קצפת ודובדבנים

השאלה איך לחלק את העוגה היא שאלה קלאסית. החלוקה עצמה, מי יקבל נתח עבה ומי נתח רזה, מי את הקצפת ומי את הדובדבן, תלויה במידה רבה במחלק. אם אני, כאוהב דובדבנים מושבע, אחלק את העוגה, ברור שנטייתי הטבעית תהיה להשאיר את פרוסת העוגה עם הדובדבן אצלי. אם אני מחויב להתחשב בחברי, אפצה אותו על נטילת הדובדבן בנתח גדול יותר, אבל אולי הוא דווקא רוצה את הדובדבן ומעדיף שאני יהיה זה שאקבל את הנתח הגדול, והוא זה שיהנה מחמיצות הדובדבן?

הפתרון הטוב ביותר הוא חלוקה בהסכמה. אחד בדיאטה ובכלל לא רוצה את העוגה, שני שונא דובדבנים, והשלישי בכלל טוען שמלכתחילה הוא מעדיף עוגת שמרים על פני עוגת קצפת. אם יצליחו לסכם בינהם איזה עוגה להכין ואיך לחלק אותה כולם יהיו מרוצים. הקושי הוא שברוב המקרים קשה לגבש הסכמה בין כולם, ואז צריך לחלק ללא הסכמה. כאן נכנס למשחק, האיש עם הסכין, "המחלק".

בחלוקת העוגה התכנונית, המחלק הוא שמאי מקרקעין. הוא עושה זאת לאחר שנקבע סוג העוגה ומאפייניה (יעודי הקרקע בתוכנית/אחוזי בניה), והוא אמור לאזן בין המשתתפים השונים בהתאם לזכויותיהם בעוגת התכנון. התהליך כולו נקרא "איחוד והלוקה", וכתבנו עליו כאן מספר פעמים. הפעם,  נבקש להתמקד בשאלה מי צריך להיות המחלק.

כיום, שמאי מקרקעין, נשכר להכין את החלוקה על ידי יזם התוכנית. על מנת למנוע את ההטייה הטבעית של שמאי המקרקעין לשרת את מי ששכר אותו, ועל מנת להגיע איזון מדויק ככל שניתן, מתקיימים ביחס לתהליך האיחוד והחלוקה, מספר מנגנוני בקרה.

מנגנון הבקרה הראשון הוא תקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין משנת 2008, הקובע את הפירוט המינימלי הנדרש בטבלאות איזון. טבלאות איזון שאינן תואמות את התקן אמורות להפסל. מנגנון הבקרה השני הן תקנות האיחוד והחלוקה, שפורסמו בשנת 2009, ועוסקות באופן הכנת טבלאות האיזון. התקנות תומכות ומשלימות את התקן. מנגנון הבקרה השלישי, הוא כמובן זה של הועדה המאשרת את התוכנית, אשר מחויבת לבדוק את הטבלאות באמצעות יועץ שמאי מטעמה. המנגנון האחרון הוא מנגנון ההתנגדות. טבלאות האיזון מופקדות לעיון הציבור כחלק מהוראות התוכנית, והן חשופות לבחינה שמאית של שמאים מצד המתנגדים, להגשת התנגדויות, ואף לביקורת תכנונית או שפוטית במסגרת ערר או עתירה מינהלית.

הבעייה בכל מנגנוני הבקרה האלה, היא כפולה.

ראשית, הם אורכים זמן, ומסרבלים את הליך התכנון. הדיון בשאלות החלוקה מחדש הופך ללב ליבו של התהליך התכנוני, ובמקום לעסוק בתכנון, מוצאים עצמם מוסדות התכנון, עסוקים בקנין. זה לא תפקידם והם לא ממש ערוכים לעסוק בכך. כתוצאה מכך ההתעסקות בהליכי החלוקה, והנסיון להגיע לתת דובדבן תכנוני לכל המשתתפים בתהליך, מעכב לא אחת את הליכי התכנון וגורם להתמשכותם.

שנית, לא חשוב כמה מנגנוני בקרה תייצר. לא חשוב כמה מאוזנת תהייה החלוקה. תמיד, תמיד יקנן החשש, אצל מי שלא יזם את החלוקה, כי הוא קיבל פחות. קשה למנוע תחושה כזו, והתחושה הזו, היא שלעצמה, יוצרת אין סוף ההתדיינויות סביב שאלות החלוקה בתוכניות. תמיד הדובדבן של השכן אדום יותר.

הבעייה של תוכניות איחוד וחלוקה היא אם כן, לא בעיית החלוקה, אליה מכוונים כל מנגנוני הבקרה שהצגנו, אלא בעיית המחלק.

את הבעייה הזו צריך לפתור על מנת ליעל ולזרז את הליכי התכנון.

המועמדים לתפקיד המחלק הם ארבעה. הראשון, הוא כמובן השמאי של יוזם התוכנית. אותו פסלנו על רקע כל האמור עד כאן. המועמד השני הוא שמאי של מוסד התכנון המאשר את התוכנית. גם אותו נפסול, משום שהוא אמור להיות הגורם המבקר של השומה ושל טבלאות האיזון. המועמד השלישי הוא שמאי של הרשות המקומית, אבל גם הוא פסול, משום שעל פי רוב הרשות המקומית שותה להליכי האיחוד והחלוקה. נותר המועמד הטבעי והוא השמאי המכריע.

הפתרון הפשוט הזמין והראוי, הוא להרחיב את סמכויותיהם של השמאים המכריעים ולתת להם, ורק להם, לעסוק בטבלאות איזון במסגרת הליכי איחוד וחלוקה. יתירה מכך, ניתן אפילו למנות שמאים מכריעים שיעסקו אך ורק הטבלאות איזון ויפתחו מומחיות מיוחדת בענין זה.

ייחוד ההליך של טבלאות איזון, לשמאים מכריעים, ייעל את ההליך יקצרו, יעודד הסכמות על חלוקה, ויגרום לכך שכולם לפחות יחשבו שהם נהנים באופן שווה מהקצפת ומהדובדבנים.