור הייתה גדלה יותר באמצעות תשלומי היטל השבחה מוגדלים שהיו נכנסים אליה. כלומר,מזווית הראייה הנוכחית ניתן לומר שקופת הציבור למעשה "מסבסדת", את צורכי הציבור על ידי "הפסד", של כספי ההשבחה שהו מתקבלים, אילו לא היו נדרשים אותם צרכי ציבור.

את המנגנון הזה של יעוד קרקע לצורכי ציבור, שימומן מתוך "הפסד", של היטלי השבחה מבקשת המרפסת להציע לחה"כ מירי רגב, ככלי לקידום דיור בר השגה באמצעות חוק התכנון והבניה. ובמילים אחרות, היטלי ההשבחה יסבסדו את מחירי הקרקע לדיור בר השגה.

אחרי שהוסבר הרעיון, היישום הבסיסי שלו בחוק התכנון והבניה הוא די פשוט. כל שצריך לעשות הוא לכלול את המונח "דיור בר השגה", בין צורכי הציבור אותם מונה סעיף 188 לחוק התכנון והבניה. שינוי פעוט זה, יאפשר למוסדות התכנון ליעד בכל תוכנית קרקע לדיור בר השגה, כחלק מהמטלות הציבוריות של התכנית. באופן כזה יווצר מלאי קרקעות "שישולם "מתוך ההפחתה בהיטל השבחה. הקרקע הזו תוכל להיות מוחכרת לזכאים, על פי קריטריונים שיקבעו, מחוץ לחוק התכנון והבניה, כאשר רכיב הקרקע מנוטרל ממחיר הדירה באופן מלא או חלקי. כמו יתר שטחי הציבור בתכנית, הקרקע המיועדת לדיור בר השגה, תוקצה לרשות המקומית, והיא תנהל אותה ותדאג להחכרתה לזכאים.

לכל הספקנים ששואלים מה לרשות מקומית ולניהול מגורים לזכאים, נזכיר פוסט קודם שפורסם כאן לפני מספר חודשים, וכך גם את סעיף 249(5) לפקודת העיריות שקובע, בין יתר סמכויותיה של עירייה, גם את הסמכות לספק שיכון למיעוטי אמצעים, ולתכלית זו - (א) לרכוש או לחכור כל קרקע, לרבות בתים או בנינים אחרים שעליה; (ב) להקים שיכונים על כל קרקע; (ג) לרכוש או לחכור כל קרקע, כדי למכרה או להחכירה חכירה ראשית או משנית, להקמת שיכונים למיעוטי אמצעים על ידי אדם זולת העיריה....

כדי שהדברים יהיו ברורים נדגים את הרעיון:
לועדה המחוזית תל אביב מוגשת תוכנית על 100 דונם. 35 דונם ייועדו והופרשו לצורכי הציבור המוכרים והקלאסיים. 65 דונם יועדו למגורים והועדה המחוזית תאשר עליהם בניה של 650 דירות. צפיפות של 10 יח"ד לדונם נטו, אבל בכך לא תמה מסכת ההפרשות לצורכי ציבור. בנוסף להפרשה הקלאסית יופרשו עוד 10% מתוך יחידות הדיור שאישרה התוכנית לצורך הציבורי של דיור בר השגה. יחידות הדיור האלה, יוקצו לרשות המקומית, באמצעות טבלאות האיזון הכלולות בתוכנית, כשטחי ציבור לכל דבר וענין. ההקצאה תהיה בתוך שטחי המגורים של התוכנית. היזם ישלם היטל השבחה על תוספת זכויות של 585 יחידות דיור בלבד, והרשות המקומית, שתפסיד את היטל ההשבחה על 65 היחידות שהוקצו לה, אך "תרויח" קרקע המיועדת לדיור בר השגה. הקרקע תשמש לבניית דירות בתוך הפרויקט עצמו. כך בכל פרויקט בניה, יכללו כמה דירות שמחיר המכירה שלהם לא יכלול את רכיב עלות הקרקע, והרי לכם דיור בר השגה.

אין לנו אשליות. התיקון המוצע בחוק התכנון והבניה, הוא אמנם פשוט, אבל לא מספיק. כדי ליישם את התהליכים ידרשו צעדים משלימים, לרבות מנגנונים לקביעת קריטריונים לזכאים, לניהול הפרויקט ליישומו וכו'.... אבל, לכל הסוגיות הללו יש פתרונות וברור שרשויות גדולות וחזקות יכולות לנהל פרויקטים מסוג זה, ובלבד שתנתן להן הסמכות.

חה"כ מירי רגב הצהירה כאמור כי "החוק לא ייצא לדרך בלי דיור בר השגה". אנו בקשנו להציע לה את  צרור המפתחות.