בית חולים במקום מחלף - על הסרת חסמים בחוק התכנון והבנייה.

אחרי שבמערכת הבחירות החולפת, כולם, ללא יוצא מהכלל, דיברו על הסרת חסמים, כמתכון לפתרון משבר הדיור, ולקראת הרכבת הממשלה, ששריה מן הסתם יעסקו גם הם בכך, מצאנו לנכון להציג בפני קוראי הבלוג, את סעיף הסרת החסמים, שתיקון 101 הביא לעולם התכנוני.

הכירו את סעיף 145(ג1) לחוק הקובע כך:

"נקבעו בתכנית החלה על קרקע או על בניין תנאים הנוגעים לביצועה, לעניין התניית ביצועה בסלילת דרכים או בהקמת תשתיות, לא תיתן רשות רישוי מקומית היתר לעבודה או לשימוש, אם לא מולאו התנאים האמורים, אלא אם כן אישר זאת מוסד התכנון המוסמך, ובלבד ששוכנע כי ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים האמורים גם בלא מילוי אותם תנאים; לעניין זה, "מוסד התכנון המוסמך" – מוסד התכנון שאישר את התכנית, למעט ועדה מקומית."

ובתרגום חופשי:

נניח שתוכנית מסויימת מתנה תוספת של 1000 יחידות דיור לאיזור מסוים בהקמת מחלף, יכולים ועדה מקומית או יזם, לפנות אל הועדה המחוזית, ולבקש ממנה, בהנחה שהיא זו שאישרה את התוכנית, לאשר הוצאת היתרי בנייה ליחידות הדיור, למרות שלא קם המחלף.

עכשיו החליפו את הביטוי מחלף במט"ש/הרחבת דרך/גשר להולכי רגל/רכבת קלה/מקומות חנייה/מדרכה/תוספת כיתות לימוד?/הסדרת קו מתח/ועוד תנאי תשתית המתנים שלביות ביצוען של תכניות, והסיקו מכך את המסקנות התבקשות באשר לכח הרב שטמון בסעיף הזה, שנחבא  בין שלל סעיפיו של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה.

הסעיף אינו מוגבל לתכניות ישנות בלבד, וכך יתכן מצב תאורטי, לפיו גם ביחס לתכניות שאושרו בשנים האחרונות והותנו בתנאים מהסוג האמור, לאחר שהושמעו התנגדויות, ואף כתוצאה מקבלתם, יבוטלו התנאים, וניתן יהיה להסיר את החסמים ולבצע את התכניות.

להפתעתכם, החוק אף אינו מגביל את השימוש בסעיף, בפרסום להתנגדויות, כך שיתכן מצב בו, מי שלטובתו ניתן התנאי, יעמדו בפני מצב שבו על אף שקיבלו את מבוקשם בהתנגדות, התנאי יבוטל מבלי שעמדתם נשמעה. יתירה מכך, הסעיף פתוח לשימוש הציבור הרחב, כך שהוא יכול להיות מופעל על ידי יזמים, שלא על דעת הועדה המקומית.

הסנן היחידי שדרכו יעבור ביטול התנאי, הוא זה של מוסד התכנון שקבע את התנאי. החוק יוצר הבנייה של שיקול הדעת של מוסד התכנון וקובע, כי הסמכות קיימת רק מקום בו "ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים האמורים גם בלא מילוי אותם תנאים".

הניסוח של המטרות כפי שנוסח הוא מעט מתחכם. כך, לדוגמה, ניתן להשיג את המטרות שלשמן נקבע גשר להולכי רגל כתנאי בתוכנית, על ידי מעבר חצייה, אבל איכות הפתרון של גשר להולכי רגל טובה יותר. ניתן להשיג את מטרה של מחלף במקומות מסוימים על ידי צומת מרומזר, אך איכות הפתרון של מחלף גבוהה הרבה יותר (ויקרה הרבה יותר), וכך הלאה. הסעיף אינו מדבר על השגת המטרות, אלא על פוטנציאל השגת המטרות ("ניתן להשיג"), והוא אינו  בוחן מדדים איכותיים, אלא מסתפק בקיום הפוטנציאל להשיג את המטרה.

עכשיו תארו לכם את הועדות המחוזיות, שדו"ח מבקר המדינה האחרון, הציב להן רף כמותי, כמדד לאיכות עבודתן. עד כמה הן יקפידו על קיומה של התשתית, כאשר כנגד הצומת או המט"ש, עומדות עשרות יח"ד ואף למעלה מזה, שניתן לצאת איתן לבנייה?

אנו תמיד מניחים כי ועדות מחוזיות, פועלות בסבירות, בתום לב, ובשיקול דעת, אך כאשר קבועה סמכות כזו, מנותקת מביקורת ציבורית, ובלא השתתפות של הציבור כחלק מהתהליך, וכאשר מנגד עומד מבקר המדינה ובידו השוט של הדו"ח הבא, וכותרות העיתונים המתלוות לדו"ח, יש סיכוי שאפילו מתכנן סביר לא יעמוד בלחץ.

והמחיר ?

המחיר הוא מחיר התשתיות. שוב בנייה ללא תשתיות מספקות המהווה כרגיל בכייה לדורות.

הפתרון להסרת חסמים הוא לא בביטול החסמים כתנאי, אלא בהקמתם. אם צריך מחלף או מט"ש כתנאי לבניה ותוספת של יחידות דיור, הפתרון הוא תקציב ובצוע, ולא פתרונות מאולתרים והמצאות הד הוק המהוות כיסוי להחלטות חפוזות.

הסעיף הזה הזכיר והמסגרת שהוא יוצר לקבלת החלטות, הזכירו לי את אחד מהסיפורים על חכמי חלם. מספרים על חלם, שנבנתה על גדת נהר, ועל הנהר הוקם גשר עץ. ברבות הימים הלך הגשר והתבלה, וכתוצאה מכך, נפגעו זה אחרי זה, ילדים וגבירים שצעדו על הגשר. התכנסו חכמי חלם, וכהרגלם מצאו פתרון לבעיה. הם הקימו ליד הגשר.... בית חולים מפואר ומשוכלל.....