זה סופו של כל בלון ?

אין ספור דיונים, הצהרות, עצרות, כינוסים ומלא מחשבות ורצונות טובים, לייעל ולהאיץ את הליכי התכנון והבניה, מנפחים בלון ציפיות ענק, שעלול להתפוצץ על קרקע המציאות הישראלית מיד עם יציאתו לדרך.

לקוץ שיפוצץ את הבלון יש שם וכתובת. קוראים לו רמי. ליתר דיוק רמ"י.

כן כן, לא טעיתם, בסוף בסוף, אחרי שכל הסמכויות יינתנו לוועדות המקומיות, אחרי שימונו מהנדסים ונציגים ובקרים, אחרי שיוקמו ועדות מקומיות עצמאיות ומיוחדות, אחרי שכל מכוני הבקרה יבדקו את כל הבקשות של כל ההיתרים, בסוף בסוף, תגיע הבקשה להיתר לאותו פקיד ברמ"י, שיחליט, שהכרכוב בבניין אינו תואם את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל, (או במקרה היותר רגיל את מדיניותו שלו) או שעל פי פרשנות משפטית "שקיבל" (כנראה מעצמו), ההיתר אינו חוקי, או שמבקש ההיתר חייב כסף לרמ"י, או שצריך לבדוק אם המבקש חייב כסף לרמ"י (... והשמאי בדיוק במילואים/בחו"ל/נולד לו ילד*), או "מה פתאום שימוש חורג", ובכלל "מי זאת הועדה המקומית שהיא מחליטה לאפשר מעבר בשצ"פ", ועוד אלף ואחת המצאות אחרות, רבות מהן שמעו  קוראי הבלוג הזה בודאי בעצמם, הכל כמיטב דמיונם של פקידי המינהל (סליחה רמ"י). 

אם שאלתם את עצמכם איך ולמה כל זה קורה, אמליץ לכם ללחוץ כאן ולקרוא מאמר שפרסמו לפני כמעט 10 שנים, פרופ' דפנה ברק-ארז, שמכהנת כיום כשופטת בבית המשפט העליון, יחד עם ד"ר אורן פרז.  במאמר בשם "תכנון במקרקעי ישראל: לקראת פיתוח בר-קיימא", שפורסם בחוברת משפט וממשל, בשנת 2004, מסבירים המחברים את עליית כוחו של מינהל מקרקעי ישראל, אל מול חולשתם היחסית של מוסדות התכנון. יותר מכך, במאמר מוסבר סוד כוחו של המינהל, ושליטתו באמצעים לא פורמליים וחוץ תכנוניים בתוצרי התכנון. לא בטוח שרמ"י, לקחה את סמכויותיה הפורמאליות והלא פורמאליות לכוונים של פיתוח בר קיימא, כפי שייחלו וכוונו כותבי המאמר, וגם טרם ניתן לאמוד, את השפעת השינויים בחוק משנת 2009, שהפכו את ממ"י לרשות, על היקפן של סמכויות אלה. כך או כך, התוצאה היא שנכון להיום יש בידיה של רמ"י כח תכנוני עצמאי ונפרד מכוחם של מוסדות התכנון, המשפיע על מדיניות התכנון, על תוצרי התכנון ועל זמינותו.

אם כך, לגבי תכנון, הרי שלגבי רישוי מעורבותה של רמ"י בהליכים גדולה אף יותר ואפילו מכרעת. כאן מדובר בזכות פורמאלית לחלוטין. תקנות התכנון והבניה הן שנותנות לממ"י זכות וטו על מתן היתרי בנייה ביחס לכל מקרקעין שאינם דירות מגורים בחכירה לדורות. זכות הוטו הזו נוצרת עקב הקביעה כי יש לקבל את אישור רמ"י, כתנאי לכל היתר על קרקעות מהסוג האמור, קרי קרקעות שנועדו לפיתוח.  
לדרישה לקבל את אישור רמ"י הייתה במקור מטרה מרכזית אחת, והיא לוודא, שמבקש ההיתר עושה זאת על דעת והסכמת בעל הקרקע. בהקשר זה, לא מדובר במקרה פרטי של רמ"י. יש אלפי מקרים בהם קרקע מוחכרת, ורשויות התכנון, על פי התקנות, נותנות זכות טיעון לבעלים, קודם הוצאת ההיתר. אבל, בעוד שלכל בעלי הקרקע שאינם רמ"י, אין זכות וטו, במקרה של סירוב לחתום על בקשה להיתר, למינהל ניתנה זכות כזאת, ממש לפני שנים אחדות. כתוצאה מכך נוצרה אותה זכות וטו של רמ"י, שלה עצמה יש שתי מטרות, שתיהן פסולות.
המטרה הראשונה, היא לאפשר למינהל לבדוק את התכנון והתאמתו לעקרונותיו. מטרה זו פסולה מאחר וכאמור את התכנון צריך לייחד למוסדות התכנון. הגורם היחיד שצריך לבדוק אם תכנון תואם תוכנית הוא הגורם התכנוני. החלטתו כפופה לביקורת והמינהל לא יכול ואסור לו כגוף ציבורי למנוע זכויות תכנון, מאחר והוא סבור כי זכויות אלה לטעמו אינן תואמות את התוכנית שבתקף או את מדיניותו.
המטרה השניה היא לאפשר למינהל לגבות את התשלומים בגין הקרקע. גם מטרה זו פסולה. מחר בבוקר גם מס הכנסה ומע"מ ידרשו מועדות מקומיות להתנות היתרי בנייה, בתשלום חובות המס של בעל הקרקע. את  אכיפת החיובים כלפי חוכרים ניתן וצריך לאכוף, כמו כל חבות אחרת, באמצעות הליכי גביייה מסוגים שונים, אבל מבלי לשים את הליכי התכנון כבני ערובה בידי גורמי האכיפה. זה לא משרת את ייעול משק המקרקעין.

כל אלה, לרבות הקשיים שחווה כל מגיש בקשה להיתר, לא נעלמו מעיניהם של מובילי תיקון 102 לחוק. בתוך הרפורמה מצוי גם לכאורה הפתרון למעורבות היתר של רמ"י בהליך הרישוי. מכוני הבקרה הם לכאורה הפתרון.

על פי כוונת משרד הפנים, מכוני הבקרה יהוו ONE STOP SHOP . אם אכן כך יקרה וההסדר של מכוני הבקרה, וקבלת האישור מכלל הגורמים המאשרים, יוחל גם על אישורי רמ"י, יתכן ואנחנו בדרך הנכונה. אבל, קריאת ההסדר המוצע בתיקון לחוק ביחס למכוני הבקרה והסמכויות השונות וההוראות הקבועות בו, כמו גם עיון במצגות ודברי ההסבר של משרד הפנים,  אינם מעידים באופן חד ערכי על כך שסמכויות רמ"י, יהיו כפופות לסמכויות הגורמים המאשרים במכוני הבקרה, וללוחות הזמנים והסנקציות הקבועות שם. ניכר בהסדר שגם אם יאושר החוק במתכונתו הנוכחית, הרבה כיפופי ידיים יתרחשו בין שר הפנים הממונה על מערכת התכנון, לבין השר האחראי על רמ" (כיום שר השיכון), עד להחלת ההסדר של מכוני בקרה על רמ"י, אם בכלל.

הנקודה הזו היא נקודה קריטית ביחס לסיכויי הצלחתה של הרפורמה.

ההסדר החדש של מכוני הבקרה, טרם נדון בכנסת. ייעול והאצת הליכי התכנון מותנים בכך שיהיה ברור בחקיקה ראשית שאינה מותירה מקום לספקות כי רמ"י הינו "בסך הכל" גורם מאשר, ככל גורם אחר, ואין לו כח עדיף על כוחם של גורמים אחרים, כמו גם יכולת לחסום ולעכב הליכי תכנון עליהם החליטו מוסדות התכנון.

את הקוץ הזה חיבים להוציא כבר עכשיו מתוך התיקון לחוק, שאם לא כך סופו של בלון הציפייות שיוצרת הרפורמה יהיה כסופו של כל בלון.