מה הקשר ?

מה הקשר בין מחירי הדיור לרפורמות בחוק התכנון והבניה הנוחתות עלינו חדשות לבקרים ??

התשובה: כמעט ואין קשר. עכשיו ההסבר:

את מחיר הדיור ניתן לכאורה להוריד בשורה של צעדים: צעדים פיסקליים (כמו הורדת מע"מ על רוכשי דירה ראשונה, פטור ממס למשכירי דירות עד סכום מסוים, הטלת ארנונה על דירות רפאים, ועוד) מכרזים הפוכים, שהם סוג של סובסידיה לקרקע, מימון תשתיות, ועוד ועוד. כל הצעדים הללו נועדו לשתי מטרות: הקטנת ביקושים והגדלת הצעים.

ברור שלמוסדות התכנון אין שום סמכויות ויכולות בתחום המיסוי ו/או השווק של קרקע, ומהם מצופה לפעול במישרין על מנת להגדיל את הצע הדירות למגורים. המחשבה היא שהגדלת ההצע במהירות, תוביל במהירות לירידת מחירים.

עכשיו נעשה נסיון.

 נציע את "האמא" של כל הרפורמות. רפורמה מהפכנית, שצריך בשבילה כזו תעוזה, שעד היום איש לא חשב עליה, ואם חשב לא העז להעלותה על דל שפתיו. לרפורמה יש סעיף אחד בלבד. ייאמר בה כך:

"על אף האמור בכל דין יכול כל אדם לבנות על כל קרקע שבבעלותו".

כלומר בשורה אחת בוטל הצורך בתכנון. הצע הדירות הפך גמיש לחלוטין. כל ביקוש מקבל מיד תשובה. כללי השוק משתנים לגמרי. לקרקע אין ערך אמיתי. תודו שזה מהפכני.

עכשיו בואו נבחן מה יקרה. הכבישים יסתמו בתנועה, (כמובן אלה שהתוואי שלהם ישאר פתוח). לא יהיו בתי ספר. לא יהיו מטש"ים מספקים, ואט אט, הביוב יעלה על גדותיו. לא יהיו מקומות תעסוקה בהיקף מספיק. לא יהיו פארקים, וכו' כו'.

התוצאה הכלכלית תהיה כזו:

מחירי הדירות ירדו, תוך זמן קצר, אבל תוך זמן לא ארוך גם הביקושים ירדו, עד שיעלמו. אף אחד לא ירצה לגור במקומות לא מתוכננים, קוראים לזה סלאמס. הביקושים יעברו למקומות בהם הקרקע היא קרקע מתוכננת.

מה המסקנות ?

המסקנה היא שצריך לדחות מיד את הרפורמה שהצענו, אבל יותר מכך. צריך לדחות כל רפורמה שפוגעת במוסדות התכנון וביכולת שלהם, כגוף, לעמוד מול לחצי תכנון, שמטרתם הגדלת קיבולת בנייה, אל מעבר לקיבולת הבנייה האופטימלית של קרקע.

המסקנה היא שמוסדות התכנון שמייצרים את התכנון, הם מטבע הגדרתם, חסם. חסם חיובי. חסם שאנחנו כציבור, מתוך האינטרסים הציבוריים והפרטיים מעוניינים בקיומו, על מנת ליצור איזונים מתאימים בין הביקושים להיצעים.

לכן כשמסירים חסמים, לא צריך להסיר את מוסדות התכנון או לפגוע בהם. אסור לשפוך את המים עם התינוק. 

כל זה לא אומר שבמוסדות התכנון הכל טוב. ברור שניתן וצריך לשפר לייעל ולטייב את עבודת מוסדות התכנון, וכל רפורמה שזו תכליתהתיקון 102 לחוק כדוגמה), מבורכת ואף תועיל להגדלת הצעים, אם כי בשוליים לבד.

לעומת זאת, רפורמות שתכליתן להגדיל הצעים במישרין, (הותמ"ל לדוגמה) כלומר להוסיף יחידות דיור, מעל ראשם של מוסדות התכנון, יובילו לתשריט האימים אותו תיארנו.

מוסדות תכנון יספקו הצעים, אם התשתיות (כבישים/חינוך/בריאות/סביבה) יאפשרו זאת. רפורמה שתכליתה לבטל את הצורך בהשקעה בתשתיות, פסולה מיסודה, וממילא לא תסייע להפחית את מחירי הדיור.