מכתב גלוי לראשי רשויות מקומיות בנושא דיור בר השגה

ביום שישי, האחרון פורסם ב The Marker , תחת הכותרת, "דיור בר השגה כמטרה ציבורית", מאמר קצר, ובמרכזו הפניית תשומת ליבם של ראשי הרשויות המקומיות לסמכויות קימות בחוק, המאפשרות להם, לפעול למימוש דיור בר השגה, בתחומי אחריותם, על בסיס החקיקה הקיימת.

המאמר נכתב על רקע הדרישה של ראשי הרשויות מהשלטון המרכזי לאפשר להם להוביל פתרונות לדיור בר השגה בערים השונות.

במאמר ביקשתי להצביע על כך, שלמעשה כבר היום, על פי החקיקה הקיימת, יש לראשי הרשויות סמכויות וכח בנושאים של פתרונות דיור, וכי למרות הקשיים שיעמדו בדרכם, חלקם אוביקטיביים וחלקם סוביקטיבים, יש בכוחם של ראשי הרשויות, להוביל מהלך יצירתי, ולקחת אחריות גם בנושא זה.

מטבע הדברים, הגרסה של המאמר שפורסמה בעיתון, הותאמה לצרכי ומגבלות הכתיבה בעיתון, וניתן לעיין בה על ידי לחיצה כאן.

הנוסח המקורי נכתב כמכתב גלוי לראשי הרשויות המקומיות והוא מובא להלן. קריאה מועילה.

ראשי רשויות יקרים, אל תטעו.

הטענות והבקשות שלכם משרים, ופקידים בכירים לאפשר לרשויות המקומיות לפעול בתחום הדיור הציבורי, תמיד ידחו. גם אם השרים והפקידים יראו איזה שהיא נטייה להיענות לכם, ימצא תמיד היועץ המשפטי שידאג ליישור השורות, ויסביר עד כמה לא ניתן לסמוך על אי התלות של השלטון המקומי.

אל תשלו את עצמכם, גם אם המחוקק יתן פתרון חקיקתי לבקשתכם, וגםאם מתישהו יאושר חוק שיאפשר דיור בר השגה, מה שכלל לא בטוח, יהיה מי שידאג שהשפעתכם על התהליך, תהיה מינורית, אם כי אתם אלה שתישאו בתוצאותיו.

אל תסמכו על הארגונים החברתיים שיקדמו את החקיקה בעבורכם. עד שיגמרו שם להתווכח שם על הגדרת המונח דיור בר השגה, תסתיים הקדנציה שלכם, ואתם אלה שתצטרכו להסביר לתושבי העיר מדוע ילדיהם אינם מצליחים לרכוש דירה.

כמו תמיד גם כאן, אין לכם על מי לסמוך אלא על עצמכם. במקום לבקש תעשו. לא בטוח שתצליחו, אבל לפחות לא ישבתם בחיבוק ידיים. ניסיתם.

סעיף 249(5) לפקודת העיריות קובע, בין יתר סמכויותיה של עירייה, גם את הסמכות לספק שיכון למיעוטי אמצעים, ולתכלית זו - (א) לרכוש או לחכור כל קרקע, לרבות בתים או בנינים אחרים שעליה; (ב) להקים שיכונים על כל קרקע; (ג) לרכוש או לחכור כל קרקע, כדי למכרה או להחכירה חכירה ראשית או משנית, להקמת שיכונים למיעוטי אמצעים על ידי אדם זולת העיריה....

כלומר סמכות לספק שיכון למעוטי אמצעים יש לכם, ויש אפילו מי שיאמר שאתם לא רק מוסמכים אלא אף חייבים לספק פתרונות דיור למעוטי אמצעים. עכשיו תשאלו ובצדק, מי הם אותם מעוטי אמצעים? שאלה מצוינת. בהעדר הגדרה, אין תשובה אחת עליה. האם אלה כל מי שאין להם דירה? האם אלה רק אנשי העשירון התחתון? האם אלה זכאי משרד השיכון? האם זוגות צעירים בני המקום ? השאלות מורכבות, והתשובות לא פחות. דבר אחד בטוח, את הקריטריונים אתם תגדירו - ולא כבוד השר אטיאס. יותר מכך - בהיותכם נציגי השלטון המקומי, זה לא יהיה שיקול זר לקבוע קריטריונים הכוללים ביניהם מאפינים מקומיים, כמו דיור לבני מקום.

אם תגדירו קריטריונים סבירים, בתום לב וללא שיקולים זרים למבחן "העדר האמצעים", קביעותיכם תזכינה לגיבוי, אם תבואנה לבחינה שיפוטית. מאידך, אם ביהמ"ש יחשוב שהקריטריונים שקבעתם אינם נכונים, הוא יקבע את הקריטריונים הפסולים, וידריך אתכם לגבי קביעת קריטריונים חדשים. כך או כך, בסופו של דבר, יתעצבו קריטריונים על בסיס משפטי בר קיימא.   

בכך לא סיימתם - שייכונים למעוטי אמצעים אינם צומחים באויר. כדי להקים אותם צריך קרקע, ולרשות המקומית אין קרקע ואין כסף לרכוש קרקע. גם לכך החוק הקיים נותן פתרון. תפקיעו  ללא תמורה !!!

סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, קובע מהם אותן "צורכי ציבור", שלמענם ניתן להפקיע מקרקעין, וביניהם: "כל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים". השר קבע בעבר כי הפקעת קרקע לצורך הקמת "שכונות מגורים לצורך קליטת עליה", היא מטרה ציבורית, הוא גם קבע כי "מעונות סטודנטים" הם מטרה ציבורית. מדוע שלא יקבע שהפקעת קרקע למגורים לחסרי דיור הינה מטרה ציבורית? 

ראשי רשויות נכבדים - פנו אל השר, בקשו ממנו לקבוע דיור לחסרי דיור כמטרה ציבורית. הוא כנראה ידחה את בקשתכם. לימדו את נימוקיו ואם צריך וניתן לכו לבג"ץ ובקשו מכבוד השר להסביר לשופטים, מדוע דיור לעולים הוא מטרה ציבורית, ומדוע דיור לחסרי דיור, בעת הזאת, איננו מטרה ציבורית.

באותה הזדמנות ניתן יהיה לראות כיצד יתיחסו שופטי בית המשפט העליון לדברי הנשיאה היוצאת, שכבר אמרה בעבר, כי אין לה ספק שהנושאים הנגזרים מסדר היום החברתי החדש יעסיקו לא מעט את בתי המשפט ואלה יצטרכו בוודאי להכריע בעניינים שיש להם השלכות חברתיות.         

ראשי רשויות יקרים. יש לכם סמכויות – הפעילו אותן. יש לכם הרבה יותר סיכוי להצליח אם תפעלו מאשר אם לא תעשו דבר.

הסדר מבורך

"ההסדר", אינו שמה של סדרת מתח חדשה בערוץ 10, אלא שמו של מנגנון אכיפה מקורי וחדשני שיתווסף לחוק החדש. "ההסדר" יאפשר, במקרים מתאימים, להשיג את מטרות האכיפה מבלי להגיש כתב אישום.
במסגרת ההסדר, מבצע עבירת הבניה, יתחייב להסדיר את הבניה או השימוש האסור שביצע, על ידי הריסה או קבלת היתר, או כל אמצעי אחר שיקבע התובע, ובנוסף לשלם תשלום, המקביל לקנס אותו צפוי היה לשלם בבית המשפט. בתמורה לכל אלה, לא יוגש כתב אישום, מבצע עבירת הבניה לא יוגדר כעבריין, הוא לא יצטרך "לחוות" את ההליך הפלילי, ואף יחסך ממנו הרישום הפלילי.
מנגנון "ההסדר", שמציע החוק מבורך, בשל יעילותו, והחיסכון בזמן שיפוטי שכרוך בו.

מדברי ההסבר לחוק ניתן ללמוד כי ההסדר יופעל רק במקרים של עבירות קלות או עבירות שבוצעו בנסיבות מקלות. בקשר לסוגים אלה של עבירות, זה כמעט מובן מאליו שיש לעשות שימוש בכלי של "ההסדר", וחסרונו עד כה היה מורגש.
המרפסת תבקש להציע להפעיל את מנגנון ההסדר, גם במקרים בהם מדובר בעבירות הנעשות מטעמים כלכליים גרידא.
עולם האכיפה בשנים האחרונות עובר מהפך. מבלי לפגוע בסמכויות האכיפה הקלאסיות, קונה לה מקום של כבוד האכיפה המינהלית, במיוחד במקרים של עברינות כלכלית. המהפך הזה צריך להעשות גם בתחום של תכנון ובניה. עברייני תכנון ובניה , צריכים לדעת כי לא יצמח להם יתרון כלכלי מביצוע העבירה, ולכן על המחוקק להתמודד עם המניע הכלכלי לביצוע העבירה. הכלי של ההסדר הוא כלי מצוין להתמודדות עם עברינות כלכלית בשל מהירותו ויעילותו. לעומת "ההסדר", הליכים פליליים, בשל אורכם, עלותם, התסבוכת הפרוצדורלית הכרוכה באכיפתם, והקשיים הראייתים שמתלוים אליהם, דוקא מעודדים עברינות כלכלית. הליכים פליליים בתחום התכנון והבניה צריכים להיות החריג ולא דרך המלך. הליכים פליליים בתחום התכנון והבניה צריכים להנקט רק כנגד מי שסרבו ל"הסדר" או הפרו אותו, במקרים של עברינות חוזרת, ובמקרים של עברינות בהיקפים חריגים במיוחד. בכל מקרה אחר צריכים להקבע הסדרים עם עברייני בניה. ה"הסדר" הוא נקודת אור, והפעלתו במהירות ויעילות, עשויה להוביל לשינוי קונספטואלי.

חוק ההשתקה - הגרסה התכנונית.

לועדה המקומית בגבעתיים, הוגשה תוכנית לתוספת קומות לבניין מגורים. הועדה המקומית אישרה את התוכנית, למרות שידעה כי אישור התוכנית מנוגד לעמדת משרד הפנים, כפי שהוצגה בחוזר מנכ"ל, שהופץ למוסדות התכנון, וכן במסגרת הודעות שנמסרו לועדה המקומית. לימים הגיע הנושא לדיון בפני בג"צ, וזה האחרון חשב שעמדת משרד הפנים בטעות יסודה. (בג"צ 5627/00).

הסיפור של גבעתיים הוא כמובן רק דוגמא, וכמובן אינו המקרה היחיד. עמדות משפטיות שונות ביחס להוראות הדין, ומחלוקות בין מוסדות תכנון, נבחנות מידי יום בפני בתי המשפט, וזוכות לקבל הכרעות שיפוטיות כאלה ואחרות. החוק החדש מבקש לשים לזה סוף. על פי החוק החדש אין יותר חופש דעות משפטי. על פי החוק החדש על כולם להתיישר ולהתכנס לעמדת משרד הפנים. על פי החוק החדש, מי שנתן את חוות הדעת לעיריית גבעתיים, באשר לתוכנית שבסמכותה, כשהוא יודע שעמדה זו היא בניגוד לעמדת משרד הפנים, צריך להתחיל לבדוק כיצד הולם אותו הצבע הכתום.*

לא מאמינים ?

קראו את הסעיף הבא מפרק העונשין שבחוק התכנון והבניה החדש:

" 537(ב). עובד מוסד תכנון אשר קבע בכתב או בעל פה, כי ניתן לתת אישור או היתר מן האמורים בחוק זה להחלטה מן האמורות להלן, ועל יסוד קביעתו ניתן האישור או ההיתר או הומלץ עליהם, דינו – מאסר שנה אחת:

(1)    אישור תוכנית – ביודעו שהיא מנוגדת להוראות חוק זה והתקנות על פיו.

(2)    אישור אחר או היתר -  ביודעו שהיא מנוגדת להוראות חוק זה והתקנות על פיו."

היסוד העיקרי בהחלטה להעמיד לדין הוא:

"ביודעו שהיא מנוגדת לחוק"..

מה פירוש "בניגוד לחוק" ?

האם התובע יחליט מהו החוק ?

האם התובע ימתין שבית המשפט יקבע מהו החוק ?

האם ההחלטה לתת היתר לשימוש חורג למתחם איקאה ברשל"צ, שנפסלה על ידי ביהמ"ש, מאפשרת להעמיד לדין את מי שנתן חוות דעת לועדה המקומית המאפשרת לתת את ההיתר ? האם מי שהיום יתן חוו"ד דומה, אחרי שכבר ניתן פסק הדין בעניין איקאה, הוא זה שיעמוד לדין ?

האם מי שנתן חוו"ד מנומקת, לועדה מקומית, צריך לחשוף את עצמו להעמדה לדין, רק משום שנתן בתום לב חוות דעת ?

האם במקרה של גבעתיים, צריך היה להעמיד לדין את היועץ המשפטי שחשב בניגוד לחוק כפי שפורש מראש על ידי משרד הפנים ?

נדמה כי הסעיף הזה הולך צעד אחד רחוק מידי. נזקיו עולים על יתרונותיו. הוא פוגע בפלורליזם המשפטי, וביסודות הבסיסיים ביותר של השיטה המשפטית. האם זה עוד אחד מסדרת חוקי ההשתקה. האם גם "חופש הביטוי" המשפטי, בסכנה?

מכת מדינה

בלי תכנון אין חלוקת משאבים נכונה, אין צדק חברתי, אין צדק סביבתי, אין פיתוח, אין שימור, אין צמיחה כלכלית, אין פיתוח תשתיות, אין חברה ומדינה. יש אנרכיה וכאוס. בלי רישוי לא ניתן להשיג את יעדי התכנון. בלי אכיפה, לא ניתן לאכוף את הרישוי והתכנון גם יחד. לא ניתן להבטיח כי השטחים הפתוחים ישארו פתוחים. לא ניתן להבטיח שאזורי התעשיה ישמשו לתעשייה ולא למסחר. לא ניתן לוודא שמאגרי המים לא יזוהמו על ידי תחנות תדלוק. לא ניתן להבטיח שמקום בו ביקשו לבנות דירות קטנות, לא יבנו בפועל דירות גדולות, ושדירות לנופש לא ישמשו למגורים, וכך הלאה והלאה.

שלושת היסודות של חוק התכנון והבניה, הם לפיכך, תכנון, רישוי ואכיפה. אין קיום לאחד ללא האחר.

גם אם יאשרו את החוק החדש על כל 600 סעיפיו, ומנגנוניו המורכבים. גם אם יעמידו בראש המועצה הארצית לתכנון ולבניה, הרכב מנצח ובלתי תלוי של אנשים מוכשרים ובעלי מוטיבציה. גם אם יפעילו את כל מוסדות התכנון ביעילות גרמנית, בלוחות הזמנים הקבועים בחוק, תוך תשלום פרמיות למצטיינים. גם אם יקימו אלף מכוני בקרה, וכל בקשה להיתר תשוחרר עם החלטה תוך חודש מיום כניסתה למערכת. גם אם כל זאת ועוד יקרה, הרפורמה בחוק התכנון והבניה, נדונה לכישלון, אם בקצה, בסוף כל הסופים, יעמוד פקח אחד לכל 50,000 תושבים, שאינו בעל הכשרה מספקת, שהוא בעל תלות מוחלטת ברשות המקומית שמינתה אותו,  ושאין לן כל סמכויות אכיפה של ממש.

הי מחוקקים- ת ת ע ו ר ר ו !!!

אתם עובדים כנמלים עמלניות על חוק התכנון והבניה החדש. שבוע אחר שבוע, אתם מתכנסים ברוב עם בכנסת. דנים סעיף אחר סעיף בחוק התכנון והבניה החדש, אבל אם תשאירו את מנגנוני הפיקוח, ללא טיפול שורש אמיתי, חוששני שהכל אויר חם, ומה שהיה הוא שיהיה.

בדברי ההסבר לחלק ט' לחוק החדש, שענינו "סמכויות אכיפה,עבירות ועונשין", מסבירים אומנם מנסחי הצעת החוק כי: "עבירות על חוק התכנון והבנייה, הן בין העבירות הנפוצות ביותר, ומבוצעות על ידי כל מגזרי האוכלוסיה ובכל שכבותיה. בתי המשפט התבטאו לא פעם כי מדובר ב"מכת מדינה" שיש להלחם בה ולמגר אותה".

אך האם החוק החדש נושא עימו בשורה בעניין זה? ממש לא !!

החוק החדש מציע החמרה בענישה, ואפילו מוצעים בו כמה מכשירים חדשניים נוספים שלא היו בו קודם, אבל, וזה העיקר, החוק החדש מתעלם, כאילו במכוון מהחוליה החלשה בכל מעגל האכיפה, היא חוליית הפיקוח.

הצעת החוק מנסה להסביר בקצרה כיצד נוצר המצב של תת אכיפה. היא אף קובעת כי "שותפים לכך גורמים רבים", אך אין כל קשר בין הסיבות לפתרונות. האם מישהו חושב ברצינות שהחמרת הענישה, תוביל לאיזה תוצאה, אם לא יסתובבו בשטח פקחים. הרי בסוף מישהו צריך לאתר את העבירה, לאסוף ראיות, לבנות תיק פיקוח, להעמיד לדין את העבריין, ולשכנע את בית המשפט, על בסיס ראיות, שיש להחמיר עם הנאשם.

האם ניתן לעשות זאת עם תקן של פקח ואפילו שניים, ל50,000 תושבים ? הצחקתם.

הסיטואציה שבה ערים שלמות מסתובבות עם תקן של פקח וחצי, ללא ידע מוקדם, ללא הכשרה מספיקה, היא הסיטואציה השכיחה. כשם שהחוק החדש עושה רפורמה מקיפה בפרק התכנון ובפרק הרישוי – כך צריך להיעשות גם בפרק  האכיפה. ללא שינוי כזה, חלק ניכר מיעדי הרפורמה לא יושגו!

העקרונות על בסיסם צריך להתבצע השינוי הם פשוטים וזמינים:

1.   הגדלת מספר הפקחים, באופן שלא יפחת מתקן מינימלי של פקח אחד לכל 5000 תושבים. במועצות אזוריות התקן צריך להיות נמוך אף יותר ולכלול גם התיחסות להיקף השטח של המועצה האזורית.

2.   קביעת תנאי כשירות מינימליים לפקחים, לרבות מספר שנות לימוד, וכן מסלול הכשרה יעודי, לרבות השתלמויות שוטפות.

3.   ניתוק התלות בין הפקח לבין הרשות המקומית המעסיקה אותו.

4.   הקניית סמכויות אכיפה מנהליות לפקחים, שעברו הכשרה כאמור.

הנימוק הרגיל, לביטול ההצעות שהוצגו לעיל, הוא: "אין כסף". חפשו תירוץ אחר, זה לא המקרה. אכיפה יעילה תוביל להעמדה לדין של עשרות עברינים. בתי המשפט מטילים קנסות בסכומים גבוהים על עברייני בנייה. הקנסות נכנסים, על פי החוק, לקופתה של הרשות המקומית. הרשעה אחת בחודש שקנס בצידה, מספיקה כדי לכסות את משכורתו של הפקח. כל היתר הוא "בונוס". בחוק החדש הראה המחוק שהוא יודע להקים, מתוך כספי ההשבחה, קרן סגורה שתשתמש למטרות מוגדרות. בין מטרות אלה הוספה המטרה של אכיפת דיני התכנון והבניה, (סעיף 454(א)(3)) להצעת החוק. ניתן להוסיף לקרן הסגורה הזו גם את כספי הקנסות הנכנסים, והאינטרס הציבורי יוכפל.

מכיוון שהבעיה כל כך ברורה, והפתרון פשוט יחסית, נשאלת השאלה למה ומדוע החוק החדש, לא מסדיר גם את הסוגיה הזו ? אולי זה נח למישהו ? אולי...ואולי לא.

מחבואים

החוק החדש מייחד חלק שלם להפקעות, אבל את הסעיף החשוב ביותר לעניין הפקעות אל תחפשו שם. הסעיף החשוב באמת נחבא בפרק העוסק באיחוד וחלוקה ללא הסכמה. כוונתנו לסעיף 208 להצעת החוק, המאפשר להקצות קרקע לצורכי ציבור לרשות במסגרת הליכי איחוד וחלוקה.

אין בכלל ספק כי מעתה ואילך, מרבית הרכישות של קרקע לצורכי ציבור, על ידי רשויות מקומיות, תעשינה במסגרת הליכי איחוד וחלוקה, מכח סעיף 208 לחוק החדש, ולא מכח סעיפי ההפקעה שבחלק ז' לחוק. כך תקבל הרשות המקומית קרקע ללא צורך בתשלום פיצויים, ללא מגבלות על שיעור הקרקע המופקעת, וללא  פרוצדורה מסובכת של דיני ההפקעות. הפרק של איחוד וחלוקה ישמש בעיקר להפקעות של מתקני תשתית ולהפקעות לטובת המדינה, ולכן נראה כי את שלל דיני ההפקעה, המפוזרים כיום במספר דיני הפקעה, נכון היה, בהזדמנות חגיגית זו, לאחר לדין רכישה אחד, ולמחוק אגב כך את פרק ההפקעה מהחוק החדש. 

קניונים ודירות יוקרה - חלק ב'.

זמן קצר לאחר שפרסמנו הבוקר את הפוסט "קניונים ודירות יוקרה", בו ביקרנו את סעיף 453 להצעת החוק, המבקש לשמר את הסדר חלף ההשבחה שהיה כלול בחוק הבטל, נחתה בתיבת הדוא"ל שלנו הודעת ועדת הכספים ,אליה צורפה טבלה המציגה את עמדות הגורמים השונים ביחס לחוק ואת העמדה המתוקנת של הממשלה. עיון בחומר שהועבר מלמד כי מנסחי החוק אינם מבקשים עוד לשמרו כפי שהוא, אלא מבקשים להכניס בו הבהרות ושינויים. יחד עם זאת התפיסה העקרונית של החוק הישן, לפיה בקרקעות המדינה שלא הוחכרו משולם  חלף היטל השבחה - נשארה בעינה. ההבהרות לחוק הישן מיטיבות את מצב המדינה, וכפי שניחשנו, נעשו רק בשל הקביעות של בית המשפט המחוזי בענין תביעת הרשויות המקומיות כנגד המדינה. ההבהרות לחוק אינן מתמודדות עם העוותים שיוצר ההסדר ועם הפגיעה ברשויות המקומיות, חוסר השויון, וקשיי המימון שהוא יוצר. ניכר בהבהרות שהמדינה מנסה לתת פתרון לצרכיה, מבלי לראות את התמונה הכוללת ולגבש הסדר כולל וראוי.

לא פלא שהרשויות המקומיות, שהיו צד להסכם עם ממ"י, על בסיסו נוצר ההסדר לפני שלושים שנה מבקשות להתנער ממנו, וליצור הסדר חדש שויוני ואחיד.

לאחר פסק הדין בענין דירות יוקרה, וכשהרשויות המקומיות, שהיו צד להסכם שיצר את חלף היטל ההשבחה, מבקשות להפסיקו, המדינה אינה יכולה עוד להסתפק בהבהרות "עוקפות בימ"ש", אלא עליה להכנס לעובי הקורה, ולבחון את ההסדר כולו.

קניונים ודירות יוקרה

את סעיף 453 לסימן ט' בפרק על היטל ההשבחה, שכותרתו: "השבחה במקרקעי ישראל", צריך למחוק מהחוק החדש.

כנראה שלא רק אנחנו חושבים שההסדר פגום, אלא גם מנסחי הצעת החוק. למרות שבהצעת החוק, ובדברי ההסבר לחוק כותבים מנסחי ההצעה, כי "מוצע לשמר את ההסדר הקיים", הם מיד מוסיפים "כי לנוכח ההליכים התלויים ועומדים בפני בית המשפט בדעת המדינה לבחון אם יש לתקן סעיף זה כדי להבהיר ולקבוע באופן מפורש בהוראות החוק את פרטי ההסדר כפי הפרשנות הנכונה של הוראות ההסכם בחוק הקיים".

לא ידוע לנו לאיזה "הליכים תלויים ועומדים", כוונו מנסחי הצעת החוק, ואנו יכולים רק לנחש, שהכוונה לאלה שנדונו בפסק הדין של השופטת רות רונן, בו הכריעה בתביעות מאוחדות של עשרות רשויות מקומיות, כי על המדינה להעביר לרשויות המקומיות מאות מליוני שקלים בגין "חלף היטל השבחה", (התלוי ועומד עדיין בערעור בפני העליון) או להליכים שבינתיים הסתיימו בעניין דירות יוקרה. כך או כך, בין אם אנו צודקים בניחוש שלנו, בין אם לאו, שני פסה"ד הללו והפרקטיקההמתוארת ושנדונה בהם מהווים רמז ברור לכך שהסעיף הזה סיים את תפקידו. לא צריך לתקן אותו, לא צריך להבהיר אותו - צריך למחוק אותו, ולגרום לכך שמכל קרקע, לא משנה מה הזכויות שבה, ישולם היטל השבחה בשיעור אחיד לרשויות המקומיות.

ההסדר הזה מעוות מראשיתו. הוא חוקק בטכניקה חקיקתית פסולה, משום שהוא מבטל את תחולתו של החוק במקרים מסוימים, וקובע כי באותם מקרים, תהא עדיפות להסכם שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות. אגב ההסכם לא נחתם בין הרשויות המקומיות עצמן אלא בין מרכז השלטון המקומי למינהל. בכל מקרה, מעבר לכך שמדובר בטכניקה חקיקתית מעוותת, המאמצת הסכם לתוך חוק, מבלי אפילו לצרף אותו ולפרסם אותו בתוספת לחוק, ההסכם עצמו בעייתי במיוחד. זהו הסכם ישן שהיה נכון אולי (כלל לא בטוח) למועדו, אך בודאי שאין הוא רלוונטי כיום 30 שנה לאחר מכן, כשהן המינהל והן הרשויות המקומיות שינו את פניהם.

הנסיון המצטבר מהפעלת הסעיף מלמד על כך שיצר אין ספור עוותים. כבר בפסה"ד בענין קנית נ. עיריית רמת גן, קבע ביהמ"ש העליון כי אין לגבות היטל השבחה ממי שהוא בר רשות על פי חוזה פיתוח ממנהל מקרקעי ישראל ועל כן אינו חוכר או בעלים של קרקע. ניתן היה לצפות כי ההלכה שהתקבלה תכה שורש, רשויות מקומיות לא תגבינה היטל השבחה ממי שהוא בר רשות , ואילו המדינה תעביר לרשויות המדינה כספים, מתקבולי המינהל, שיהוו מקור תקציבי לביצוע פעולות תכנון לרבות עבודות לפיתוח תשתיות ושטחים ציבוריים.

אלא שהפסיקה מלמדת אותנו שלא כך קרה. מחד, לפחות על פי פסיקת בית המשפט המחוזי, ובכפוף לערעור התלוי ועומד, המדינה לא העבירה את הסכומים המגיעים ממנה לרשויות המקומיות. מאידך, כפי שהיה ידוע לכל ומקובל בפרקטיקה, אך "נתגלה", והתפוצץ בפרשת דירות יוקרה, רק השנה, 22 שנה לאחר פס"ד קנית, הרשויות המקומיות, אימצו לעצמן פרקטיקות פסולות של "גביית היטלי השבחה", מחוץ לחוק, בתוספת גבייה של היטלי פיתוח, ובתוספת הטלה על היזם של משימות פיתוח, המצויות באחריות הרשות המקומית.

רק כעת "ביום שאחרי" דירות יוקרה, ברור עד כמה השתרש נוהג פסול זה של גביית תשלומים עודפים מהיזם, כאשר בהעדר יכולת לגבש הסכמי פיתוח, "תקועים" ללא יכולת מימוש עשרות פרויקטים ברחבי הארץ, ועשרות תוכניות הכוללות מאות יחידות דיור לבנייה אינן יכולות להתממש.

בין לבין, במשך עשרות שנים, מועצת מקרקעי ישראל החליטה בסדרה של החלטות, על תשלומים שונים ומשונים בעת הקצאת קרקעות והותירה את הכנסות הרשויות המקומיות תלויות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, שמעולם לא הצטיינו בבהירות או באחידות או בשיקולים מקצועיים נטולי כל זיקה אחרת (ראו את פסה"ד שביטלו מספר החלות מועצה). מן העבר השני, החוכרים או בעלי הסכמי הפיתוח לעיתים נדרשו לשלם למינהל ולרשויות המקומיות גם יחד, תשלומים העולים על 100% משווי הקרקע, שלא לדבר על ההתדינויות והמלוקות האין סופיות שההסדרים הללו עוררו, תוך פגיעה מהותית בעקרונות בסיסיים של שויון.

את "התוצאות המעוותות האלה יש "לזקוף", להסדר העקום של "חלף היטל השבחה", שיש מי שחושב גם היום שצריך "לשמר אותו". 

במקום ההסדר המעוות הזה, ובמיוחד עתה, משאוחד מועד החבות עם מועד המימוש, צריך שיהיה הסדר חלופי לפיו החבות בהיטל השבחה תוטל על מבקש ההיתר. במילים אחרות מי שומד להנות מהארוע המשביח הוא שיחוב בהיטל ההשבחה. המדינה לא צריכה להעביר חלף היטל לרשויות ואלה אמורות לגבות את ההיטל מתוכניות משביחות בתחומן. כספי ההיטל צריכים בראש ובראשונה לשמש לפיתוח המקרקעין בתחום התוכנית ואמורים לשמש, בראש ובראשונה, למטרה של הגדלת היצע הבנייה למגורים על ידי הכנסתם לקרן סגורה, לביצוע עבודות פיתוח בתחום הרשות המקומית.

את ההסדר הקיים יש לשמר רק למטרה אחת - על מנת להבין כיצד אסור לחוקק חוקים.